近日，有媒體報(bào)道，溫州有住宅20年土地使用權(quán)到期，被當(dāng)?shù)貒敛块T告知需繳納高達(dá)20萬元、接近房價(jià)三分之一的土地出讓金方可續(xù)期，引發(fā)輿論嘩然。土地“70年大限”問題再度成為輿論焦點(diǎn)。
專家認(rèn)為，“溫州土地使用權(quán)撞限”雖為特殊時(shí)代背景下的特殊產(chǎn)物，卻也是大規(guī)模土地使用權(quán)到期前的“預(yù)演”和“壓力測試”：一方面，《物權(quán)法》中“自動(dòng)續(xù)期”表述模糊的問題已難繼續(xù)擱置；另一方面，若土地到期續(xù)費(fèi)金額過高，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定均有負(fù)面影響。
有恒產(chǎn)者有恒心。專家表示，尊重民眾訴求，保護(hù)群眾利益，既是深化改革的必然要求，也是國家穩(wěn)定、社會(huì)發(fā)展的重要基石。應(yīng)抓住契機(jī)，深化土地出讓改革，做到依法治國與民眾參與相統(tǒng)籌，群眾切身利益與國家長遠(yuǎn)利益相統(tǒng)籌，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，系統(tǒng)穩(wěn)妥解決。
溫州土地“撞限”：
各地政府困惑 全國業(yè)主擔(dān)憂
近日，有媒體報(bào)道，溫州部分市民發(fā)現(xiàn)，其房屋面臨20年土地使用權(quán)到期，當(dāng)?shù)貒敛块T表示如辦理續(xù)期需花費(fèi)近20萬元重新購買土地使用權(quán)，引發(fā)全國輿論嘩然。
溫州市國土局回應(yīng)稱：《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿“自動(dòng)續(xù)期”，但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)，目前國家尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則；基層國土部門在實(shí)際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)。
對(duì)此，國土資源部火線介入，與浙江省國土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組，4月20日赴浙江省溫州市調(diào)研指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)20年到期延長問題。
“溫州土地使用權(quán)撞限”事件并非首例。如深圳國際商業(yè)大廈，最早的房產(chǎn)證在2001年就已到期，深圳市出臺(tái)相關(guān)規(guī)定：土地期滿，可按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的35％補(bǔ)繳續(xù)期。
2007年《物權(quán)法》正式出臺(tái)，規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但由于缺乏細(xì)則且未明確是否收費(fèi)，地方仍以“土政策”對(duì)待類似問題。2009年青島在處理類似情況時(shí)，以過去一年平均地價(jià)為基準(zhǔn)，折算至建筑面積60％左右作為續(xù)期費(fèi)用。
因相關(guān)法律不明確，對(duì)于因歷史原因形成的“20年土地使用權(quán)到期”現(xiàn)象，各地舉措不一。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)4月19日公開表示，1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補(bǔ)交地價(jià)。北京市國土局、廣東省國土資源廳表示，北京、廣東未出現(xiàn)大規(guī)模到期現(xiàn)象，目前住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期的具體細(xì)則尚未出臺(tái)，未來將按照中央統(tǒng)一部署操作。
記者在各地采訪發(fā)現(xiàn)，盡管溫州土地撞限問題具有特殊性，但由于《物權(quán)法》對(duì)于“自動(dòng)續(xù)期”是否收費(fèi)并不明確，仍引發(fā)大量業(yè)主對(duì)于“70年大限”后高額收費(fèi)續(xù)期的擔(dān)憂。
天津市民崔先生表示，對(duì)于房產(chǎn)而言，地面建筑是隨著時(shí)間貶值的，土地是隨著時(shí)間升值的，理論上講一套房產(chǎn)70年后的主要價(jià)值就是土地價(jià)值。如果70年到期后，再收一次接近于整個(gè)房價(jià)的“土地出讓金”，豈不是相當(dāng)于自己只是一次性“租”了70年房子？
上海市民羅先生剛剛于上海市區(qū)貸款購置一套住宅，羅先生擔(dān)憂地說：“年輕人攢錢不容易，買套房花了全家兩代人的積蓄，總不能剛剛還完銀行貸款又讓業(yè)主再買一次吧？”
此外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民眾的擔(dān)憂主要集中于近年來房價(jià)上漲過快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過收入增長水平。而面臨土地使用權(quán)即將到期的市民，多半為工薪階層，甚至不乏收入偏低群體，一次性繳納高額土地出讓金對(duì)他們而言，是個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。
上海金融與法律研究院研究員聶日明認(rèn)為，在未來住宅的土地使用權(quán)密集到期的年份，如果強(qiáng)行要求以現(xiàn)行土地出讓金的計(jì)算方式來繳納續(xù)期的土地出讓金，或會(huì)在社會(huì)上引發(fā)軒然大波。《物權(quán)法》規(guī)定土地使用權(quán)可以“自動(dòng)續(xù)期”，政府不能無償、強(qiáng)制收回這塊土地。未來應(yīng)該盡快探討出臺(tái)可行的解決路徑。
“高價(jià)續(xù)期”還是“無償續(xù)期”
專家認(rèn)為，在依法治國和深化改革成為時(shí)代主題，房產(chǎn)成為居民財(cái)富最重要組成部分的今天，土地使用權(quán)如何續(xù)期問題已無擱置余地。“溫州土地使用權(quán)撞限”事件所引發(fā)的關(guān)注及社會(huì)反應(yīng)表明，若土地到期續(xù)費(fèi)金額過高，難免對(duì)樓市穩(wěn)定甚至社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生一定影響。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，住宅土地使用權(quán)到期如何續(xù)期，是埋在房地產(chǎn)市場的一顆“地雷”。若土地使用權(quán)到期后需“高價(jià)續(xù)期”，房價(jià)中隱含的土地價(jià)值將逐步顯性化，對(duì)當(dāng)下的二手房價(jià)格會(huì)有較大影響，部分“剩余使用權(quán)”較短的二手房價(jià)格或大幅下挫。
天津社科院社會(huì)學(xué)研究所所長張寶義認(rèn)為，房產(chǎn)一直是我國居民最重要的投資渠道，根本原因在于它的“保值性”。如考慮進(jìn)“土地使用權(quán)到期續(xù)費(fèi)”因素，那么房產(chǎn)的折舊速度將大大超過從前。假設(shè)土地使用權(quán)到期后需要很高的費(fèi)用續(xù)期，則房產(chǎn)將從“保值產(chǎn)品”變成汽車一樣的“貶值產(chǎn)品”，對(duì)于保護(hù)居民財(cái)富、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展均有不利影響。
張寶義認(rèn)為，除70年產(chǎn)權(quán)住宅之外，還有大量建設(shè)在綜合用地上的50年產(chǎn)權(quán)住宅。由于業(yè)主此前對(duì)土地使用期限問題并不關(guān)注，這些期限不同的住宅在價(jià)格上相差不大。如因土地使用權(quán)續(xù)費(fèi)問題致使期限較短住宅價(jià)格“憑空下降”，對(duì)于這些業(yè)主而言顯然有失公平。
中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授薛克鵬認(rèn)為，若土地使用權(quán)到期需“高價(jià)續(xù)期”，隨著土地使用期限減少，銀行也會(huì)降低對(duì)房屋抵押價(jià)值的評(píng)估，對(duì)金融系統(tǒng)也會(huì)產(chǎn)生一定影響。
“高價(jià)續(xù)期”同樣存在現(xiàn)實(shí)操作難度。上海中原地產(chǎn)高級(jí)研究員盧文曦認(rèn)為，隨著近十年來房價(jià)的快速上漲，房屋價(jià)值與業(yè)主的可支配收入已不完全匹配。若在土地使用權(quán)到期后，需支付“房價(jià)三成”甚至更高的土地出讓金來續(xù)期，絕大多數(shù)家庭將無力繳納。且房屋的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，地方政府不可能因土地到期而剝奪房屋產(chǎn)權(quán)，真正落實(shí)起來難度也很大。
破解“70年大限”需頂層設(shè)計(jì)
專家普遍認(rèn)為，有恒產(chǎn)者有恒心，土地問題事關(guān)國家根本。相關(guān)部門必須在堅(jiān)持土地國有制的基礎(chǔ)之上，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)依法治國與民眾參與相統(tǒng)籌，群眾切身利益與國家長遠(yuǎn)利益相統(tǒng)籌。
薛克鵬認(rèn)為，當(dāng)前各界對(duì)于“70年大限”的困惑和擔(dān)憂，最直接的原因在于《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿“自動(dòng)續(xù)期”，但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)卻沒有細(xì)則。在加強(qiáng)依法治國和全面深化改革過程中，既要堅(jiān)決維護(hù)和落實(shí)物權(quán)領(lǐng)域的立法成果，又要對(duì)相關(guān)成果的模糊之處進(jìn)行建設(shè)性的修補(bǔ)，使改革持續(xù)深化，法制更加健全，從根本上解決各界困惑。
上海華榮律師事務(wù)所律師許峰等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《物權(quán)法》經(jīng)過全國人大表決通過，盡管存在不完善之處，但不應(yīng)由地方政府任意解讀。一些地方政府以《物權(quán)法》規(guī)定不明確為由，對(duì)業(yè)主收取土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用，實(shí)質(zhì)上在沒有上位法許可的情況下，憑空增加收費(fèi)，明顯違背“法無授權(quán)不可為”的施政原則。同時(shí)，全國人大常委會(huì)應(yīng)以“溫州土地使用權(quán)撞限”事件為契機(jī)，將當(dāng)時(shí)《物權(quán)法》制定時(shí)懸而未決的事項(xiàng)加以明確，為今后提供解決框架。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，土地使用權(quán)續(xù)期問題涉及上億群眾切身利益，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。在完善相關(guān)立法過程中，需嚴(yán)格按照法律程序，切實(shí)加強(qiáng)公眾參與和專家認(rèn)證，使民眾能充分參與到這項(xiàng)國家重大改革中來，做到于法有據(jù)、百姓認(rèn)同。
專家認(rèn)為，溫州等地出現(xiàn)的“20年土地使用權(quán)撞限”事件與當(dāng)時(shí)土地出讓制度不健全有關(guān)，是特殊時(shí)代背景下的特殊產(chǎn)物。由于大部分住宅仍是70年產(chǎn)權(quán)，全國范圍內(nèi)的大規(guī)模續(xù)期會(huì)發(fā)生在未來50年后。對(duì)于“70年大限”問題，應(yīng)以當(dāng)前的社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和政治穩(wěn)定為底線，切實(shí)維護(hù)群眾切身利益；長期需前瞻布局，切實(shí)維護(hù)國家長遠(yuǎn)利益。
張寶義等接受采訪的專家普遍認(rèn)為，溫州、深圳、青島等地出現(xiàn)的20年產(chǎn)權(quán)住宅到期現(xiàn)象，具有一定的歷史特殊性，且涉及的房屋數(shù)量較少。建議出臺(tái)全國性規(guī)定，對(duì)當(dāng)時(shí)因政策不完善原因?qū)е碌?0年土地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象實(shí)行“特事特辦”，業(yè)主以20年前的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)齊土地價(jià)差，或借鑒深圳市做法統(tǒng)一無償順延至國家法定最高年期。
專家建議，“70年大限”到期后可對(duì)土地使用權(quán)續(xù)期實(shí)行“象征性收費(fèi)”，或無償順延，并統(tǒng)籌未來的房地產(chǎn)稅改革來最終解決土地使用權(quán)續(xù)期問題。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授陳杰認(rèn)為，作為改革開放近四十年來的重要成就，我國居民絕大多數(shù)已經(jīng)成為有恒產(chǎn)者，免費(fèi)續(xù)期無疑是惠及絕大多數(shù)民眾的利好政策。可以象征性收費(fèi)實(shí)現(xiàn)續(xù)期，將土地使用權(quán)續(xù)期與房地產(chǎn)稅改革相結(jié)合，住宅土地使用權(quán)到期后，原使用人可以自動(dòng)延續(xù)，但需要按照年度每年根據(jù)所評(píng)估住宅價(jià)值的一定比例繳納房產(chǎn)稅，以此填補(bǔ)地方土地財(cái)政缺口。
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