“聽說房地產行業營業稅要改增值稅了，房產行業稅負可能會下降，那改前改后有啥變化？房價能降嗎？”55歲的濟南市民于女士很關注新聞，最近半個多月以來鋪天蓋地的“營改增”信息讓她有些似懂非懂“稅改”到底給生活帶來什么？
營改增后房產行業稅負將下降
5月1日起，營改增全面推開的試點范圍將擴大到建筑業、房地產業和生活服務業、金融業4大行業，營業稅將退出歷史舞臺。“營改增之后，房地產行業稅負會下降，這是一定的。但不排除個別企業稅負上升。”山東財經大學經濟研究中心主任、財稅專家潘明星說。
潘明星解釋，營業稅計稅依據是營業額全額，增值稅是對各個流轉環節中新增的價值征稅，也就是在繳稅時，扣除了上一環節已征稅款，解決重復征稅的問題。比如甲商品需要A、B、C、D四個企業協作完成，每個企業增值100元，A把產品以100元的價格賣給B，B加工成新產品后以200元的價格賣給C，C再加工后把產品以300元的價格賣給D，D最后以400元的價格賣給消費者。按照現行營業稅（全額征稅）的計稅辦法，假設稅率是4%，A、B、C、D分別繳納100×4%=4元、200×4%=8元、300×4%=12元、400×4%=16元的稅，甲商品總負稅40元，稅負率10%。甲商品如果改為繳納增值稅，A、B、C、D企業分別繳納100×4%=4元、(200-100)×4%=4元、(300-200)× 4%=4元、(400-300)×4%=4元的稅，甲商品總負稅16元，稅負率4%，減稅效應顯著。且每個企業各創值100元，各繳納4元稅，避免了重復征稅。
潘明星說，以上是從原理上講的。在稅收運行中，企業減稅的程度主要取決于購進扣稅的情況。在銷售規模一定的情況下，企業繳稅多少取決于購進的多少。購進多的稅負下降，購進少的稅負上升。如果企業在稅改前大量購進（如購置不動產等），將導致營改增后進項稅額減少，稅負增加。同時如果企業采購不規范，且對方無法提供合規發票，企業將無法抵稅，也將導致稅負上升。
房價能否跟著降還要考慮市場因素
既然從理論上說，整個行業稅負下降了，開發商成本降了，那我們是不是可以猜測，房價也將跟著下降呢？對于這個問題，多位專家的回答是：“不好說”。
潘明星認為，稅負的下降對于房企而言，畢竟僅占成本很小一部分，難以推動整體房價下降。但稅改等政策綜合運用對房地產價格的影響還有待觀察。
易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，不是成本決定房價，而是市場決定房價。他舉例說：樓盤成本5萬元/平方米，如果市場可以賣6萬元/平方米，沒有一個人會賣5.9萬元/平方米；但是如果市場只能賣4.5萬元/平方米，企業也不會死扛著。
個人賣房，百萬房款省稅2400元
對于普通市民而言，營改增以后房產交易環節確實比以前省錢了。財政部、國家稅務總局3月24日發布的《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》規定，在北、上、廣、深4市之外的地區，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
營改增后個人購買不足2年的二手房出售時增值稅征收率為5%。之前營業稅稅率5%，增值稅征收率也是5%，看上去這個比率一樣，但財稅專家指出，營改增后，稅負實際上略微降一點。這是為什么呢？
舉個例子：5月1日前，個人將未滿2年的住房對外銷售，那他應該繳納營業稅。房子售價100萬元，就該繳100萬元×5%=5萬元。5月1日后再賣，繳納的就是增值稅了，增值稅是按不含稅價格計稅的，應該繳100萬元/(1+5%)×5%=4.76萬元。算下來，繳增值稅將比繳營業稅少0.24萬元。企業“五一”后買房 可能幾年不用交稅
對于企業而言，營改增之后，買房就更劃算了。“最近來咨詢的企業不少，都是打算五一之后買房的。”4日，工業南路附近一棟寫字樓的售樓顧問介紹。
企業買房這本賬其實很容易算。根據稅改新政，營改增后，所有購進不動產或服務的企業，將從銷售方獲得增值稅專用發票，可抵扣本企業的稅款。企業買房后，由于房產的價值較高，且可以抵扣稅，營改增后，房地產下游企業稅負將降低。簡單地說，就是買房子的企業，稅負將降低。很多企業可能好幾年不用繳稅。
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