“2021年青島辦公樓市場經歷了核心商務區的最后一波供應高峰，新增供應量創歷史新高。”1月11日，在仲量聯行2021年第四季度青島房地產市場回顧及展望發布會上，仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示，2021年全年共有7個項目入市，為青島辦公樓市場帶來超過58萬平方米的新增供應，年度供應量創下自2005年以來的歷史新高。
7項目入市推高供應量
報告顯示，2021年新增供應量創歷史新高，全年共有7個項目入市，為青島辦公樓市場帶來超過58萬平方米的新增供應，年度供應量創下自2005年以來的歷史新高。其中，四分之三的新增供應為持有型辦公物業。
據介紹，由于退出及融資渠道的多樣化，開發商不再只通過散售來回籠資金，而更關注于物業的長期運營和整體增值。持有型物業比重的增加也代表著青島辦公樓市場的整體品質提升到了一個新高度。以2021年四季度交付的融匯中心為例，作為青島融匯集團持有的高品質辦公物業，融匯中心以較高的硬件標準和完善的軟件設施為企業在市北商務區選址提供了豐富多元的辦公選擇，其特有的整層共享辦公會議中心打造了青島智慧辦公的新標桿。
數據顯示，受自用需求推動，全年凈吸納量遠高于過去三年平均水平。2021年全年青島辦公樓市場整體凈吸納量達到28.5萬平方米，遠高于過去三年13.6萬平方米的平均水平。自用型需求占比達37%，成為推高市場吸納量的主要因素。在可租賃凈吸納量中，來自內資專業服務和科技媒體通訊類租戶的需求占比超過45%。供應高企使得市場租金繼續承壓下行，業主面臨的市場壓力加劇。2021年四季度，整體市場平均有效租金為82元/平方米/月，甲級辦公樓平均有效租金為117元/平方米/月。排除新入市項目影響，這兩項租金指標同時環比下降1.5%。市場租金已連續12個季度呈下降趨勢，全年新增供應激增以及年底市場需求疲軟，進一步加劇了租金的下行壓力。
“科技類企業有望持續帶動辦公市場新設立和擴張需求。”仲量聯行青島商業地產部總監曲巖萍表示，“內循環背景下，企業加速更迭，并購活動活躍，行業結構調整加劇，靈活辦公可以更好地迎合成本敏感、企業規模快速變化的初創型企業。靈活辦公運營商將在青島辦公樓市場繼續呈擴張趨勢。”據介紹，中美貿易摩擦將加快IT國產化進程及全產業鏈的構建，科技企業將利用不同城市資源實現全國戰略布局，這些均將帶動科技企業在甲乙級辦公樓和產業園內的新設立和擴張需求。
餐飲成零售業最大亮點
餐飲行業持續成為市場主力需求來源，在2021年全年零售業態新開業面積中占比為三分之一。據介紹，資本推動下的連鎖餐飲品牌擴張明顯，例如太二酸菜魚，安三胖、和府撈面等均在不同商圈開出多家新店。同時，奢侈品消費持續回流，高端零售消費持續錄得快速增長，Tory Burch、Theory等輕奢品牌均在青島開出第二家店。另外，首進青島的網紅品牌憑借較高的引流能力陸續入市， Tim Hortons、撈王、云海肴以及即將開業的網紅咖啡% Arabica等，引起了市場的廣泛關注。
報告顯示，兩大零售項目集中開業，共計新增供應20.5萬平方米。2021年四季度迎來2個項目入市，分別為正合茂和利群金鼎廣場西海岸店。其中，正合茂位于火車北站的非核心商圈，是典型的社區型及配套型商業。利群金鼎廣場-西海岸店位于長江中路商圈，是利群集團逐漸由傳統百貨向購物中心業務轉型的又一嘗試，在以百貨作為主力店的基礎上融合了滑冰場、電競館、兒童樂園、室內馬場、影院等多元業態。總體來看，2021年全年共有4個項目入市，共計新增供應39.9萬平方米，供量規模已基本恢復至疫情前水平。零售市場租金方面，租價基本觸底，連續兩個季度環比持平。2021年四季度青島全市優質零售物業平均租金為228元/平方米/月，排除新入市項目影響，已連續兩個季度環比持平，意味著市場租金已基本觸底。
展望2022年，近郊商業將持續迎來新增供量，部分項目或將延遲開業。統計顯示，2022年預計將有超過45萬平方米的新增供應入市，主要分布于膠州、即墨、西海岸等近郊商圈。
青島財經日報/首頁新聞記者 李雯
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