5月1日起，營改增試點全面擴容到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業。房地產業及與其相關的建筑業，稅率由營業稅時的5%和3%提升到增值稅的11%。因與百姓民生息息相關，稅率變動和征收方式變化，會怎樣影響民生和經濟?
近日，家住山大南路某小區王女士心中的石頭終于落地。此前，市場對5月1日房地產等行業營業稅改增值稅的計稅方式的諸多猜測，讓王女士擔心自己購買于21世紀初期的一套房屋，如按增值部分繳納稅款，稅負會大幅上升。和王女士有著同樣擔憂的人不在少數。
3月24日，財政部公布《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》做出明確規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。而上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，所以濟南適用此規定。這意味著，二手房交易營改增完全平移現行二手房交易營業稅政策。目前來看，這種政策的平移不僅不會帶來稅負增加，事實上，還會少交一部分。需要注意的是,買房簽訂合同時需要注意含稅價。
近段時間，房產大廳頻頻上演的“排隊大戲”似乎預示著濟南二手房市場的回暖。記者在調查中了解到，目前二手房市場呈現供需兩旺態勢。據濟南哈考特不動產提供的數據顯示，就在上一周，該中介業務成交量較前一周上漲了11%到15%不等，咨詢人數也有倍數增長，其中詢問的問題不乏與營改增有關。
哈考特不動產濟南區域負責人于兆耀告訴記者，在去庫存的大背景下，不斷出臺的樓市新政包括營改增在內，對提振行業信心都有著積極作用，都會不同程度上刺激買方市場的需求釋放，同時也讓賣方市場對未來走勢充滿期待。所以，供需關系的變化反應到市場就是價格波動。近期二手房成交量、成交額的上漲很大程度都是對剛需和改善性需求的消化，加之之前樓市利好和傳統旺季的三四月份，所以要客觀的看待此次上漲行情。
有業內專家表示，營改增不會對一二手樓市價格造成顯著沖擊，這是因為稅收變化對房地產企業利潤產生影響，但并不會直接影響房價，而房價本質上是由供求關系決定。稅負成本的明顯下降會對房價有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。
在接受本報采訪時，山東財經大學房地產研究中心的孫大海表示，營改增一定程度上可規范二手房交易市場存在的虛假交易行為，降低二手房交易中買賣雙方的稅負成本，有助于商品房的市場流通。他表示，二手房交易時，買賣雙方為少繳稅,故意將合同的房價降低,即所謂的“陰陽合同”。雖然，稅務部門和房管部門有默認的價格范圍,但其更新的頻率遠沒有市場價格更新快,讓一些人有漏洞可鉆。“營業稅改成增值稅后,房子在過戶、銷售、轉讓的過程中,會出現房屋增值空間越大繳稅越多的局面, 一定程度上可以規范虛假交易的情況。”孫大海說。
企業會搶購寫字樓嗎?
“搶房”夸大其詞，有利于商業地產去庫存
記者近日走訪省城幾個商業項目，表面上看當前市場對營改增表現平靜，實際上有所波動：省城東部的某商業項目相關負責人向記者透露，“近期的到訪者明顯增多，所以我們計劃針對營改增進行內部培訓，目前已有企業明確5月1日后的購買意向。”
業內有分析認為，新增不動產允許抵扣后，大大減輕企業稅負。這將鼓勵企業投資不動產擴大經營規模，利好商業地產，有利于樓市去庫存。有媒體報道，“企業將會加入搶房大軍中”。
孫大海表示，“營改增”政策將不動產納入了抵扣范圍，一定程度上有利于企業抵扣當期稅額，但“企業將會加入搶房大軍中”的說法未免夸大其詞。他解釋說，從企業資本運作方面來看，企業購置不動產在抵稅的同時，可以作為固定資產進行融資，保障企業資金鏈條的正常運作，因此部分企業或將從這個出發點購置一部分不動產。當前企業能夠抵扣的不動產有3類：廠房、商業地產、寫字樓。短期來看，企業可通過購置不動產抵扣增值稅進項稅金，意味著所有企業持有不動產的成本將降低，這樣那些想要改善辦公條件的企業，就有可能受此新政刺激而出手購置新辦公樓，這在一定程度上有利于去化商辦類庫存;長期來看，將不動產納入抵扣范圍除了一定程度上有利于去化庫存外，也是為即將改革、擴圍的房地產稅做一定的鋪墊。
業內人士普遍認為，營改增對房地產行業來說，最直接的利好在于促進流動和降低庫存。新增不動產投資被納入抵扣，這將鼓勵企業購入并持有商業地產，對從事商業地產的房地產企業來說，也便于它把稅負傳遞給下家，因此營改增利好商業地產。
給房企壯膽 為庫存減壓——營改增帶來的“三重利好”
營改增對房地產行業而言，不僅僅是稅率的變化。征收方式的改變和調整，給產業帶來更多利好和契機。拋開單純稅率來看，房地產業營改增，最少有三重利好。而這些利好，對于當下庫存高企、有效供給不足的市場而言，將釋放持久效應。
土地成本不再計稅刺激房企敢拿地
本次營改增的征稅細則說明中規定：房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
山東財經大學經濟研究中心主任潘明星解讀稱：在銷售額中把土地款扣除，大大降低房企稅負。尤其對于在一線城市高價拿地的房企，減稅有利于其松綁壓力，促使其增加房地產供應。
事實上，土地價款占房產企業銷售額的比例高達20%以上，一些一線城市甚至過半。
建安成本可抵扣 有助推廣精裝樓盤
根據去年山東省出臺的《山東省房地產業轉型升級實施方案》要求，2017年設區城市新建高層住宅實行全裝修，2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。精裝房是未來房產市場政府引導、業主省心的有效供給。
此次營改增，精裝修對于房企來說，將有更多利好：裝修材料可批量采購，取得可抵扣增值稅發票，進行物料抵扣，而裝修費用也可提高房產建安成本。可降低企業稅負，從而增加盈利空間。
在市場上更受歡迎的精裝樓盤，有利于開發商搶占市場占有率。
自購不動產可抵扣促商業地產減壓
營改增實行后，購置商業地產及產業地產等不動產，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣。這將利好商業地產及產業地產的銷售，并增加一般企業對于持有型物業的投資。此舉或能刺激商業地產庫存壓力。
但是，《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》還規定，不動產其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。相比較于同樣能抵扣的租賃來說，企業購買自有房產能在實現短期降負。不動產涉及的進項金額較大，抵扣稅費也會較多。因不動產屬于貴重生產資料，購買數量和頻率也相對有限。
不同面孔
開發商“有利可圖”
營改增房產對開發商的影響大小主要取決于3個指標：毛利率高低、可獲進項多少及施工單位向房企轉嫁稅費比例。
實際上，一些業務操作規范、各類收支票據齊全、財務健全的房企，容易享受減負的利好——這對任何行業來說，都適用減負“良方”。而對一些品牌地產商來說，完善的財務和正規的供貨商和承包商，是多年市場選擇的結果。
本次營改增另一些征收方式變化，讓開發商感覺有利可圖。如土地價款享受扣除再計稅，不動產銷售可讓買受人納入抵扣等。
承包商“上下求索”
建筑企業供應商規模小而渠道散亂，如砂、石、磚、白灰、土方及其他零散五金建材等，基本上由個人、小規模納稅人供應。現在建筑行業大多采取“清包業務”，建筑承包商只承擔施工，原材料由“甲方”提供。由于主要成本是人力成本，沒有進項稅可抵扣。缺少發票或取得的發票非增值稅專用發票，營改增后，建筑企業面臨的最大難題。
建筑企業不得不“上下求索”以保障自身利益：對上游的供應商要求提供合格的增值稅發票，或選擇更換供應商，對下游的分包商選擇起來更為嚴格，要求盡可能組織發票，實現抵扣。
減稅不是最終目的
增值稅顧名思義就是對于增值部分來征收稅收，一件產品買來50元，賣出去100元，那么增值部分就是50元，乘以一個稅率，這就是要交給國家的。而營業稅呢，就非常簡單，一個產品賣出去100，那么你就乘以一個稅率，就是你要交給國家的。增值稅最最核心的地方在于他可以設定一個基數，這個基數是可以被扣除，這樣就可以縮小繳稅基數。
事實上，營改增并非簡單的針對房地產開發企業，而是涉及全行業鏈條的一項重大變革。雖然從宏觀角度來講營改增是一項減稅政策，可避免房地產服務企業與上游企業之間的重復征收，但是單純從地產行業來講，鏈條內的參與者在規模、性質、規范性等方面個體差異較大。
一般來說，房地產開發的產業鏈上參與各方有：開發商、總包企業、部品供應商、原材料供應商等，需要深入剖析整個系統的抵扣鏈條和影響因素，才能弄清“營改增”對行業產生的系統性影響。當然從長遠看，“營改增”將推動建筑業生產方式的轉變，促進建筑產業現代化快速發展，企業優化內部管理和控制，加快轉型升級。
請輸入驗證碼