以開發經營城市最高端商用物業為主業的恒隆地產有限公司（00101.HK，下稱“恒隆”）在進入內地20年后終于開始加快在內地全面布局的速度。
繼2010年走出上海的第一個項目沈陽皇城恒隆廣場開業約一年后的2011年，濟南恒隆廣場開業。恒隆用18年的時間來摸索并消化在內地運營高端商用物業的經驗及教訓，然后從2010年開始，以一年一個恒隆廣場開業的速度在內地主要城市展開“復制”擴張。
正如恒隆董事長陳啟宗所言，“恒隆地產正邁向其‘黃金時代’。”
“很少有公司，特別是華人公司，能把一個地區性公司演化成為一個全國性公司。”2月14日，恒隆董事總經理陳南祿對《第一財經（微博)日報》表示，作為一家已經有五十幾年歷史的香港公司，恒隆的目標就是發展成為一個全國性公司。
一年一個恒隆廣場
“香港是一個很小的地方，總面積才1108平方公里，跟內地沒法比；香港人口700萬，僅僅等于內地的半個百分點，所以內地是一個大市場。”陳南祿坦言，盡管恒隆誕生于香港，但內地卻是恒隆長遠發展的重要市場。
經過20年的積累，目前包括上海在內，恒隆已在沈陽、濟南、無錫、天津、大連與昆明這七個城市布局，已有上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、沈陽皇城恒隆廣場和濟南恒隆廣場4個恒隆廣場投入運營。
但在北京、廣州等商家必爭之地，恒隆卻一直未有動作。
這與恒隆在內地始終堅持的“恒隆模式”不無關系，即在有發展潛力城市的最優越地段，以合適的價格購置大型地塊，與頂尖的建筑師行合作，打造世界級商業綜合建筑，集中發展購物商場，并提供卓越的管理服務。
以上條件缺一不可，只有全部滿足，才會吸引恒隆的進入。在陳南祿眼中，這一“恒隆模式”非常獨特；而在外人眼中，恒隆的標準近乎苛刻。
不過，恒隆的堅持的確為其帶來了內地業績的穩步攀升。
根據1月19日恒隆公布的2011年7至12月的財務數據，2011年下半年公司實現營業額30.69億港元，較2010年同期的25.21億港元上漲21.7%。
值得一提的是，在租賃業務方面，報告期內其租金收入及溢利分別增長14%及11%，至28.76億港元及23.01億港元。其中，來自香港投資物業的租金收入及溢利分別增長7%及8%，至14.83億港元及12.29億港元；內地物業方面，租金收入及溢利分別上升23%及15%，至13.93億港元及10.72億港元。
可見，內地物業租金收入的快速上升，已幾乎可與恒隆的大本營香港比肩。
“恒隆新的發展項目都在內地，這些商場開起來以后都會有增長，所以在業績的貢獻方面，內地很快便會超越香港。”陳南祿表示。
“未來幾年，我們的發展速度幾乎是一年新開一個恒隆廣場。”據陳南祿介紹，繼去年濟南恒隆廣場開業之后，今年年底沈陽第二個商場市府恒隆廣場即將開業。“明年我們計劃在無錫開一個恒隆廣場，后年在天津，然后在大連，2017或2018年在昆明。”
保守穩健應對考驗
與內地大多數商業地產開發商不同的是，恒隆旗下的商業物業全部自己持有，只租不售。
“散售會降低商業物業的品質影響后期資產增值，而周邊有住宅也會顯得與高檔商業格格不入。”不過，陳南祿坦言，只租不售的確給恒隆帶來了一定壓力。
首先便是資金壓力。“從拿地到建成到開始回報，資金回流是不能跟銷售住宅的開發商比較的。”陳南祿表示。
以目前內地開業的四個恒隆廣場為例，從拿地到商場最終開業，平均時間為6~7年。由于恒隆堅持與頂級建筑師行合作、建最高檔的商業物業，使得其在拿地成本之外，建筑投入及基本開支達到每年50億~60億元左右。而商場開業后，開始的6~9年的租金回報率僅為4%~7%。這無疑考驗著恒隆的資金鏈。
此外，據恒隆的公告，截至2011年12月31日，其現金及銀行存款達261.49億港元，扣除銀行貸款276.94億港元，以及全數付清昆明項目的地價后，集團負債率處于1%的水平。
對于房地產企業來講，1%的負債率的確是極低的數字，但對于多年維持正現金情況的恒隆來說，這樣的情況卻并不多見。
陳啟宗在此前的業績發布會上對此表示，因為目前恒隆每年在內地的建筑費就已經高達幾十億，開銷大，自然錢就用得多了。
陳南祿表示，雖然集團目前有一定的負債率，但恒隆尚處于正現金狀況。“2012年會不會負債還不知道。但貸款是最便宜的資本，所以并不反對公司有一點債務，只要管理得好還是可以做到保守穩健”。
此外，陳南祿稱，在保持財政健康、嚴格控制負債率的同時，貸款、發債、配股及加強財務管理等，都是恒隆緩解資金壓力的可選擇方法。
請輸入驗證碼