【編者按】二胎新政實施、“營改增”發文，近來影響青島樓市的新政紛紛“劍指”大戶型。而與此同時，一向以剛需購房者為主力的青島樓市則在各類政策的影響下凸顯出一批改善置業者，他們以比剛需更雄厚的購房實力迅速占領了樓市半壁江山，致使大戶型房源成交量復蘇，豪宅樓盤全面回暖。
在沉寂多年的改善型購房市場重新興盛之后，作為主體的改善型置業者也與往年相比出現了明顯的變化。除了與以往一樣對于樓盤地段、建筑質量等因素高要求之外，在房屋單價、置業區域等方面也有了全新的定義。
【變化一】
普遍追求品質社區 相比之前更重視物業服務
以前土豪們買房追求越貴越好，“依著山傍著海，面積大夠氣派”是他們選房的不二準則。但是現如今，追求品質社區的想法普遍存在于改善型購房者的需求當中，住宅的私密性、物業服務質量的好壞，以及是否是品牌開發商開發的樓盤都成為他們關注的重點。
“我們現在住的房子一開始物業還挺好，結果由于房齡越老越大，久而久之的居然變成了‘沒物業’，這讓我們非常頭疼。”打算在今年換個大三居的沈女士告訴記者，以前大家對物業沒什么概念，覺得物業費是一項沒有必要的支出。但現在看一些物業服務健全的品質住宅小區更受大家追捧。而且在“身價”方面，物業服務健全的小區房價只漲不跌，相反一些物業服務跟不上的小區，即使占據絕佳地段，二手房也很難找到買家。
除了物業服務外，是否品牌開發商也成為改善型購房者考慮的首要因素。“我們在給購房者推薦一些房源的時候，說到小區的名字購房者都會首先問是誰家開發的樓盤，如果得知是海信、魯信、中海、萬科等品牌開發商的住宅，購房者普遍會露出滿意的神色。”閩江路上一家二手房中介的工作人員告訴記者，即使在二手房市場，開發商的品牌依舊有著含金量。
【變化二】
二手房“房齡”遭挑剔 改善型購房者追求“次新房”
今年很多改善型購房者也不在盲目追求好地段的二手房了，相反對二手房的房齡比較挑剔。“我們年初在臺灣路附近看好一套二手房，房子的位置非常好，18樓還能看海。”年初加入改善大軍的李女士告訴記者，雖然這套海景房價格比較合理，面積也夠大，但是最終她沒出手的主要原因是房齡太老了。“2003年的房子，房齡已經有13年了，我們可以接受最多七八年的房子，超過十年的就不想考慮了。”李女士這樣告訴記者。
像李女士這樣對二手房房齡比較“挑剔”的改善型置業者今年明顯增多，與往年不同的是，他們更多的看重次新房，大部分改善型可以接受的房齡8年以內的二手房，如果有特別滿意某項條件，也會有適當放寬要求，但如果是普通住宅超過10年房齡，多數改善型置業者都表示不想接受了。
“早在前幾年，還有不少購房者為了追求好地段，不惜買下價格較貴且房齡較大的二手房。而且這其中不乏有些人認為，好地段的房子即使將來被拆遷也會讓自己大賺一筆。”資深房產經紀人劉先生說：“但是現如今很多改善型購房者考慮的是，好地段地價昂貴，拆遷變得越來越不現實；其次，房齡較久的住宅產權年限也會縮水，70年后住宅產權該何去何從如今還是個未知數，因此越來越多的購房者開始關注這類問題。”
【變化三】
改善置業出手漸豪氣 購房預算“蹭蹭漲”
“往年18000元/㎡的樓盤很多置業者都覺得貴，但是今年很明顯的市場火爆起來，單價20000元/㎡的房子居然也賣得很好。”對近幾年的青島樓市頗有研究的權威投資客老楊告訴記者，2014年的時候樓市明顯衰落，很多單價在15000-18000元/㎡的樓盤門庭冷落。然而，在今年改善置業大軍重回樓市之后，對于單價的接受程度讓他頗感驚訝。
“很多近幾年興起的好地段，例如浮山后片區、新都心片區、市南區北部腹地等區域，新盤相繼賣出20000元/㎡以上的單價，但由于樓盤位置好，小區配套設施優越且居住氛圍濃厚，再加上是品牌開發商打造，讓相當一部分改善型購房者‘很買賬’。”
記者對幾位改善型購房者進行采訪時也發現，在樓盤單價的接受程度上，很多人以20000元/㎡作為理想價格，也有少數可以接受單價25000-30000元/㎡的高端項目。從年初開始，金地悅峰、魯潤靜園、中城嘉匯以及都市果嶺這幾個“次豪宅”項目都得到購房者熱捧，而還未開售的海信紹興路66號項目，也因其優越的地理位置以及提前問世的高品質小區規劃備受關注，即便如今還沒有正式對外宣傳，價格還未釋放，也輕松地得到了大批購房者的青睞。
【變化四】
多數改善型購房者表示拒絕高層 多層|洋房|小高層受追捧
近幾年來，由于房屋建筑業態的多樣性，住宅不再以單一的高層，而有了小高層、多層、洋房等不同建筑業態的區分。高層房源價格較低，但公攤大，越來越不吃香。現如今，除了購房資金緊張的剛需購房者外，多數改善型購房者開始對高層“不買賬”！
“改善”拒絕“高層”的現象，應該算是今年改善型購房者除了對價格接受度變寬松之外的另一大特點了。在多個項目的售樓中心記者實地采訪時了解到，很多改善型置業者會直接開門見山的詢問房源業態，并且會明確表示拒絕高層房源，而直接詢問多層、洋房及小高層業態的房源。
“多層的公攤小、得房率高是主要原因，其次多層房源以及近年來大熱的花園洋房，其居住舒適度都遠高于高層。”業內人士解釋，現如今不少電梯洋房打破了“6層以下無電梯”的窘境，甚至更有高端住宅會打造電梯入戶的居住體驗，此外洋房的綠化率比較高，花園面積大，會因為業態的稀缺而格外“值錢”，自己居住舒適、未來升值空間也大，這讓手中資金雄厚的改善型購房者格外關注。
【變化五】
近郊置業接受程度普遍提升 “潮爸辣媽”有車代步住別墅
在當下“改善型置業眾生相”中，除了以上四點外，越來越多的年輕中產階級人群開始青睞并接受近郊，這也是今年改善型市場的一大特色。
往年，近郊置業大都是中老年客群為主，今年這種情況有了很大的變化。“我上個月在城陽區的鑫江水青花都買的新房，130㎡的小高層總價還不到100萬，有我以前在臺東的老房子兩個那么大。”說起剛買的新房，林女士有些眉飛色舞。“現在每個家庭都有會開車的成員，并且有私家車，近郊片區置業交通方面的障礙減小很多。即使住到城陽區，往來主城區也是‘不費吹灰之力’”。
據業內人士介紹，現在越來越普及的私家車讓近郊置業不再受限，尤其是年輕的中產階級，更不會將交通及距離當成是購房的“絆腳石”。當購房的眼界放寬了，近郊片區樓盤的超高性價比就凸顯出來了。在主城區買三居室的錢可以到近郊購置聯排或疊拼別墅，這能讓居住品質大大提升，如此大的誘惑吸引越來越多的中產階級離開主城，前往近郊置業！
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