11月2日，青島市中級人民法院發(fā)布十大房屋租賃合同糾紛典型案例。據(jù)悉，近年來，隨著房屋租賃市場日益活躍，房屋租賃合同糾紛呈多發(fā)態(tài)勢，各種新問題不斷涌現(xiàn)，為進(jìn)一步回應(yīng)人民群眾相關(guān)司法需求，促進(jìn)市場和諧穩(wěn)定發(fā)展，優(yōu)化營商法治環(huán)境，近日青島市中級人民法院民四庭梳理了房屋租賃中在合同訂立、履行及解除過程中常見的熱點、難點問題，總結(jié)歸納了司法實踐中處理原則和標(biāo)準(zhǔn)，整理出十個典型案例，從司法角度提出建議，引導(dǎo)房屋租賃各方合理合法行使權(quán)利、履行義務(wù)，避免矛盾糾紛，維護(hù)房屋租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
案例一：
出租廠房必須取得規(guī)劃許可證
【案情簡介】
宋某作為出租人將其廠房出租給青島某公司，雙方簽訂了租賃合同。在合同履行過程中，雙方因土地稅等問題發(fā)生糾紛，承租人青島某公司搬離涉案廠房并要求解除租賃合同，宋某不同意解除要求繼續(xù)履行雙方的租賃合同。
【裁判結(jié)果】
因涉案廠房未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，一審判決認(rèn)定雙方租賃合同無效。宋某對此不服，提起上訴，其提交土地使用權(quán)出讓等批復(fù)文件以及《土地使用權(quán)證書》以證明涉案廠房系經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的合法建筑，雙方之間的租賃合同為有效合同。
二審經(jīng)審理認(rèn)為，宋某提交的證據(jù)不足以認(rèn)定其廠房已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或主管部門批準(zhǔn)建設(shè)，因此對其相關(guān)主張不予支持。
【法官點評】
最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。由此可見，影響租賃合同效力的“證”系“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，能夠影響租賃合同效力的“批準(zhǔn)建設(shè)”應(yīng)當(dāng)是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府作出，以除此之外的證照或批復(fù)作為租賃合同有效的依據(jù)，尚缺乏法律依據(jù)。
本案中，租賃的廠房因歷史原因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，因此，租賃該房屋的合同是否有效需審查該廠房的建設(shè)是否經(jīng)過城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府的批準(zhǔn)。宋某對此提交的證據(jù)僅為縣級政府批準(zhǔn)的土地出讓文件和《土地使用權(quán)證》，兩份證據(jù)僅能證明涉案廠房土地出讓的合法性，不能證明廠房建造的合法合規(guī)性；《土地使用證》上的宗地圖僅能反映涉案土地的現(xiàn)狀，不代表或必然證明廠房的建造取得了主管城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，因此，宋某的主張沒有得到法院認(rèn)可。實踐中，房屋可能具有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等，不同的“證”代表著不同的職能部門在不同的職權(quán)范圍作出的審定意見，因此，判斷不同領(lǐng)域的問題需要對號入座，不能張冠李戴。我國司法解釋規(guī)定的考量租賃合同效力的因素是工程規(guī)劃的合法性，因此，土地使用權(quán)、土地規(guī)劃，或是商務(wù)部門等其他主管部門的意見，不能作為影響該類合同效力的依據(jù)，此類問題引發(fā)的糾紛較為常見，應(yīng)引起關(guān)注。
案例二：
未簽轉(zhuǎn)租合同就裝修惹糾紛
【案情簡介】
王某承租趙某位于市區(qū)的一處商業(yè)網(wǎng)點房，承租期間欲對外轉(zhuǎn)租。某培訓(xùn)機(jī)構(gòu)因業(yè)務(wù)需要急需租賃網(wǎng)點房，其負(fù)責(zé)人曹某經(jīng)介紹認(rèn)識承租人王某的配偶，雙方商定轉(zhuǎn)讓費等事宜后，在未簽訂租賃合同的情況下，曹某就開始投入資金裝修房屋。裝修過程中，趙某的代理人告知房屋所有人不同意議定的租金數(shù)額，需提高租金才能簽合同。曹某雖然停止裝修但仍支出數(shù)萬元裝修費。為此，某培訓(xùn)學(xué)校起訴王某等要求賠償裝修損失等費用。
【裁判結(jié)果】
一審法院認(rèn)為，轉(zhuǎn)租書面租賃合同未能簽訂的主要原因在于房屋所有人或其代理人，駁回了某培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的訴訟請求。該培訓(xùn)機(jī)構(gòu)不服，提起上訴。二審中，經(jīng)調(diào)解，雙方達(dá)成和解，王某等當(dāng)場向培訓(xùn)機(jī)構(gòu)支付一定費用作為補(bǔ)償，糾紛化解。
【法官點評】
房屋租賃實踐中，轉(zhuǎn)租行為一旦發(fā)生糾紛，必然涉及租賃合同及轉(zhuǎn)租合同兩個法律關(guān)系，以及出租人、承租人、次承租人三方權(quán)利與義務(wù)的平衡與保護(hù)。對次承租人來說，為防范法律風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)高度注意兩個問題，一是要確認(rèn)承租人是否有對外轉(zhuǎn)租的權(quán)限，如沒有則需要經(jīng)過出租人同意，因為法律對此有明確規(guī)定；二是要與承租人簽訂書面的轉(zhuǎn)租合同，明確權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任，因為從承租人處轉(zhuǎn)租本身就存在一定風(fēng)險，如果再沒有書面轉(zhuǎn)租合同風(fēng)險就更大。
《民法典》第七百一十六條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
《民法典》第七百一十七條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。
《民法典》第七百一十八條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。
案例三：
承租人提前解除合同應(yīng)擔(dān)責(zé)
【案情簡介】
張某作為承租人與出租人某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂《房屋租賃合同》，其中約定承租人提前退租，應(yīng)提前30日書面通知出租人，結(jié)清各項費用后，按月租金的200%支付違約金。在房屋租賃期間，張某欲解除合同，便通過微信向該公司工作人員提出。但因支付違約金等事宜雙方未達(dá)成一致意見，張某于2020年10月27日直接搬離租住房屋，未辦理交接手續(xù)，也未交還鑰匙。
【裁判結(jié)果】
后張某起訴請求確認(rèn)搬離房屋時租賃合同解除，并要求退還相應(yīng)費用數(shù)千元。一審、二審法院經(jīng)審理均認(rèn)為，其主張的理由不成立。
【法官點評】
承租人無正當(dāng)理由提前解除租賃合同、搬離租賃房屋的，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時承租人負(fù)有及時與出租人妥善辦理房屋交接手續(xù)，及時將租賃房屋交還出租人的義務(wù)，尤其要避免一走了之，而使租賃房屋處于空置狀態(tài)，造成不必要的損失。通常，承租人提前搬離租賃房屋的，一般以承租人將租賃房屋妥善交接給出租人之日作為租賃合同實際解除的時間。
對出租人來說，如果承租人已經(jīng)實際提前搬離了租賃房屋并請求出租人接收房屋的，出租人享有依據(jù)合同約定或法律規(guī)定追究承租人違約責(zé)任或要求承租人賠償相應(yīng)損失的權(quán)利，鑒于房屋租賃合同的自身特性，一般不適宜強(qiáng)制承租人繼續(xù)履行租賃合同。因此，為防止合同僵局出現(xiàn)和房屋空置損失擴(kuò)大，出租人亦應(yīng)及時配合承租人交接房屋，否則出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦將會面臨房屋空置損失擴(kuò)大的責(zé)任。
為減少此類糾紛發(fā)生，當(dāng)事人雙方應(yīng)秉持誠信原則，依法依規(guī)依約履行各自的權(quán)利義務(wù)。
案例四：
租居民住宅樓開餐館被查被罰被停業(yè)
【案情簡介】
張某承租楊某房屋，租賃合同中明確約定用于經(jīng)營餐飲。在經(jīng)營過程中，因樓上居民向當(dāng)?shù)厥乘幩e報，導(dǎo)致張某無法繼續(xù)經(jīng)營，被迫搬離涉案房屋。后雙方對租金退還及裝修費用承擔(dān)產(chǎn)生爭議。
【裁判結(jié)果】
法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某租賃楊某住宅房屋并在其中經(jīng)營餐飲違反了《青島市餐飲服務(wù)業(yè)環(huán)境污染防治監(jiān)督管理辦法》規(guī)定，張某已經(jīng)被責(zé)令停業(yè)，現(xiàn)雙方均要求確認(rèn)解除房屋租賃合同，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。因雙方對涉案房屋性質(zhì)為住宅，以及對不允許在該類房屋開辦餐飲經(jīng)營均為明知，因此雙方對本案合同的解除均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
【法官點評】
生活中，經(jīng)常出現(xiàn)在住宅房屋經(jīng)營餐飲，及在經(jīng)營餐飲過程中，因噪音、油煙等問題與居民發(fā)生糾紛的情況。《青島市餐飲服務(wù)業(yè)環(huán)境污染防治監(jiān)督管理辦法》第四條規(guī)定，不得在居民住宅樓新開辦餐飲服務(wù)場所。本案中雙方當(dāng)事人均明知不應(yīng)在居民住宅樓新開辦餐飲服務(wù)場所，但出租人仍出租給承租人作為餐飲服務(wù)場所，而作為承租人的張某明知是住宅樓，還進(jìn)行餐飲經(jīng)營并進(jìn)行大量裝修。本案合同因違反規(guī)定無法繼續(xù)履行，雙方合同目的均無法實現(xiàn)。出租人蒙受了租金損失，承租人不僅無法正常經(jīng)營，還產(chǎn)生了裝修費損失。因此，在租賃經(jīng)營場所時一定注意審查房屋的性質(zhì)，確定是否可以用作經(jīng)營場地，不要存在僥幸心理。
案例五：
租房無法繼續(xù)使用守約方應(yīng)及時止損
【案情簡介】
出租人劉某將其名下房屋出租給承租人牟某使用，雙方簽訂租賃合同，約定房屋租賃期12個月。劉某依約將房屋交付牟某，牟某按照合同約定交納了租金及押金。合同履行約4個月后，牟某以工作變動無法繼續(xù)履行合同為由申請解除合同，劉某不同意解除合同。后牟某搬離涉案房屋，告知了劉某，并要求返還剩余租金及押金，劉某堅持合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行完畢，不應(yīng)返還租金和押金。
【裁判結(jié)果】
法院經(jīng)審理認(rèn)為，承租人在合同履行期限內(nèi)因為自身原因要求解除合同，違反了雙方合同的約定，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時，出租人在承租人明確通知要求解除租賃合同且其已搬離房屋時亦負(fù)有及時止損的義務(wù)。因此，在判決承租人支付4個月違約金的情況下，由出租人退還剩余租金和押金。
【法官點評】
生活實踐中，往往會出現(xiàn)一方違約時，守約方認(rèn)為只要其不同意解除合同就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。但是，并非所有的合同都適宜強(qiáng)制繼續(xù)履行，例如租賃合同，在承租人確無意繼續(xù)履行的情況下，強(qiáng)制其繼續(xù)租賃使用房屋可能造成房屋的閑置、經(jīng)營成本或生活成本不必要的擴(kuò)大等物的浪費或損失的產(chǎn)生，因此，通常不適宜強(qiáng)制繼續(xù)履行。對此，可由違約方以承擔(dān)違約責(zé)任為代價，獲得合同的解除。同時，按照法律規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。本案中出租人在承租人明確告知解除合同并以實際行為表示不履行合同，且出租人也明確知道房屋處于空置狀態(tài)的情況下，應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，放任房屋空置而擴(kuò)大的損失不應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)。
案例六：
租大面積商業(yè)用房務(wù)必約定租賃期限
【案情簡介】
青島某分公司與常某簽訂《房屋租賃合同》，約定同意將某三層商業(yè)房屋出租給常某經(jīng)營使用，合同約定租賃期限為2年，并同意承租人對外轉(zhuǎn)租。合同還約定了租金數(shù)額、交納時間、違約責(zé)任等條款。合同履行過程中，青島某分公司在合同到期前6個月通知常某到期后將不再續(xù)租，要求常某搬離涉案房屋。常某不同意，稱雙方實際商談的租期是六年，但因青島某分公司稱其是分公司，簽約權(quán)限不能超過一百萬，所以需要分期簽約，兩年一簽；常某對涉案場地已經(jīng)進(jìn)行了大規(guī)模的裝修，并且有些場地剛剛完成招租，常某與案外人簽訂的都是長期租賃合同，如果合同按兩年期計，2年期滿騰讓房屋，不僅其裝修投入無法回本，還會導(dǎo)致其對很多次承租人的違約賠償。
【裁判結(jié)果】
法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋租賃合同對合同期限為2年的約定十分明確，該履行期限屆滿后，青島某分公司不同意繼續(xù)出租房屋，法院無法強(qiáng)制雙方續(xù)約，因此雙方租賃關(guān)系只能終止。常某雖然抗辯實際租賃期限應(yīng)為6年，但并沒有任何證據(jù)加以證明，因此只能根據(jù)雙方之間的書面合同認(rèn)定租賃合同履行完畢，判決常某搬離涉案房屋。
【法官點評】
租賃大面積的商業(yè)用房涉及到場地裝修、招租等一系列工作，投入較大，回本時間較長，因此租賃的期限通常比普通居住用途長。本案中，承租人對涉案的近2000平米的場地進(jìn)行了較大的裝修與投入，并且因為疫情影響，招租工作也進(jìn)行的比較緩慢，所以2年的租賃期限明顯無法達(dá)到預(yù)期的合同目的。但是本案中租賃合同期限非常明確為2年，在出租人堅持不再續(xù)租的情況下，依法只能判決承租人在合同履行完畢后騰讓場地，承租人裝修投入的損失很大。雖然次承租人可以繼續(xù)與出租人商議，但是依然為承租人帶來巨大風(fēng)險。所以在簽訂大面積租賃合同時一定注意對租賃期限進(jìn)行明確約定，避免遭受大的損失。
案例七：
租賃房屋漏水雙方各執(zhí)一詞
【案情簡介】
林某將其房屋出租給鞠某居住， 雙方簽訂的房屋租賃合同約定，鞠某居住期間，水、電、煤氣、電器等設(shè)施如使用不當(dāng)出現(xiàn)損壞或火災(zāi)由鞠某承擔(dān)責(zé)任。后鞠某租住期間，某天凌晨房屋廚房水管斷裂漏水，致使樓下住戶董某家中被水淹，出租人林某的房屋亦造成損害。林某賠償了董某15萬元后，向法院起訴承租人鞠某要求賠償，認(rèn)為鞠某的行為同時給其房屋造成經(jīng)濟(jì)損失3萬元，鞠某共計應(yīng)該賠償18萬元。雙方當(dāng)事人對涉案房屋水管斷裂漏水的原因產(chǎn)生爭議，林某認(rèn)為是鞠某使用不善所致，鞠某則稱系水管年久失修所致。
【裁判結(jié)果】
一審法院認(rèn)為，鞠某否認(rèn)水管斷裂漏水的原因與其有關(guān)，根據(jù)誰主張誰舉證的原則，林某應(yīng)當(dāng)就其主張?zhí)峁┳C據(jù)予以證明，現(xiàn)林某沒有證據(jù)證明系鞠某使用不當(dāng)導(dǎo)致水管斷裂漏水，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，駁回出租人林某的訴訟請求。林某上訴后， 二審維持原判。
【法官點評】
依法成立的合同，對各方當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，林某與鞠某在房屋租賃合同中明確約定，“如房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)漏水、漏雨等其他問題由出租人林某負(fù)責(zé)修繕”。因此，因涉案房屋水管破裂導(dǎo)致的修繕問題，按照合同約定應(yīng)由林某負(fù)責(zé)。合同還約定，“承租人鞠某居住期間：水、電、煤氣、電器等設(shè)施如使用不當(dāng)出現(xiàn)損壞或火災(zāi)，由鞠某修復(fù)或承擔(dān)。”故按照合同約定，鞠某僅對因使用不當(dāng)造成的損失承擔(dān)責(zé)任。林某主張鞠某使用不當(dāng)，但林某并未提交證據(jù)證明。而鞠某提交了自來水公司員工趙某出具的現(xiàn)場鑒定報告單，證實涉案房屋水管管道年久失修存在老化問題。涉案房屋漏水發(fā)生在凌晨一點多，正是一般人休息熟睡的時間，林某主張漏水系鞠某使用不當(dāng)造成亦與常理不符。綜上，林某對自己提出的訴訟請求未能提供相關(guān)證據(jù)證明，故其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。
案例八：
房屋輕微漏水能否拒交租金
【案情簡介】
出租人青島某置業(yè)公司與承租人匡某簽訂租賃合同，約定租賃涉案網(wǎng)點房屋約1600平方米，租期5年，免租期一年，合同還對租金的計算方式及支付方式等進(jìn)行了約定。青島某置業(yè)公司起訴稱承租人匡某租賃涉案房屋3年一直未交租金，多次催交，仍然不交租金，所以要求匡某解除合同，交納欠付租金并承擔(dān)違約責(zé)任。匡某抗辯稱，涉案房屋存在漏水，導(dǎo)致其不能使用，是青島某置業(yè)公司違約，青島某置業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，匡某未交租金是行使其先履行抗辯權(quán)。
【裁判結(jié)果】
法院經(jīng)審理認(rèn)為，出租人依約將涉案房屋交付承租人，承租人應(yīng)依約履行交納租金的義務(wù)。承租人對其未交納任何租金的事實明確認(rèn)可，承租人該行為違反合同約定，構(gòu)成違約。雙方合同明確約定，承租人遲延交納租金，出租人催交后仍不交納的，出租人可以解除合同。據(jù)此，法院判決解除雙方租賃合同，匡某交納租金等。
【法官點評】
租賃合同關(guān)系中，提供適租的房屋是出租人的主要合同義務(wù)，而交納租金則是承租人的主要合同義務(wù)，在出租人如約交付了房屋、承租人長期正常使用的情形下，以房屋存在輕微問題而拒交租金，是構(gòu)成違約的行為。當(dāng)然，根據(jù)合同的約定或法律的規(guī)定，出租人也負(fù)有維修房屋等義務(wù)。在租賃合同履行期間，經(jīng)常會出現(xiàn)房屋漏水等問題，建議雙方在合同中對房屋維修等義務(wù)明確約定，避免出現(xiàn)分歧。本案中出租人具有維修房屋的義務(wù)，但是在出現(xiàn)漏水的情況下，承租人應(yīng)積極告知出租人漏雨的情況并通知其進(jìn)行維修，如果出租人沒有及時維修，承租人也可先行維修，由出租人承擔(dān)維修費用。如果出租人未及時維修的后果足以影響房屋正常使用，足以影響承租人租賃合同的目的不能實現(xiàn)，承租人可以提出解除合同，但承租人既使用租賃房屋又以此拒絕交納租金，缺乏事實和法律依據(jù)，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約后果。
案例九：
房屋已另租損失不再計算
【案情簡介】
2020年3月6日，承租人曲某與出租人陳某簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定陳某將別墅一套出租給曲某，年租金30000元，租期自2020年4月2日至2022年4月1日，如承租人提出終止協(xié)議，需提前2個月書面通知出租人。2020年8月22日，曲某通知陳某不再租賃房屋，雙方2020年10月15日進(jìn)行房屋交接。后雙方因退租后剩余租金返還問題發(fā)生爭議。曲某訴至法院，請求判令陳某返還其租金13315元。
【裁判結(jié)果】
一審法院以租賃合同未對承租人提前解除合同租金退還事宜進(jìn)行約定為由，駁回曲某要求退還租金的訴訟請求；二審中查明，2020年12月19日，陳某將房屋另行出租給案外人。但陳某主張，涉案房屋其于2020年3月5日就將鑰匙交給曲某，提前交付鑰匙的一個月租金不應(yīng)退還，且當(dāng)時3萬元/年的租金系因曲某要求長租給予的優(yōu)惠。二審認(rèn)為，合同未約定承租人提前解除合同后對剩余租賃費的處理，因此應(yīng)參照陳某的實際損失進(jìn)行處理，因此應(yīng)退還已另行出租房屋之后的租金。但對陳某某主張的免租期和房租優(yōu)惠，證據(jù)不足未予支持。
【法官點評】
當(dāng)事人應(yīng)慎重簽訂合同，并就各方的權(quán)利義務(wù)作出全面的約定，防止因遺漏相關(guān)事項發(fā)生爭議。本案中，雙方對承租人提前解除合同后的租金的處理問題未予約定，故而發(fā)生爭議。房屋租賃合同的目的，就出租人而言是取得房屋租金。承租人在租賃期間屆滿前解除合同，如自合同解除日以后的租金全部返還承租人，必然給出租人造成租金損失。畢竟出租人另行出租房屋需要時間及其他成本投入，承租人不應(yīng)無視出租人的損失。現(xiàn)雙方就終止協(xié)議后的租金的處理未作約定，人民法院應(yīng)參照出租人的實際損失處理。另外，如果合同中有免租期或?qū)嶋H履行中有免租期，也應(yīng)在合同中進(jìn)行約定或者記錄交付房屋的時間，對因長期租賃而對房屋租金進(jìn)行優(yōu)惠的情況，也應(yīng)在合同中寫明，這樣，在提前解除合同計算實際損失時，則可有相應(yīng)證據(jù)予以證明，否則對出租人而言，給予的優(yōu)惠條件在合同提前解除后將無法得到彌補(bǔ)。
案例十：
出租人應(yīng)在受補(bǔ)償范圍內(nèi)補(bǔ)償承租人裝修損失
【案情簡介】
出租人和承租人簽訂10年租賃合同，承租人租賃涉案房屋用于開辦公司進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，并對房屋進(jìn)行了裝修增建。房屋租賃第二年，涉案房屋被政府統(tǒng)一拆遷，出租人作為房屋產(chǎn)權(quán)人，領(lǐng)取了房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物等評估補(bǔ)償費、經(jīng)營性補(bǔ)助費及搬遷補(bǔ)助費。承租人起訴請求出租人支付搬遷補(bǔ)助費、停產(chǎn)停業(yè)損失、提前搬遷獎勵等拆遷補(bǔ)償費用以及裝修增建損失。
【裁判結(jié)果】
法院經(jīng)審理認(rèn)為，因涉案房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的證據(jù)，故出租人與承租人就涉案房屋簽訂的《廠房租賃合同》無效。但承租人租賃涉案廠房后實際進(jìn)行著生產(chǎn)經(jīng)營，在租賃期限內(nèi)，因拆遷行為直接導(dǎo)致了其無法繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營及產(chǎn)生相應(yīng)損失，故出租人應(yīng)當(dāng)給予承租人相應(yīng)的補(bǔ)償。根據(jù)承租人提交的廠房照片、裝修發(fā)票、合同等證據(jù)，可以認(rèn)定承租人對房屋進(jìn)行了裝修增建，故出租人應(yīng)當(dāng)給予承租人相應(yīng)的裝修補(bǔ)償。
【法官點評】
在房屋租賃過程中，當(dāng)因為政府征收等原因?qū)е伦赓U合同不能繼續(xù)履行時，即便是租賃合同無效的情形下，承租人作為實際承租使用房屋的一方，因房屋拆遷而遭受停產(chǎn)停業(yè)、搬遷等損失也是客觀存在的，如征收補(bǔ)償?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償金、搬遷補(bǔ)償金全部由出租人享有，則會產(chǎn)生嚴(yán)重的利益失衡，有違公平原則和自然正義，因此，應(yīng)當(dāng)就相關(guān)補(bǔ)償在出租人與承租人之間進(jìn)行分配。對房屋的裝修損失，承租人應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明其對房屋進(jìn)行了裝修增建。因而，承租人在使用租賃房屋過程中，應(yīng)當(dāng)注意保留相應(yīng)的證據(jù)，例如裝修的合同、發(fā)票，裝修前后的照片對比等。在承租人能夠提交充分證據(jù)證明其裝修損失的情況下，出租人應(yīng)在受補(bǔ)償?shù)姆秶鷥?nèi)對承租人的裝修損失進(jìn)行補(bǔ)償。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞 記者 劉瑞東 通訊員 呂佼 何文婕
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