為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信履約，提示房地產(chǎn)交易個(gè)人增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，依法理性維護(hù)自身合法權(quán)益，近日，青島市中級(jí)人民法院全面梳理全市法院近三年來(lái)審理的涉房地產(chǎn)糾紛案件，選取十個(gè)典型案例發(fā)布，發(fā)揮司法審判的價(jià)值引領(lǐng)作用，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供法治保障，推動(dòng)青島經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。十個(gè)案例涵蓋商品房預(yù)售及買賣合同糾紛、“二手房”買賣合同糾紛等房地產(chǎn)糾紛主要案件類型，涉及限購(gòu)政策等房地產(chǎn)新政帶來(lái)的新問題，房屋質(zhì)量、設(shè)計(jì)變更等人民群眾密切關(guān)注的民生問題，及合同履行不當(dāng)、違約責(zé)任等房地產(chǎn)市場(chǎng)交易多發(fā)問題。
案例一：
房?jī)r(jià)未約定按“面積x單價(jià)”計(jì)算
賣方被判協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)
【案情簡(jiǎn)介】
劉某與孫某簽訂回遷房屋買賣合同，合同載明：房屋面積為60平方米（最終面積為辦證實(shí)測(cè)面積，此面積雙方無(wú)異議），房屋成交價(jià)格為人民幣51萬(wàn)元，待房產(chǎn)證辦下后，劉某協(xié)助辦理過戶?，F(xiàn)涉案房屋產(chǎn)權(quán)證書載明房屋面積為65.87平方米，劉某要求孫某補(bǔ)全差額面積價(jià)款，并以此為由拒絕辦理過戶。孫某訴請(qǐng)要求辦理過戶。
【裁判結(jié)果】
一審法院認(rèn)為，劉某未能證明合同中關(guān)于房屋面積的記載是雙方對(duì)面積差額進(jìn)行多退少補(bǔ)，故雙方應(yīng)依約履行，判決劉某協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。
二審法院認(rèn)為，合同記載內(nèi)容表明，劉某交易時(shí)已經(jīng)知曉房屋預(yù)估面積與實(shí)測(cè)面積可能存在差異，但仍然與孫某約定房屋成交價(jià)為51萬(wàn)元，而未約定以“面積x單價(jià)”作為房?jī)r(jià)的計(jì)算方式，故涉案合同約定的房屋成交價(jià)51萬(wàn)元系整套房屋價(jià)格，與房屋實(shí)際面積無(wú)關(guān)，判決維持原判。
【法官點(diǎn)評(píng)】
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，涉案房屋的交易價(jià)格如何認(rèn)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百一十條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！北景钢校瑒⒛持鲝埡贤嘘P(guān)于房屋面積的約定是雙方就補(bǔ)全面積差價(jià)達(dá)成補(bǔ)充合意，孫某對(duì)此不認(rèn)可。而根據(jù)房屋買賣交易習(xí)慣，如約定按照“面積x單價(jià)”方式計(jì)算價(jià)格，合同中會(huì)注明房屋面積、單價(jià)、房款計(jì)算方式等，而本案的合同載明“房屋成交價(jià)格為人民幣51萬(wàn)元”，故法院按照合同認(rèn)定案涉房屋價(jià)格是按成套51萬(wàn)元計(jì)算。
在待房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理后再另行過戶的房屋買賣中，對(duì)于房屋的實(shí)際面積各方均無(wú)準(zhǔn)確參照，買賣各方一般按照估測(cè)面積進(jìn)行交易，若合同對(duì)于房屋價(jià)格計(jì)算方式約定不夠明確，待房產(chǎn)證辦理后，一方發(fā)現(xiàn)實(shí)際面積與預(yù)測(cè)存在差距，往往試圖要求對(duì)方補(bǔ)全或退回差價(jià)。法官提醒，訂立合同要遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，合同對(duì)于各方當(dāng)事人均有同等約束力，各方均應(yīng)依約履行。房屋買賣牽扯利益重大且房地產(chǎn)價(jià)格存在波動(dòng)，進(jìn)行房屋買賣尤其是個(gè)人之間的房屋買賣應(yīng)當(dāng)慎之又慎。在簽訂房屋買賣合同時(shí)，各方均應(yīng)審慎評(píng)估房屋價(jià)值，對(duì)房屋面積、價(jià)格計(jì)算、付款方式等進(jìn)行明確約定避免歧義。如各方事后就合同內(nèi)某項(xiàng)內(nèi)容達(dá)成新合意或有所補(bǔ)充，建議采取補(bǔ)充協(xié)議等書面形式并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)，通過“白紙黑字”的明確約定保障個(gè)人合法權(quán)益。
案例二：
為規(guī)避稅費(fèi)延期過戶致房屋被查封執(zhí)行
買受人吃了“啞巴虧”
【案情簡(jiǎn)介】
李某欲以60萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買張某名下二手房，雙方于2017年6月6日簽訂了《房屋買賣合同》，李某當(dāng)日即將房款付清，隨即搬入該房屋。因張某取得該房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間為2016年6月5日，而房屋取得產(chǎn)權(quán)不滿兩年即過戶給他人，需繳納高額個(gè)人所得稅。為規(guī)避該稅款，雙方約定于2018年6月6日即張某取得該房屋產(chǎn)權(quán)滿兩年后再將該房屋過戶給李某。在此期間，張某從陳某處借款100萬(wàn)元到期未歸還，陳某起訴張某，并于2017年12月查封了該房屋。后該房屋進(jìn)入執(zhí)行程序，李某起訴要求排除對(duì)該房屋的執(zhí)行。
【裁判結(jié)果】
一審法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，雙方為規(guī)避稅費(fèi)，約定延期辦理該房屋過戶，在此期間，該房屋被他人查封。一審法院據(jù)此認(rèn)為系因買受人李某自身原因未辦理過戶登記，判決駁回了李某要求排除對(duì)該房屋的執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求。
二審法院對(duì)一審法院判決予以維持。
【法官點(diǎn)評(píng)】
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題為案涉房屋未辦理過戶是否系因買受人自身原因。買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的二手房提出異議，需同時(shí)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的四款規(guī)定。李某雖然在人民法院查封案涉房屋之前已簽訂合法有效的書面買賣合同并入住，亦已支付全部?jī)r(jià)款，但為了規(guī)避稅費(fèi)，李某并未要求當(dāng)即對(duì)案涉房屋辦理過戶，被認(rèn)定為系因買受人自身原因未辦理過戶登記?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第二百零九條第一款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
李某應(yīng)當(dāng)意識(shí)到，在案涉房屋未辦理過戶期間，登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人仍為張某，張某仍可能將該房屋二次出售、抵押給他人，或者因張某欠款而被查封。因此，當(dāng)事人在購(gòu)買房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)小心謹(jǐn)慎，最好不要約定延期辦理產(chǎn)權(quán)過戶，避免遭受經(jīng)濟(jì)損失。
案例三：
忽視限購(gòu)政策致合同無(wú)法履行
買賣雙方均擔(dān)責(zé)
【案情簡(jiǎn)介】
李某欲向房地產(chǎn)公司購(gòu)買商品房一套，于2018年4月6日支付了10萬(wàn)元定金。2018年4月18日，青島市發(fā)布限購(gòu)政策，于2018年4月19日正式實(shí)施。2018年6月15日，雙方簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》并支付剩余購(gòu)房款，后因李某不具備購(gòu)房資格，導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行。房地產(chǎn)公司起訴李某，要求解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，在扣除10萬(wàn)元定金后返還剩余款項(xiàng)。
【裁判結(jié)果】
一審法院認(rèn)為，李某明知其不具有購(gòu)房資格而與房地產(chǎn)公司簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，責(zé)任在李某。一審法院判決解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，房地產(chǎn)公司在扣除定金10萬(wàn)元后將剩余購(gòu)房款返還給李某。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，李某在明知自己已經(jīng)不具備購(gòu)房資格的情況下仍選擇與房地產(chǎn)公司簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，李某自身存在不可推卸的責(zé)任和過錯(cuò)。但房地產(chǎn)公司也未能舉證其完成報(bào)備義務(wù)，導(dǎo)致雙方錯(cuò)失了確認(rèn)李某是否符合限購(gòu)政策實(shí)施前已形成實(shí)際交易不受限購(gòu)政策限制的情形的機(jī)會(huì)，且在限購(gòu)政策實(shí)施后仍與李某簽訂協(xié)議，房地產(chǎn)公司亦存在過錯(cuò)?；诠皆瓌t，二審法院判決解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，房地產(chǎn)公司在扣除3萬(wàn)元后將剩余購(gòu)房款返還李某。
【法官點(diǎn)評(píng)】
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題在于造成合同無(wú)法履行的責(zé)任認(rèn)定問題。作為購(gòu)房人的李某有無(wú)購(gòu)房資格是雙方當(dāng)事人能否進(jìn)一步簽訂商品房買賣合同的重要影響因素，是李某應(yīng)當(dāng)知悉的基本社會(huì)常識(shí)，理應(yīng)盡到審慎義務(wù)。同理，房地產(chǎn)公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，也應(yīng)盡到審慎義務(wù)，對(duì)李某的購(gòu)房資格進(jìn)行審查，雙方均不該在限購(gòu)政策發(fā)布后、未明確購(gòu)房資格有無(wú)前，選擇繼續(xù)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。本案合同無(wú)法繼續(xù)履行，雙方均有責(zé)任。因此，購(gòu)房者不能“兩耳不聞窗外事”，要及時(shí)關(guān)注與個(gè)人重大利益密切相關(guān)的購(gòu)房政策，審慎購(gòu)房。房地產(chǎn)公司也應(yīng)秉持誠(chéng)信原則，嚴(yán)格遵守政府發(fā)布的相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，積極促成合同實(shí)現(xiàn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序運(yùn)行。
案例四：
簽訂協(xié)議又反悔
主張違約被駁回
【案情簡(jiǎn)介】
管某于2016年與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買商品房一套，合同約定了交房時(shí)間為2017年6月30日并約定逾期交房違約金。合同簽訂后，管某依約交付全部房款與房屋專項(xiàng)維修基金。但房地產(chǎn)公司未依約于2017年6月30日交付房屋，直到2019年3月1日，管某簽訂《房屋鑰匙簽收接收確認(rèn)單》，涉案房屋實(shí)際于當(dāng)日辦理交接手續(xù)。2019年7月19日，房地產(chǎn)公司與管某簽訂《協(xié)議書》，約定：1.管某自愿放棄向房地產(chǎn)公司主張逾期交房和逾期辦證的違約金以及基于《商品房預(yù)售合同》而向房地產(chǎn)公司主張的其他違約責(zé)任。2.房地產(chǎn)公司承諾對(duì)外借款，以所借款項(xiàng)來(lái)繳納小區(qū)辦理竣工驗(yàn)收備案后續(xù)手續(xù)所需要的費(fèi)用，積極協(xié)助管某辦理房產(chǎn)證。3.本協(xié)議生效后雙方之間的債務(wù)消滅，乙方不得再向甲方主張任何違約責(zé)任，雙方之間再無(wú)其他任何糾紛。后管某起訴房地產(chǎn)公司，要求房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金。
【裁判結(jié)果】
一審法院認(rèn)為，雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》后，房地產(chǎn)公司逾期未交房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)公司未按約定交付房屋，但在雙方簽訂的《協(xié)議書》中，管某已明確放棄向甲方主張逾期交房違約金，系對(duì)其自身權(quán)利的自由處分。該協(xié)議書是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且房地產(chǎn)公司也已履行配合管某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明之義務(wù)。一審法院判決駁回管某的訴訟請(qǐng)求。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，管某主張《協(xié)議書》系其在房地產(chǎn)公司脅迫下簽訂，但并未提交充分證據(jù)證明，二審法院不予采信，遂駁回上訴，維持原判。
【法官點(diǎn)評(píng)】
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題在于管某與房地產(chǎn)公司簽訂的《協(xié)議書》能否免除房地產(chǎn)公司的逾期交房違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》和《中華人民共和國(guó)合同法》均規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，房地產(chǎn)公司未按約定交付房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但管某自愿簽訂協(xié)議系對(duì)自身權(quán)利的自由處分，該協(xié)議真實(shí)有效，對(duì)雙方具有約束力，管某因此喪失了向房地產(chǎn)公司主張逾期交房違約金的權(quán)利。購(gòu)房者在購(gòu)買商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分與房地產(chǎn)公司、置業(yè)顧問溝通購(gòu)買房屋事宜，包括交房時(shí)間、交付標(biāo)準(zhǔn)、裝修建材品牌型號(hào)等，仔細(xì)閱讀《商品房預(yù)售合同》、《交房通知書》等購(gòu)房資料。若遇到房地產(chǎn)公司逾期交房、與約定不符等問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)保存證據(jù)并主張權(quán)利，避免在與房地產(chǎn)公司協(xié)商簽訂放棄權(quán)利的協(xié)議后又反悔，違背誠(chéng)信原則，無(wú)法得到法律支持。
案例五：
合同解除需審查
僅憑通知難成立
【案情簡(jiǎn)介】
2017年，韓某與韓某某簽訂存量房屋買賣合同，將其名下的涉案房屋出售給韓某某，合同約定韓某某以銀行貸款方式支付除首付款外的剩余購(gòu)房款。合同簽訂后，青島市陸續(xù)出臺(tái)新的限售、限貸政策，導(dǎo)致涉案房屋在合同約定期限內(nèi)不具備上市交易條件，韓某某的貸款資格也受到限制，合同未能如約履行。后韓某向韓某某郵寄發(fā)出解除合同通知書，以政策調(diào)整導(dǎo)致買受人不能辦理貸款、買受人違約、合同目的不能實(shí)現(xiàn)等為由提出解除合同，并主張因買受人韓某某未在異議期內(nèi)向仲裁機(jī)構(gòu)或者人民法院請(qǐng)求確認(rèn)合同效力，合同已經(jīng)解除。
【裁判結(jié)果】
一審法院以房屋出售政策調(diào)整導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由認(rèn)定合同應(yīng)予解除，且以解除合同通知已經(jīng)到達(dá)韓某某處為由認(rèn)定合同已經(jīng)解除，據(jù)此支持韓某的訴訟請(qǐng)求。
二審法院認(rèn)為，政策調(diào)整僅是導(dǎo)致履約時(shí)間順延，不足以導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，韓某某在履約過程中不存在明顯的違約行為，韓某主張合同已經(jīng)解除不符合法律規(guī)定和合同約定，其基于合同已經(jīng)解除的相關(guān)訴訟請(qǐng)求法院不予支持。
【法官點(diǎn)評(píng)】
本案的主要爭(zhēng)議問題是雙方當(dāng)事人簽訂的存量房屋買賣合同是否應(yīng)當(dāng)解除。本案不同于其他請(qǐng)求解除房屋買賣合同糾紛案件之處在于，韓某在提起本案訴訟之前，已經(jīng)向?qū)Ψ桨l(fā)出過解除合同通知書，且在本案訴訟之前，韓某某未向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求確認(rèn)該解除行為的效力，韓某據(jù)此在本案中主張根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條規(guī)定，無(wú)論其在解除合同通知書中寫明的解除事由是否成立，合同已因韓某某未在異議期內(nèi)申請(qǐng)確認(rèn)解除合同通知的效力而解除。法院認(rèn)為，一方當(dāng)事人根據(jù)合同法第九十六條規(guī)定通知相對(duì)方解除合同的，法院應(yīng)當(dāng)審查其解除合同的事由是否成立，只有符合合同法規(guī)定的約定解除或者法定解除的情形，即發(fā)出通知的一方具備約定解除權(quán)或法定解除權(quán)，解除通知才能產(chǎn)生合同解除的法律效果，否則，即使相對(duì)方未對(duì)解除通知進(jìn)行回應(yīng)，也不能產(chǎn)生合同解除的法律效果。
因《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條（現(xiàn)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十五條）對(duì)發(fā)出通知的形式未作嚴(yán)格規(guī)定，如果嚴(yán)格苛求受領(lǐng)通知的一方必須通過訴訟或者仲裁方式提出異議，將導(dǎo)致合同雙方權(quán)利義務(wù)的不對(duì)等，上述認(rèn)定有利于更好地保護(hù)守約方權(quán)益。特別是在房屋買賣合同糾紛案件中，房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策、價(jià)格等諸多因素影響重大，經(jīng)常出現(xiàn)合同當(dāng)事人因房?jī)r(jià)波動(dòng)等原因而反悔的情形，如果對(duì)于合同解除權(quán)的行使規(guī)則把握過于寬泛，當(dāng)事人可能會(huì)濫用解除權(quán)利進(jìn)而導(dǎo)致買賣雙方利益失衡，也不利于房屋交易市場(chǎng)的穩(wěn)定。
案例六：
買房未審所有權(quán)
房屋到手過戶難
【案情簡(jiǎn)介】
2010年9月11日，吳某（甲方）與李某（乙方）簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，雙方就涉案房屋的成交價(jià)、付款日期和方式、房屋交付等均進(jìn)行約定，因涉案房屋尚未辦理房產(chǎn)證，雙方在補(bǔ)充條款中約定：甲方在開發(fā)商通知辦理房產(chǎn)證之日起十日內(nèi)必須將房款貸款余額還清并辦出房產(chǎn)證。合同簽訂后，李某向吳某支付了大部分房款，對(duì)涉案房屋進(jìn)行了交接驗(yàn)收并辦理入住手續(xù)。2018年2月27日，吳某辦理了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。后因吳某一直未與自己辦理房屋過戶，李某起訴至法院，要求判令吳某將涉案房屋過戶至李某名下，并支付延期過戶違約金。案件審理過程中，法院查明，因吳某在辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后又另行將涉案房屋抵押給銀行，現(xiàn)涉案房屋的狀態(tài)為抵押。
【裁判結(jié)果】
法院經(jīng)審理認(rèn)為，李某、吳某簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》系合法有效的合同。合同簽訂后，李某履行了雙方合同約定的付款義務(wù)，吳某作為出賣方應(yīng)當(dāng)依約辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，但吳某取得涉案房屋房產(chǎn)證后，并未依約辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記，并擅自在涉案房屋上設(shè)定抵押，導(dǎo)致李某無(wú)法辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，吳某已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，故判令吳某向李某支付逾期過戶違約金。但因涉案房屋已設(shè)立抵押，且抵押權(quán)人已對(duì)涉案房屋另案主張優(yōu)先受償權(quán)，李某要求吳某辦理過戶登記的訴訟請(qǐng)求，目前存在法律和事實(shí)上的障礙而無(wú)法實(shí)際履行，故對(duì)李某關(guān)于過戶的訴請(qǐng)本案暫不予處理，李某可待上述抵押權(quán)滌除后另行主張涉案房屋的產(chǎn)權(quán)變更。
【法官點(diǎn)評(píng)】
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一為李某要求吳某將涉案房屋過戶至其名下的訴訟請(qǐng)求能否被支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！?nbsp;二手房屋買賣在實(shí)踐中往往存在“先入住、后辦證”的現(xiàn)象，但房屋作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需經(jīng)依法登記方能發(fā)生效力。涉案房屋在出售時(shí)，出賣人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致購(gòu)房人簽訂房屋買賣合同后無(wú)法及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，使得購(gòu)房人的權(quán)利處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，亦為出賣人另行設(shè)立抵押等違約行為的發(fā)生留下隱患，進(jìn)而引發(fā)糾紛。本案中，購(gòu)房人作為守約方雖然可以依據(jù)雙方的買賣合同主張出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，但其關(guān)于過戶的請(qǐng)求，因涉案房屋處于抵押狀態(tài)，存在法律和事實(shí)上的履行障礙，難以得到支持，最終導(dǎo)致購(gòu)房人維權(quán)受阻。
因此，購(gòu)房人在購(gòu)買房屋時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息，通過核對(duì)房產(chǎn)證或去不動(dòng)產(chǎn)登記部門查詢等方式審查房屋產(chǎn)權(quán)情況，避免交易房屋存在權(quán)利瑕疵，合理規(guī)劃交易過程中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，盡快辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，可通過辦理網(wǎng)簽等方式降低出賣人另行處置房屋的風(fēng)險(xiǎn)，努力保障自身合法權(quán)益，提前避免交易過程中的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。
案例七：
購(gòu)買商鋪突現(xiàn)“大臺(tái)階”
購(gòu)房者可要求解除合同
【案情簡(jiǎn)介】
2020年1月11日，胡某、閆某與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同（預(yù)售），約定購(gòu)買涉案商鋪，并于合同簽訂當(dāng)日付清房款。交付前，胡某、閆某發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)出現(xiàn)高達(dá)一米、面積30多平方米的臺(tái)階，胡某、閆某隨即向該房地產(chǎn)公司郵寄退房通知書，在快遞回執(zhí)顯示拒收后，又通過微信向房地產(chǎn)公司工作人員發(fā)送退房通知、快遞回執(zhí)等，要求退款。后胡某、閆某起訴房地產(chǎn)公司，要求解除合同、返還購(gòu)房款及相應(yīng)利息。
【裁判結(jié)果】
一審法院認(rèn)為，胡某、閆某發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在與合同約定不一致的情形后，及時(shí)提出退房要求，雖房地產(chǎn)公司主張未改變?cè)O(shè)計(jì)規(guī)劃，但其在簽訂合同時(shí)未向胡某、閆某履行提示告知義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。一審法院判決解除合同，房地產(chǎn)公司返還購(gòu)房款及相應(yīng)利息。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案商鋪的大臺(tái)階高度、面積，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合理范圍和購(gòu)房者的正常預(yù)期。胡某、閆某主張?jiān)撆_(tái)階的存在對(duì)涉案商鋪的使用具有重大影響，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)予以采納。判決維持原判。
【法官點(diǎn)評(píng)】
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于雙方簽訂的商品房買賣合同應(yīng)否解除。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條第一款規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……”。本案中，大臺(tái)階的存在對(duì)商鋪的使用具有重大影響，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)胡某、閆某要求解除合同，符合法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辯稱合同未約定、未改變房屋規(guī)劃不能成為其免責(zé)事由。在商品房買賣交易中，為避免類似糾紛的發(fā)生，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同時(shí)，對(duì)于房屋內(nèi)的設(shè)計(jì)規(guī)劃，應(yīng)向購(gòu)房者履行提示告知的義務(wù)。購(gòu)房者若發(fā)現(xiàn)房屋與合同約定不一致的情形時(shí)，亦應(yīng)做好證據(jù)保存，積極維護(hù)合法權(quán)益。
案例八：
房屋質(zhì)量不過關(guān)
及時(shí)維權(quán)是關(guān)鍵
【案情簡(jiǎn)介】
張某與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，購(gòu)買商品房一套，張某依約支付購(gòu)房款，該房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，雙方對(duì)房屋進(jìn)行了交接。房屋交付后，張某發(fā)現(xiàn)房屋存在房屋返潮、墻面發(fā)霉、下水管堵塞等質(zhì)量問題，導(dǎo)致其無(wú)法正常裝修入住。張某要求開發(fā)商對(duì)房屋存在的質(zhì)量問題進(jìn)行維修，經(jīng)過多次溝通，開發(fā)商并未及時(shí)修復(fù)上述問題。張某訴至法院，要求開發(fā)商承擔(dān)房屋修復(fù)費(fèi)用，并承擔(dān)房屋自交付后不能居住使用期間的損失。
【裁判結(jié)果】
法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋自交付后，出現(xiàn)返潮發(fā)霉?jié)B漏等問題，張某報(bào)修后，開發(fā)商在合理期限內(nèi)拖延維修，且最終沒有完全解決涉案房屋質(zhì)量問題。經(jīng)過鑒定部門鑒定，涉案房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題，且非因張某原因所致。因此，張某訴求開發(fā)商承擔(dān)維修費(fèi)用，并賠償修復(fù)期間造成的其他損失，有事實(shí)和法律依據(jù)，予以支持。法院根據(jù)司法鑒定的維修費(fèi)用和經(jīng)評(píng)估得出的租金價(jià)值，判令開發(fā)商向張某支付相應(yīng)維修費(fèi)用及房屋自交付后不能居住使用期間的損失。
【法官點(diǎn)評(píng)】
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題在于開發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)涉案房屋的修復(fù)費(fèi)用及因房屋不能居住使用給張某造成的損失。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)”。本案中，張某作為購(gòu)房人已依約履行支付全部購(gòu)房款的主要合同義務(wù)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依約交付符合法律規(guī)定和合同約定品質(zhì)的房屋。在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，開發(fā)商亦應(yīng)依約及時(shí)履行維修義務(wù)。開發(fā)商在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)，張某主張開發(fā)商支付維修費(fèi)用并承擔(dān)相應(yīng)損失，于法有據(jù)，應(yīng)當(dāng)支持。
在商品房交易過程中，開發(fā)商交付的商品房存在質(zhì)量問題的情況時(shí)有發(fā)生，若購(gòu)房人在房屋交付后發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，應(yīng)在合同約定的保修期內(nèi)及時(shí)要求開發(fā)商進(jìn)行維修，并注意保存房屋存在質(zhì)量問題以及要求開發(fā)商進(jìn)行維修的相關(guān)證據(jù)。開發(fā)商應(yīng)依約及時(shí)履行維修義務(wù)，修復(fù)房屋存在的質(zhì)量問題。若開發(fā)商拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)，購(gòu)房人可自行維修或委托他人修復(fù)，并要求開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用和賠償相應(yīng)損失，及時(shí)依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。
案例九：
注意義務(wù)未盡到
買賣交易難促成
【案情簡(jiǎn)介】
林某通過房產(chǎn)中介居間介紹，欲向王某購(gòu)買房屋一套。雙方簽訂了房屋買賣合同，約定購(gòu)房定金5萬(wàn)元，首付款40萬(wàn)元，購(gòu)房尾款以貸款形式支付，若林某未獲得貸款機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，合同終止，林某支付的定金和購(gòu)房款應(yīng)如數(shù)返還，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，居間方收取的所有費(fèi)用不予退還。簽約當(dāng)天，林某支付了定金，后經(jīng)出示《個(gè)人信用報(bào)告》咨詢各大銀行和房產(chǎn)中介，其信用狀況無(wú)法辦理貸款。隨即林某通過微信要求中介代其與出賣人王某協(xié)商解除合同。中介雖告知王某購(gòu)房人林某征信不良但未明確告知林某欲解除合同，王某仍期待合同繼續(xù)履行。后在明確得知林某欲解除合同后，其認(rèn)為林某未按時(shí)支付首付款系違約，不應(yīng)退還定金。林某遂提起訴訟要求解除涉案房屋買賣合同并返還定金。
【裁判結(jié)果】
一審法院認(rèn)為，林某、王某及房產(chǎn)中介公司在約定的首付款支付日期前均已得知林某因征信問題無(wú)法辦理購(gòu)房貸款。在該情況下合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，林某停止支付首付款的行為不宜認(rèn)定為違約，其支付的定金應(yīng)當(dāng)予以返還。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，林某已及時(shí)提供個(gè)人信用報(bào)告并通過中介與王某溝通后期解約事宜，涉案房屋買賣合同亦對(duì)無(wú)法辦理貸款的情形約定非常明確，在此情況下，林某不支付首付款不屬于違約。二審法院判決駁回上訴，維持原判。
【法官點(diǎn)評(píng)】
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題是：林某的行為是否構(gòu)成違約，其支付的定金應(yīng)否予以返還?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條規(guī)定，依法成立的合同，受法律保護(hù)。本案中，林某、王某簽訂的房屋買賣合同合法有效，其中約定，若貸款無(wú)法辦理，合同終止，林某支付的定金和購(gòu)房款應(yīng)如數(shù)返還，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。林某得知其貸款無(wú)法辦理后及時(shí)通知王某并依據(jù)該條款要求解除合同、返還定金，于法有據(jù)，王某主張林某違約，與合同約定相悖，未得到支持。從結(jié)果看，本案出賣人王某未能順利出賣房屋，購(gòu)房人林某支付的居間費(fèi)用不退還，雙方均遭受了損失。
現(xiàn)下，我國(guó)二手房交易比較普遍，為了順利達(dá)成房產(chǎn)交易，出賣人和購(gòu)房者均應(yīng)在交易過程中持審慎態(tài)度，盡到注意義務(wù)。以本案為例，首先，雙方既然約定以貸款形式購(gòu)買涉案房屋，在合同簽訂前雙方就應(yīng)對(duì)購(gòu)房人的信用狀況進(jìn)行合理注意。第二，雙方在簽訂合同時(shí)即應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查合同內(nèi)容，對(duì)合同中附條件解除的條款，例如本案購(gòu)房人不能辦理貸款則合同終止、雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任的內(nèi)容，均應(yīng)當(dāng)持有審慎的態(tài)度。第三，在合同履行過程中，雙方均應(yīng)盡到必要注意義務(wù)，不可將所有事宜全部交托給中介，在出現(xiàn)問題時(shí)雙方應(yīng)積極進(jìn)行溝通協(xié)商，盡量避免和減少因此給雙方造成的損失。這樣，才能盡量避免本案類似糾紛的發(fā)生，減少買賣雙方因此產(chǎn)生的不必要訴累。
案例十：
房屋設(shè)計(jì)輕微變更
購(gòu)房者能否解約
【案情簡(jiǎn)介】
孫某為購(gòu)買房屋與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，合同約定房屋為裝修交付，同時(shí)約定房地產(chǎn)公司不得擅自變更該房屋的建筑設(shè)計(jì)，否則孫某有權(quán)單方面解除合同。合同簽訂后，孫某按約定支付了房款。在裝修過程中，因該戶型房屋主臥室空間較小，且窗戶的面積較小，房地產(chǎn)公司在裝修時(shí)將該戶型房屋主臥室和陽(yáng)臺(tái)的間隔均進(jìn)行了拆除?？⒐を?yàn)收后，房地產(chǎn)公司通知孫某收房，孫某拒絕接收房屋，并起訴房地產(chǎn)公司，要求解除商品房預(yù)售合同。
【裁判結(jié)果】
一審法院認(rèn)為，房地產(chǎn)公司在裝修過程中對(duì)個(gè)別設(shè)計(jì)作出輕微變動(dòng)，不影響安全，且房屋已通過竣工驗(yàn)收，符合交付條件，房地產(chǎn)公司違約程度顯著輕微，不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，故判決駁回孫某解除合同的訴訟請(qǐng)求。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，房地產(chǎn)公司并未對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行重大更改，孫某無(wú)證據(jù)證明變動(dòng)影響其居住安全，不存在導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的嚴(yán)重情形。如孫某堅(jiān)持不同意房地產(chǎn)公司作出上述變動(dòng)，可要求恢復(fù)原狀，房地產(chǎn)公司在答辯意見中亦表示可以恢復(fù)原狀，孫某以此為由要求解除合同不當(dāng)，法院不予支持。
【法官點(diǎn)評(píng)】
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題在于房地產(chǎn)公司在裝修時(shí)將主臥室隔斷拆除，孫某是否有權(quán)解除雙方買賣合同?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)民法典》對(duì)合同約定解除與法定解除的情形均作出明確規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百六十二條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！钡谖灏倭龡l第一款：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！北景钢?，房地產(chǎn)公司在裝修時(shí)拆除房屋主臥與陽(yáng)臺(tái)隔斷的行為并未改變房屋主體承重結(jié)構(gòu)，不影響居住安全，且增加了臥室的采光面積及房屋使用面積，客觀上使業(yè)主受益，未達(dá)到合同目的不能實(shí)現(xiàn)之嚴(yán)重情形，故不存在合同約定/法定解除的事由，孫某無(wú)權(quán)要求解除合同。但即使是為業(yè)主考慮，房地產(chǎn)公司擅自改變?cè)蟹课莸脑O(shè)計(jì)也構(gòu)成輕微違約，孫某可以要求房地產(chǎn)公司恢復(fù)原狀。
因此，要積極促成商品房預(yù)售合同目的的實(shí)現(xiàn)，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，商品房銷售后，不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，如果經(jīng)批準(zhǔn)的變更導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同約定其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購(gòu)房者，由購(gòu)房者決定是否退房；變更程度未達(dá)到上述情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)及時(shí)與購(gòu)房者進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，避免產(chǎn)生不必要的糾紛。另一方面，購(gòu)房者在買房時(shí)也要擦亮眼睛，在簽訂房屋預(yù)售合同時(shí)知悉房屋的結(jié)構(gòu)型式，全面了解雙方的權(quán)利義務(wù)，維護(hù)自身的合法權(quán)益。
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞 記者 劉瑞東 通訊員 何文婕 呂佼
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