“我”看營改增
對于房地產(chǎn)業(yè)納入營改增試點范圍，我的很多朋友都很關(guān)心。因為房地產(chǎn)業(yè)稅負的變化，有可能會影響房價。作為企業(yè)老板，我們考慮的還有經(jīng)營策略的改變。
“我”是誰
我是成都一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的老板。我關(guān)心營改增后，公司的稅負會怎么變化，我周圍的人關(guān)心會不會影響到房價。
政策干貨
房地產(chǎn)業(yè)將適用11%的增值稅稅率
計算增值稅額的時候，開發(fā)商支付的土地價款可以從銷售額中扣除
銷售老房地產(chǎn)項目，以及一般納稅人出租現(xiàn)有不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅
A
稅負如何變?
計算增值稅額可扣除土地價款
營改增后，房地產(chǎn)業(yè)將適用11%的增值稅稅率，而目前營業(yè)稅稅率為5%。跟其他納入營改增的行業(yè)一樣，乍一看，稅率上漲這么多，嚇一跳。由于營業(yè)稅是基于全額征稅，而增值稅是基于增值額征稅，且對于部分成本可以進行進項稅抵扣，所以單純比較新老稅率沒有意義。
房地產(chǎn)業(yè)成本中最大的一塊是土地成本，以成都的平均水平為例，要占到營收的四成到五成，因此，土地價款能否抵扣或在計算時扣除，成為關(guān)鍵中的關(guān)鍵。最近，房地產(chǎn)業(yè)如何征收增值稅細則出臺，向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除。我長舒一口氣，看來行業(yè)稅負“只減不增”不是難事。
以一套價值百萬元的住宅為例，土地價款、建筑安裝成本、毛利三項大概分別占50萬元、30萬元和20萬元。原先按5%繳納營業(yè)稅，稅金就是5萬元。
以后征收增值稅，稅率為11%，國家規(guī)定銷售額中不含土地價款。這樣一算，所以這套房子的銷售額是(100萬元-50萬元)/(1+11%)=45萬元。那么銷項稅額就為45萬元×11%=4.95萬元。而另一大塊成本就是建安部分，核算進項稅額就為30萬元/(1+11%)×11%=2.97萬元。銷項稅額減進項稅額后稅金還不到2萬元。
當然，稅負也不一定都能降低這么多。我跟做建筑業(yè)的朋友聊過，他們抵扣有些困難，工程造價也會上漲，所以傳導到我們這兒的建安成本可能會上升。但總體來說，我們還是比較樂觀。
還有一點，我們企業(yè)規(guī)模不大，財務上對營改增的準備還不夠充分，按規(guī)定，我們還可以選擇一些過渡性政策。
財稅部門規(guī)定，一般納稅人銷售老房地產(chǎn)項目，以及一般納稅人出租現(xiàn)有不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計稅。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的老項目可以適用和營業(yè)稅同樣的稅率，等到銷售2016年5月1日后取得的或新開發(fā)的房地產(chǎn)項目才適用于11%的增值稅率。
B
房產(chǎn)市場如何變?
精裝修住房比例或加大
在經(jīng)營策略上，我們還需要注意什么呢?
地產(chǎn)圈的朋友們在一起聊天，大家算了算賬，明確了一個共識：要加大精裝修住房的投資力度。
既然土地成本要在銷售額中扣除，那么房企的抵扣主要來源于建安成本。精裝修住房相比毛坯房可抵扣的額度要大很多，對企業(yè)來說，利潤率也更高。所以，產(chǎn)品開發(fā)的模式有必要轉(zhuǎn)變，精裝修住房的投資增速會大于毛坯房。
其次，從公司內(nèi)部來看，管理模式也要轉(zhuǎn)變，房企的大減負時代已經(jīng)到來，為了充分享受減稅紅利，我們必須在業(yè)務操作規(guī)范、各類票據(jù)管理、財務核算上進行精細化管理。
最后，可能也是最關(guān)鍵的一點。房地產(chǎn)企業(yè)被納入了抵扣鏈條，意味著我們出售的不動產(chǎn)，可以被客戶拿來進行抵扣。假如一家企業(yè)購買了價值500萬元的房產(chǎn)，那么他可以抵扣的稅款就達到500萬元/(1+11%)×11%=49.5萬元。可以想象，這會給各類實體產(chǎn)業(yè)的企業(yè)帶來新一輪投資熱情和不動產(chǎn)采購的需求，房地產(chǎn)市場的需求量或許會快速上升。
但居民住宅的價格會大幅上升嗎?我覺得影響不大，因為只有企業(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營的不動產(chǎn)才能列入抵扣，比如自建廠房、商業(yè)用房和房租都可以抵扣。所以需求提升主要在商業(yè)用房領域，應該不會有“搶房潮”出現(xiàn)，當然，這只是我的估計了。
專家點評房地產(chǎn)業(yè)營改增
真正體現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅效果
□ 西南財經(jīng)大學財稅學院副院長 李建軍
房地產(chǎn)業(yè)納入全面營改增試點，對房地產(chǎn)企業(yè)會有明顯的減稅紅利。由于房地產(chǎn)業(yè)庫存還比較大，且競爭激烈，減稅紅利勢必有一部分流向消費者。
更重要的是，房地產(chǎn)被納入抵扣鏈條，對整個經(jīng)濟運行中各行各業(yè)都有減稅紅利。無論是制造業(yè)還是服務業(yè)，成本中不動產(chǎn)的購入或租賃占比都很大，這部分成本能夠作為進項稅抵扣，對于各個行業(yè)都是重大利好，也真正體現(xiàn)出營改增結(jié)構(gòu)性減稅的效能，是推進供給側(cè)改革的實質(zhì)舉措。
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