青島新聞網9月2日訊 昨天下午1點，市國土資源和房屋管理局通過官方微博發布，自2014年9月1日起，放開市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以下住房的限購政策。這樣，青島樓市全部放開限購。然而開發商則認為，限購的全部放開雖然能帶動微弱的房屋成交量提升，但并不能從根本上解救地產市場，整體樓市的回暖還是要靠新項目低開和信貸政策的利好來帶動。
限購松綁為全面解除限購造勢
青島全面放開限購的此消息一出，引起一片嘩然。對此，記者采訪了樓市相關人士，詳解限購取消對未來青島樓市的影響。青島榮置地顧問有限公司策劃經理楊友明和記者談到他對樓市全面解除限購的看法，8月1日起，青島限購松綁，城陽、高新區、黃島放開限購，市內三區(市南、市北、李滄)和嶗山區144平米以上取消限購，自此青島全面取消限購的消息就不脛而走，很多市內樓盤已經在微博微信等小眾媒體上宣傳即將全面取消限購，為項目銷售造勢。
城陽連續3周成交量冠軍 黃島沒好轉
限購松綁近一個月，青島市成交量悄然變化，之前作為主力成交區域的膠州市成交回落，城陽區成交增長顯著，連續3周位居成交榜首，城陽區作為限購松綁直接受益區域，目前的整體均價7000元/平方米左右，相較最近的李滄區，均價要低3000元/平方米，已經成為剛性需求聚集區域，限購解除，成交回暖成為必然；而同樣作為限購解除受益區域的黃島區成交沒有明顯好轉，這與萬達低價入市的廣泛宣傳不無關系，6200元/平方米的首開均價牢牢抓住西海岸購房客戶的心，萬達不開，市場成交恐難放量。同時，膠州灣隧道的收費問題也對黃島房價影響有直接關系。
解除限購不能根本上解救樓市
經過三年多的限購，房價上漲趨勢已經得到了較為有效的控制，房地產的投機性需求也得到了很大程度地抑制，限購松緊適度的調節也有效的釋放了剛性需求，可以說限購存在的意義已經不大了，所以此次限購全面取消，開發商和購房者都已經做好了充分的思想準備。限購全面取消直接影響的是市內三區及嶗山區，政策利好是肯定的，解除初期肯定會促進一部分集中簽約，但是真正對房地產的促進作用并不會很明顯，雖然時值傳統“金九銀十”，但是市場整體回暖還需時日，整體的市場成交不會大幅上漲，但萬達、越秀等低開降價項目應該會促進區域市場破冰，帶動成交量結構性上漲。
解救樓市需新項目低開和信貸利好
目前限制購房者入市的依然是從緊的限貸政策，雖然央行一再強調實施差別化的信貸政策，保證首套房貸款需求，但各大銀行貸款額度緊張，鮮有貸款利率優惠，導致購房者遲遲不能入手。所以限購取消，購房者擁有了購房的資格，現在唯一缺少的是讓他們出手的籌碼，籌碼有二，一是開放商價格讓利，二是貸款利率優惠，然而在售項目整體降價的可能性不大，所以整體市場的回暖還是要靠新項目低開和信貸政策的利好來帶動。
同城報道
9月起我市全面放開樓市限購
我市放開市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以下住房的限購政策
繼8月1日我市局部調整樓市限購令后，昨日市國土資源和房屋管理局再次發布消息，9月1日起，放開市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以下住房的限購政策，這意味著在我市實施了3年的樓市限購政策正式退出歷史舞臺，青島也成為繼西安、杭州、寧波等城市后又一個全面放開限購的城市。
內容：對已有1套住房的本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手房）。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。
內容：對黃島區、城陽區（含高新區）住房（含新建商品住房和二手住房）放開限購政策；對市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以上（含144平方米）的住房放開限購政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續執行限購政策。
內容：放開市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以下住房的限購政策。
【政策發布】 青島主城區不再限購
昨日中午時分，青島市國土資源和房屋管理局官方微博@青島房地發布消息：自2014年9月1日起，放開市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以下住房的限購政策。而在此之前的7月31日我市發布局部調整限購政策的消息：自2014年8月1日零時起，對黃島區、城陽區（含高新區）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放開限購政策；對市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以上（含144平方米）的住房放開限購政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續執行限購政策。
這意味著，自9月1日起，我市不再對主城區144平方米以下的房屋實施限購，表明我市自此全面放開樓市限購政策，同時也意味著自2011年以來已實施3年的樓市限購政策正式退出歷史舞臺。
據悉，青島的限購始自2011年初，我市規定：對已有1套住房的本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手房）。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。
三年內建保障房不低于3.5萬套
據悉，我市按照“市場+保障”的基本思路，一方面堅持住房市場化的基本方向不動搖，實現多數家庭通過市場改善住房條件的目標。另一方面堅持政府主導，對中低收入住房困難家庭實行保障，使更多的中低收入住房困難家庭享受到政府的優惠政策。市政府決定持續加大保障性住房建設力度，在已實施了兩輪住房保障發展規劃后，我市今年再次發布2014-2016年第三個住房保障發展規劃，在新三年規劃期內，保障性住房建籌總量不低于3.5萬套，其中建籌公共租賃住房不少于3萬套，保障性住房供應總量不低于3萬套。2016年以后每年建籌1萬套以上的公共租賃住房，屆時，我市保障性安居工程的覆蓋率將達到城市常住人口家庭的20%以上。
房貸限貸政策要放開？
十余家銀行均表示：沒有接到通知
昨日起市區住房限購全放開，不少市民猜測，房貸限貸政策接下來是不是也要放開？昨日下午，記者第一時間聯系島城十余家與房貸相關的銀行，相關負責人稱暫時沒接到限貸放開的通知。記者調查發現，目前房貸“緊箍咒”還很緊，除青島銀行、青島農商行房貸利率最低可打九折，其余銀行仍以基準利率為主。
據了解，目前中小股份制銀行的房貸政策較之前沒有什么變化。“我們都是嚴格按照央行和銀監會等監管部門的要求，嚴格執行相關的政策。”青島銀行個貸相關負責人魏總表示。按照要求，目前首套房貸首付比例是30%，二套房貸首付比例是60%。記者了解到，目前青島只有青島銀行和青島農商銀行執行有“條件”的首套房房貸九折利率優惠。青島銀行個人貸款部相關負責人告訴記者，凡是滿足下列條件之一的，就可以申請首套房九折利率優惠：一是符合 《青島市引進高層次優秀人才來青創新創業發展的辦法》、《青島 “人才特區”建設實施辦法（試行）》等政策規定的引進人才，二是青島市引進的總部經濟、高科技、先進服務業等重點項目機構的工作人員,三是青島銀行的優質客戶。此外，二套房貸依然執行利率上浮10%的標準。
另外，青島農商銀行對于優質客戶也可提供首套房貸利率九折優惠。“考慮到我們的資金成本，主要服務于三農、小微企業，由于信貸規模有限，所以個貸業務不能敞開了做，對于優質客戶最低可以享受九折優惠。”青島農商銀行零售銀行部相關負責人表示。
在國有銀行方面，記者調查發現首套房貸基準利率仍是主流。島城中、農、工、建、交等相關負責人受訪時表示，目前首套房貸利率仍執行基準利率，首付比例為30%，二套房貸首付比例為60%。多名負責人表示，房貸首付比例均是嚴格按照監管部門要求的房貸政策，對于未來有沒有可能不限貸，他們稱暫時不會，未來還要看央行、銀監會等相關監管部門的通知而定。 記者 錫復春 其他限購松綁地區 8月28日 貴陽8月11日 昆明8月04日 太原8月02日 金華8月01日 徐州8月01日 合肥7月28日 石家莊7月19日 蘇州6月27日 武漢6月26日 呼和浩特5月1日 銅陵 ……
【新聞鏈接】 三省會同日宣布全面取消限購
8月28日，西安、杭州、貴陽三個省會城市同一天宣布全面放開樓市限購。其中杭州于29日全面放開，而西安與貴陽于9月1日起全面放開。
8月29日，浙江省寧波市住建委通過官方微博發布消息稱，經研究，自8月30日零時起，購買海曙、江東、江北三區范圍內的套型面積90平方米以下的商品住房，不再需要提供家庭住房狀況查詢記錄。該政策調整也意味著，繼杭州之后，寧波也將全面取消住房限購政策。
至此，加入限購松綁的城市已達38個，尚未取消或者松綁限購的城市還有9個，包括北上廣深四大一線城市，以及三亞、珠海、南京、大連、西寧5個二三線城市。業內人士分析稱，目前北上廣深樓市剛需依然旺盛，成交低迷主因是信貸收緊、市場預期變化等，并非是限購導致。目前上海住房成交量約八成都是居民家庭首次購房，信貸收緊導致部分合理購房需求無法滿足，預期變化致使部分購房者保持觀望。還有業內人士認為，目前一些地區房地產市場面臨的問題并非由于實施限購而引起，因此，其他九城市限購是否放開，要看之后市場是否會出現明顯反彈。 “金九銀十”難樂觀
時隔3年后，在全國各大中城市陸續放開限購的熱潮下，我市首先于8月1日局部放開限購，僅僅一個月后昨日我市房管部門再次發布消息，全面放開樓市限購。這一新政將對樓市帶來什么影響呢？“金九銀十”是否將如期而至？在成交量日益走高的背景下，樓市是否已進入回暖的通道？
【市場反饋】局部放開滿月 新房成交破萬
至昨日，我市限購令局部放開的政策正好“滿月”，限購松綁后的成交量備受矚目。
昨日青島市房地產交易中心發布統計顯示，限購松綁的確為萎靡不振的市場提供了強大的推動力，8月青島樓市再度“震蕩”前行，并完美收官，走出了一條漂亮的上揚曲線。數據顯示，8月全市新建商品房共成交10545套，總成交面積1053844平方米，與7月相比上漲34%；從同比數據來看，今年8月的成交量也徹底“逆襲”，遠超去年8月三成多。縱觀2014年，這是今年以來新房成交量首次超過萬套大關，也是新房成交面積首次突破百萬平米。在全部新建商品房的成交中，新建住宅成交共9595套，環比7月份6188套上漲55.06%，同比上漲30.46%。成交面積95.26萬平方米，環比7月上漲49.26%。可見新建住宅的交易量上漲幅度之大。
從每日新房成交情況來看，受網簽時限影響，限購取消帶來的影響力在8月最后幾天才顯現出來。前20天的新房成交量一直維持在日均300套上下，最后10天躍升至日均400套以上，漲幅驚人。8月中，日最高成交記錄為8月20日的507套，這也是今年以來日成交最高記錄。
而根據記者的實地采訪，在8月最后幾天，青島市房產交易中心和公積金管理中心均出現排隊取號辦業務的場景，各大售樓處的看房客、簽約量也明顯增多。分析稱，上周住宅成交量的持續上漲，與房企積極推盤、市場信心不斷增強有關，部分剛需購房者著手入市。
從各區域新房銷售情況來看，成交量突破1000套的區市共5個。一馬當先的是全面取消限購的城陽與黃島。8月1日起，黃島區、城陽區住房放開限購政策，這成為兩大近郊板塊的 “最大利好”。其中城陽區更是超過黃島成為全市最熱銷板塊，是全市唯一一個月成交量超過2000套的區市，8月共成交2840套，環比上漲翻番。黃島區則保持其原有的旺銷態勢，穩步跟在城陽身后。除了城陽、黃島之外，市北、李滄、即墨新房成交量在8月也都有不同幅度的增長。
因為主城區144平方米以下住宅仍在執行限購，熱銷板塊與冷門區域分界明顯。市北區與李滄區表現十分搶眼。其中市北8月新房成交1225套，與7月相比大漲68%。市北區出現多個降價樓盤，均取得不錯的銷售業績。李滄區8月新房成交1131套，環比上漲34%。而市南、嶗山兩區的成交量依然維持在200套左右，嶗山區新房成交量不僅沒有出現上漲，反而銷量下滑明顯。與限購放開“無關”的郊區則保持著自己的“節奏”。從區域成交量來看，即墨市仍然是郊區“老大”，8月成交1023套，比上月僅多賣64套。平度成交量增長明顯，膠州略有下滑，萊西則只賣出209套新房。
【市場分析】 市場信心增強 低價產品入市
“這一個月來住宅成交量的持續上漲，與房企積極推盤、市場信心不斷增強有關，部分剛需購房者著手入市。購房者觀望情緒緩解，售樓處的咨詢量和看房量平均提高30%左右。開發商預期轉為樂觀，推盤熱情大漲，8月新增預售面積增加了一半左右。各項目大多采取小批量加推，低價產品入市，刺激了成交量增長，到8月25日，成交面積已超過7月。”克而瑞房價點評網總監張斌分析指出，在價格方面，開發商較為謹慎，普遍調低了預期，以保證開盤銷售效果。價格上的優惠讓利，仍是項目銷售的殺手锏。如滄口片區的某樓盤，推出新樓座均價7600元/平方米，價格相對前期直降2000元/平方米，當天認購200多套。新都心的一處樓盤也開了新組團，更是推出均價13500元/平方米的精裝房，近350套的成交也創下了記錄。市政府對面的某樓盤，也一改高大上的印象，通過降低裝修標準拉低售價，以23500元/平方米的高性價比贏得了認可，開盤銷售近130套。還有部分郊區別墅、海景豪宅也出現了大幅優惠，銷售出現起色。
不過張斌也指出，目前雖然成交有所回暖，但是供應大漲讓庫存壓力并未明顯緩解，部分滯銷產品和冷清區域并未感到溫暖。供求失衡和存量較大等情況，也讓更多的企業和項目加入到降價促銷的行列中。全國性房企的戰略調整積極，成為降價促銷的第一波主力，部分地方龍頭也逐步跟進。項目類型也從高端豪宅蔓延至改善類產品，直到剛需樓盤。降價區域從郊區到輔城區，主城區也已經“淪陷”。（本版撰稿（除署名外）記者 孫靜芳）
三季度樓市仍會有波瀾
“9月1日青島已宣布全面解除限購，不少人歡欣鼓舞，感覺樓市回暖近在眼前。然而政策的因素到底有多少？從市場的表現可見一斑。主城區的中海國際社區、萬科城國際公園、越秀星匯藍灣8月份都超過200套，中南世紀城克魯茲小鎮認購甚至超過500套等等，這些項目戶型也大都在144平方米以下，卻依舊很熱銷。城陽和黃島原有的滯銷盤，以及主城區大戶型，8月也未見明顯起色。購房者因政策松動而產生的需求預期變化，和開發商以價換量的銷售策略，兩者的契合才是市場變熱的主因。三季度的市場仍然會有波瀾，但整體仍以底部震蕩為主。伴隨信貸、利率等實質因素的逐步落實，市場或許會結束盤整穩步向上，四季度再次出現‘暖冬’概率較大。” ——克而瑞房價點評網總監張斌 限貸放松才是最重要的
“從8月1日起我市局部放開限購政策以來，開發商在此政策環境下，堅持以價換量的銷售策略，使得改善型客戶入市意愿強烈，交易量出現較大幅度上漲，但房價未現‘暴漲’。僅僅取消限購并不能讓青島的房地產市場有很大的起色，限購解禁畢竟只解決了購房資格的問題，限貸的放松才會進一步解決資金的問題。” ——青島科威國際不動產總經理孫杰 說回暖還太早
“在限購令執行3年多的時間里，信貸政策經歷了從寬到嚴的一個過程，期間新國五條出臺，個人所得稅、契稅調整，房屋專項維修基金開征，二套房貸上浮、三套房貸停貸等，這些都對房地產市場產生了很大的影響，影響了購房者的心理。正是基于這個原因，限購令取消未必會從根本上逆轉當前低迷的樓市。當前信貸政策依舊收緊，公積金陷流動性緊張，銀行放貸額度收緊、辦理周期變長以及信貸利率提高導致買房成本大增，種種因素疊加，讓首次購房需求、投資性需求、投機性需求、改善性需求均受到影響，入市的積極性受挫。8月全市新房成交暴增五成，是因為前期累積簽約，推盤增多，降價大潮的到來，限購解除只是其中一個原因而已。在金融政策沒有大的調整和宏觀經濟下行壓力越來越大的情況下，說樓市回暖還早，開發商還需要沉住氣，繼續以價格及品質取勝，加快去庫存的步伐，否則將深陷泥潭。” ——島城樓市分析人士張百忍 樓市還得靠“價格戰”
“從目前的形勢看，我看空國內樓市。2015年，開發商更加難受。之前國內的發展商都是做加法，因為樓市價格都處在上升期，甚至是快速上升，拍地的錢加上前期費用和成本再加建設成本和稅金及利息，算上利潤率就是價格。這幾年做加法不好用了，價格上升遇阻，客戶支付能力受限，客戶群數量越來越小，所以只能‘價格戰’了。” ——一不愿具名的開發企業負責人
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