密集調(diào)控、三條紅線、集中供地、房企暴雷......2021年，在經(jīng)濟(jì)壓力之下，在疫情反復(fù)之中，在史無(wú)前例的金融調(diào)控策略之下，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)都面臨前所未有的困局，遭遇史無(wú)前例的價(jià)格波瀾。對(duì)青島而言，2021年是青島十四五規(guī)劃開(kāi)局之年，全新的發(fā)展格局之下，青島開(kāi)啟新一輪城市規(guī)劃，從拼價(jià)格到競(jìng)品質(zhì)，一系列政策敦促著島城房地產(chǎn)市場(chǎng)向著更加良性的方向發(fā)展，這些能夠載入史冊(cè)的大事如同時(shí)代的烙印，昭示著2021年青島房地產(chǎn)業(yè)特有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌跡。
城市規(guī)劃：打開(kāi)全新發(fā)展格局
2021年3月，青島公布《青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，提出未來(lái)五年，青島將統(tǒng)籌現(xiàn)代化大都市空間、規(guī)模、產(chǎn)業(yè)三大結(jié)構(gòu)，科學(xué)布局生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大空間，形成多中心、網(wǎng)絡(luò)化、組團(tuán)式、開(kāi)放型、城鎮(zhèn)空間形態(tài)，打造更具競(jìng)爭(zhēng)力、更具發(fā)展活力、更可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化國(guó)際灣區(qū)。
青島七區(qū)三市未來(lái)將如何布局？其中，統(tǒng)籌市南、市北、李滄、嶗山和城陽(yáng)區(qū)發(fā)展，強(qiáng)化總部商務(wù)、金融貿(mào)易、創(chuàng)新創(chuàng)意、時(shí)尚消費(fèi)、文化交流等核心功能。發(fā)展環(huán)灣都市三大主城片區(qū)：堅(jiān)持聚灣強(qiáng)心、主輔聯(lián)動(dòng)，打造與主城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的黃島、即墨、膠州三大主城片區(qū)。建設(shè)環(huán)灣都市四大戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)：堅(jiān)持網(wǎng)絡(luò)化、專業(yè)化發(fā)展，重點(diǎn)建設(shè)藍(lán)谷、董家口、姜山、南村四大功能性戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)。培育平度萊西青島都市圈兩大獨(dú)立的綜合性節(jié)點(diǎn)城市：深化突破平度萊西攻勢(shì)，提高城市綜合承載能力，放大提升在青島都市圈和膠東經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展能級(jí)。發(fā)展現(xiàn)代化新市鎮(zhèn)：依托沿海發(fā)展軸、青濰海陸發(fā)展軸、青煙城鎮(zhèn)發(fā)展軸、青東城鎮(zhèn)發(fā)展軸、青諸城鎮(zhèn)發(fā)展軸，統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化新市鎮(zhèn)。
落戶新政：降低落戶門(mén)檻
3月15日，青島深化戶籍制度改革，發(fā)布落戶新政。新政策放寬了學(xué)歷、技能人才落戶條件，關(guān)于對(duì)其他學(xué)歷人才的學(xué)歷要求，由現(xiàn)行政策的全日制擴(kuò)大至國(guó)家承認(rèn)學(xué)歷的大專以上學(xué)歷人員（含技工院校、職業(yè)院校畢業(yè)生）；堅(jiān)持居住優(yōu)先，取消原有單套商品住宅城區(qū)（市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽(yáng)區(qū)）90平方米以上、新區(qū)（青島西海岸新區(qū)、紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)、即墨區(qū)）60平方米以上的面積限制，實(shí)現(xiàn)在我市取得居住性質(zhì)的合法產(chǎn)權(quán)型房屋人員（含已辦理房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽備案）及其近親屬即可辦理落戶。
隨后，膠州市發(fā)布了《膠州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），全面放開(kāi)城鎮(zhèn)落戶政策。從膠州市公安局了解到，《意見(jiàn)》明確了五大類城鎮(zhèn)落戶途徑，即：人才落戶、居住落戶、親屬投靠落戶、穩(wěn)定就業(yè)落戶和賦權(quán)激勵(lì)落戶；暢通了入鄉(xiāng)返鄉(xiāng)人員落戶渠道；強(qiáng)化了落戶權(quán)益保障等。隨后，山東省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于支持青島西海岸新區(qū)進(jìn)一步深化改革創(chuàng)新加快高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》的通知青島西海岸新區(qū)進(jìn)一步降低落戶條件全面放開(kāi)落戶限制實(shí)現(xiàn)落戶“零門(mén)檻。繼膠州、西海岸新區(qū)全面放開(kāi)落戶后，平度市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍管理制度改革的意見(jiàn)》，全面放開(kāi)外來(lái)人口落戶城鎮(zhèn)限制。
共有產(chǎn)權(quán)：政策進(jìn)一步放寬
2021年2月中旬，城陽(yáng)區(qū)發(fā)布消息，申請(qǐng)城陽(yáng)區(qū)人才共有產(chǎn)權(quán)住房放寬到中專及同等學(xué)歷，此前最低要求為大專學(xué)歷。2020年3月中旬，城陽(yáng)區(qū)出臺(tái)了《關(guān)于吸引人才享受共有產(chǎn)權(quán)住房政策的實(shí)施意見(jiàn)》，從房源和資金方面給予支持，確定的人才分為七個(gè)層次，對(duì)不同層次人才購(gòu)房時(shí)由企業(yè)承擔(dān)購(gòu)房總價(jià)的20%或30%，與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)。
2月22日，青島市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化人才住房建設(shè)和籌集工作的意見(jiàn)》，面向公眾征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿明確，市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)以城市更新為支撐，通過(guò)盤(pán)活利用閑置建筑等方式籌集人才住房，也可在商品住房項(xiàng)目劃定20%比例的房源優(yōu)先面向人才銷售。另外在人才住房的售價(jià)方面，意見(jiàn)稿明確：各區(qū)市確定的人才住房銷售價(jià)格原則上應(yīng)不高于同區(qū)域商品住房預(yù)售方案擬銷售價(jià)格的80%。
另根據(jù)該意見(jiàn)：產(chǎn)權(quán)型人才住房簽訂購(gòu)房合同滿5年可上市交易；不滿10年的，需將購(gòu)房時(shí)以限定價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的部分面積，按照成交價(jià)格與購(gòu)買(mǎi)時(shí)限定價(jià)格差價(jià)的50％交納土地收益；超過(guò)10年的，不需交納土地收益。各區(qū)（市）公開(kāi)銷售的人才住房，需提供不低于可售套數(shù)2．5%的房源作為市本級(jí)人才住房。共有產(chǎn)權(quán)政策進(jìn)一步明晰，為產(chǎn)權(quán)型人才住房的交易提供了政策保障，保證了購(gòu)買(mǎi)者公平交易的權(quán)利。
建筑質(zhì)量：試點(diǎn)“碼上驗(yàn)房”
2021年，青島在全國(guó)率先出臺(tái)商品房“分戶驗(yàn)收作業(yè)指導(dǎo)書(shū)”，試點(diǎn)新建商品房一戶一碼的“電子檔案”，業(yè)主在收房前掃碼可看新房“體檢報(bào)告”，該做法后續(xù)在全省多城市推廣。與此同時(shí)，青島開(kāi)始試點(diǎn)推廣“住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)”。
按照《實(shí)施方案》，將本市行政區(qū)域內(nèi)新建住宅工程項(xiàng)目作為工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)主要試點(diǎn)對(duì)象，鼓勵(lì)其他房屋建筑工程項(xiàng)目開(kāi)展工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)試點(diǎn)。住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的基本承保范圍主要為：整體或局部倒塌，地基產(chǎn)生超出設(shè)計(jì)規(guī)范允許的不均勻沉降，陽(yáng)臺(tái)、雨篷、挑檐等懸挑構(gòu)件和外墻面坍塌 （含脫落）或出現(xiàn)影響使用安全的裂縫、破損、斷裂，主體承重結(jié)構(gòu)部位出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫、變形、破損、斷裂。以及國(guó)家、省、市法律、法規(guī)、規(guī)章和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的其他情形。同時(shí)還包括圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫工程、防水工程、裝飾裝修工程、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程、供熱與供冷系統(tǒng)工程等內(nèi)容。
三孩政策：促戶型更新迭代
2021年7月20日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》（下稱《決定》）正式發(fā)布，標(biāo)示著我國(guó)進(jìn)入了實(shí)施“三孩”生育政策的時(shí)代。三孩政策落地對(duì)于樓市的影響是巨大且深遠(yuǎn)的，它將推動(dòng)樓市新一輪主力產(chǎn)品更新迭代。考慮到一家三代人、三個(gè)孩子的結(jié)構(gòu)居多，四居室房源以后或越來(lái)越多，而改善型購(gòu)房客群的換房需求也隨之釋放。
2021年，青島市諸如浮山后、新都心、東李、西海岸靈山灣、城陽(yáng)中心城區(qū)等片區(qū)，不少房企已先政策一步，開(kāi)發(fā)出一些四居室的房源，并多數(shù)能提供更好的教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)服務(wù)。
集中土拍：有效抑制地價(jià)過(guò)熱
12月15日，隨著西海岸最后17宗地塊成交，連續(xù)三天的青島三批次土拍正式結(jié)束。針對(duì)此次土拍所反映出的市場(chǎng)特點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士總結(jié)出三點(diǎn)：“熱門(mén)流拍”“底價(jià)成交”以及“拼單拿地”。回顧從5月份開(kāi)始的三次集中土拍，從第一次開(kāi)平路地塊拍出近年來(lái)的最高地價(jià)，再到第二次土拍多以底價(jià)成交，再到第三次土拍多宗熱門(mén)地塊流拍，土拍市場(chǎng)的變化與今年樓市走勢(shì)契合。
值得注意的是，2021年開(kāi)始，青島從土地拍賣(mài)開(kāi)始實(shí)施“控地價(jià)”“競(jìng)品質(zhì)”。自今年第二次集中供地起，島城開(kāi)始實(shí)施控地價(jià)、競(jìng)品質(zhì)的規(guī)則。一些網(wǎng)絡(luò)土拍時(shí)熔斷的地塊，轉(zhuǎn)為線下競(jìng)小區(qū)品質(zhì)。也就是說(shuō)，那些能用較少的錢(qián)拿地，又能做出更高品質(zhì)的產(chǎn)品的房企，才會(huì)脫穎而出。這一轉(zhuǎn)變也正契合了目前人們購(gòu)房時(shí)關(guān)注品質(zhì)的觀念。
房企暴雷：多項(xiàng)目出現(xiàn)維權(quán)
過(guò)去的一年，全國(guó)房企暴雷不斷，傳導(dǎo)市場(chǎng)情緒。房企的暴雷和債務(wù)違約源于三道紅線和銀行的兩道紅線，地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)高資金密集的行業(yè)，高周轉(zhuǎn)融資渠道窄的房企容易出現(xiàn)”暴雷“。恒大等相繼債務(wù)違約，而暴雷房企在青島也有多個(gè)項(xiàng)目。如今的行業(yè)正在進(jìn)行“優(yōu)勝略汰”，行業(yè)集中度提高，目前還在排雷的過(guò)程，買(mǎi)房首先是安全邊際。前不久，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“精準(zhǔn)拆雷”，進(jìn)一步明確將“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”作為首要目標(biāo)。
房企暴雷房子成為”爛尾樓“概率大增，最受傷的是買(mǎi)房人。而那些在今年交付的小區(qū)也大批量出現(xiàn)維權(quán)，從市區(qū)到近郊，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)維權(quán)，維權(quán)進(jìn)入高峰期。
加強(qiáng)監(jiān)管：規(guī)范商品房預(yù)售金
2021年，青島出臺(tái)了一系列新規(guī)保障購(gòu)房者權(quán)益。10月21日，青島發(fā)布《商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行實(shí)施細(xì)則》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知，旨在規(guī)范我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，維護(hù)商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。提出監(jiān)管賬戶設(shè)立后，預(yù)售人不得擅自變更。確需變更監(jiān)管賬戶的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)與原承辦銀行共同向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)并經(jīng)審核通過(guò)后，與新承辦銀行重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，并將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金轉(zhuǎn)入變更后的監(jiān)管賬戶。
2021年5月6日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳網(wǎng)站掛出 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售環(huán)節(jié)房屋面積明示和房產(chǎn)測(cè)繪成果使用有關(guān)工作的通知》，通知要求自6月1日起，商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)明確房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、其所分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部位及分?jǐn)偯娣e，并約定面積差異處理方式。自2021年6月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或商品房承銷機(jī)構(gòu)在與購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)按照《山東省商品房銷售條例》有關(guān)規(guī)定，將房屋（含地下儲(chǔ)藏室、車(chē)位、車(chē)庫(kù)）的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、其所分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部位及分?jǐn)偯娣e在合同中予以明確（若儲(chǔ)藏室、車(chē)位、車(chē)庫(kù)按個(gè)銷售，應(yīng)在合同中單獨(dú)約定），并約定面積差異處理方式。
交通配套：地鐵串起“大青島”
2021年12月底，全線貫通的1號(hào)線，讓西海岸真正融入主城區(qū)。而在2021年9月6日，青島地鐵軌道交通又傳來(lái)新消息，國(guó)家發(fā)展改革委正式批復(fù)了青島市城市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃（2021－2026年）包括2號(hào)線二期 （東段）、5號(hào)線、6號(hào)線二期 （南段）、7號(hào)線二期、8號(hào)線支線、9號(hào)線一期、14號(hào)線和15號(hào)線一期等多條線路。作為影響樓市的關(guān)鍵因素之一，地鐵不僅會(huì)改變城市的交通狀況，還會(huì)帶動(dòng)地鐵沿線的土地開(kāi)發(fā)、新生商業(yè)帶和經(jīng)濟(jì)帶形成，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。多條地鐵線上新，新的熱門(mén)板塊呼之欲出。其中地鐵2號(hào)線延長(zhǎng)段將帶火東李片區(qū)及后海老城區(qū)。而地鐵5號(hào)線為浮山后及后海濱海歡樂(lè)城帶來(lái)更多便利，地鐵6號(hào)線將打通西海岸及老膠南片區(qū)。地鐵8號(hào)線支線將膠州主城區(qū)納入城市軌道網(wǎng)絡(luò)，還有地鐵15號(hào)線更是串起了院士港、黑龍江路居住區(qū)、流亭區(qū)域及即墨通濟(jì)新區(qū)、動(dòng)車(chē)小鎮(zhèn)，讓即墨也享受地鐵紅利。
同樣是在2021年，第二條海底隧道正式開(kāi)工，而在建成之后，將不僅有效緩解第一條海底隧道的通行壓力，更重要的是將縮短黃島腹地與青島通行距離，而這對(duì)于關(guān)注青島房?jī)r(jià)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑又是一條好消息。
未來(lái)三年：主城城中村力爭(zhēng)清零
2021年12月28日，青島市第十六屆人大常委會(huì)第三十七次會(huì)議舉行，在本次會(huì)議上，副市長(zhǎng)張軍同志作關(guān)于青島城市更新和城市建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)方案的報(bào)告。會(huì)議提出，將全面推動(dòng)實(shí)現(xiàn)更高水平宜居宜業(yè)，將青島建設(shè)成為高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、高效能治理的現(xiàn)代化國(guó)際大都市。
此次會(huì)議，提出了三年攻堅(jiān)任務(wù)，開(kāi)展歷史城區(qū)保護(hù)更新、重點(diǎn)低效片區(qū)（園區(qū)）開(kāi)發(fā)建設(shè)、舊城舊村改造建設(shè)、市政設(shè)施建設(shè)、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、地鐵建設(shè)及地鐵沿線開(kāi)發(fā)建設(shè)、停車(chē)設(shè)施建設(shè)、公園城市建設(shè)八大行動(dòng)。這其中，備受廣大市民關(guān)注的舊城舊村改造建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)即將啟動(dòng)。據(jù)悉青島市計(jì)劃三年改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共1108個(gè)、30萬(wàn)戶；啟動(dòng)改造城中村81個(gè)、5．5萬(wàn)戶，重點(diǎn)推進(jìn)市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)范圍內(nèi)的27個(gè)城中村、2．4萬(wàn)戶改造工作。力爭(zhēng)通過(guò)三年攻堅(jiān)行動(dòng)，市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)（建成區(qū)）2000年以前建成的老舊小區(qū)改造和現(xiàn)有城中村改造基本清零。
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