“萊蕪路學區房，73平方米，總價256萬元，7月份可辦手續。”近期，隨著小學招生報名塵埃落定，學區房卻再度火熱起來。不過和三四月份買方主動不同，現在學區房賣方很積極，其中不少賣方還是前不久的買方。其實，這并不奇怪，很多學區房就是買進上戶口，待孩子一上學就賣出，如此“擊鼓傳花”，無形中也加劇了學區房價格的“水漲船高”。
賣學區房不能虧本
“學區房價格已經這么高了，現在出手買值不值得？”市民孫女士的女兒明年就要上小學，如今她正在猶豫是否要購買一套學區房，“學區房會不會有跌價的風險？”
雖然曾經和孫女士有同樣的疑慮，但是劉女士卻早在一年前購買了一套江蘇路小學的學區房。“房東買了不到半年就轉手，他就是為了孩子上學。”劉女士說，“買房我交了不少稅，加上中介費一共四萬多元。”目前劉女士的孩子已經開始報名入學，她正在考慮轉手的問題。劉女士說：“就算不加價，這四萬元也要加在房價里，買個學區房總不能虧本吧。”這樣算下來，兩年內劉女士的學區房每年都增長了四萬元。
目前，學區房主要是為了孩子落戶入學，產權并不是最關注的部分，所以很多人住一段時間就會轉手，轉手率非常高。“面積小的房子根本沒法住，有的只是買房落個戶，入學后轉手賣掉。”齊東路一家中介工作人員表示，“就算可以居住的大房子，大多也會在孩子上初中后就賣了。”高轉手率也支撐了學區房價格的水漲船高。“學區房轉手，會有稅費和中介費，別說跌價，每年5%的漲幅是底線。”上述中介人士介紹。不僅如此，從江蘇路小學等幾個學區范圍內二手房掛牌價來看，單價較高的往往是房齡較短的房子，一是可以使用貸款，二是居住舒適度較高。
一房兩用 物超所值
一部電視劇《虎媽貓爸》曾經引發不少家長的共鳴。“我很贊成虎媽的態度，將來我們沒有多余的能力幫孩子，只能期望孩子上個好學校，有個好起點。”如今“二孩”政策的放開，讓侯先生的思想發生了變化。“以前是一個孩子上學，感覺不在意，但是今年‘老二’要出生，兩個孩子差三歲，一套學區房能‘兩用’，感覺很劃算。”記者了解到，“二孩”政策放開后，不少家長為兩個孩子購買一套學區房的意愿大大增強。
“學區房一年四季都有來買的，房源很緊俏。”紀女士在安徽路附近開了一家房產中介，近七八年時間她見證了周邊學區房從單價一萬元向三萬元快速躍進。她有個小本子，上面密密麻麻記錄了各種房源信息，紀女士告訴記者，在經歷了一段快速上漲期后，現在學區房的價格一直穩定上漲。“一些想要二孩的家長，本來也要換房子，現在都瞅準了學區房。”紀女士說：“周圍只要出來300萬元左右能住的學區房，基本都有三四個客戶來爭。”
其實，房源的緊俏反而擴大了學區房的范圍。“幾年前江蘇路、大學路和嘉峪關路等周邊學區房受關注，現在不僅文登路、太平路、德縣路、萊蕪路周邊的學區房熱度一直很高，連湛山附近、南京路、燕兒島路、澳門路附近都是學區房的熱土。”樓市觀察人士表示，隨著學區房需求的增加，不僅是傳統的市南西部，市南東部、市北臺東、嶗山海爾路附近等區域的學區房都成為二手房成交的主力。
學區房越小單價越高
由于目前義務教育階段的 “就近入學”原則，家長購得學區房成功落戶之后就可以讓孩子就近就讀名校。不過，在學區房交易中，大家關注的還是入學權，所以面積小的學區房最吃香，可謂“花小錢辦大事”。記者了解到，這樣的小房子大部分都只能落戶，雖然配備了簡單的生活起居用品，但也不能長住。
“因為面積小，總價相對較低。”紀女士說，不過近幾年面積小的學區房單價卻是蹭蹭上漲，十幾平方米和二十多平方米可以賣到50萬元，甚至60萬元。記者查看了中介提供的幾套學區房房源，發現這些房子單價已經非常高，以大學路周邊的學區房為例，純為落戶的10至20平方米小戶型基本賣到60萬元至75萬元之間，相比起來，其他的在售學區房均價在2.6萬元至3萬元/平方米之間。“就拿大學路附近20平方米以內的小戶型來說，2008年我就在這附近賣房，此類純落戶學區房總價在40萬元以內，當時已經覺得天價，大致在2013年前后，這樣的房子就能賣60—70萬元，已經漲了快一倍。到了今年，這樣的房子已經超過75萬元。”大學路附近一家房屋中介工作人員介紹。
部分老房貸款有望松綁
江蘇路、大學路、太平路周邊沒有新盤，大多都是上世紀80年代的老房子，最新的也是20世紀90年代的，基本房齡都在20年以上，老的甚至已經有七八十年的歷史。記者了解到，這一片的房源都很老，不能貸款的房源差不多占到了三分之二。“一次性付款是主流，即使貸款限制也很多。”有中介表示。
記者最近從島城銀行房貸市場了解到，雖然房貸期限最長30年的紅線并沒有調整，但是部分銀行也已放寬了二手房貸款年限，有的銀行 “貸款年限+房齡”最長可到55年。“貸款期限加房齡，我們行最長可到50年。”記者以普通購房者身份咨詢島城部分銀行房貸人員，工行一名個貸經理介紹說，假設一套房子房齡已20年，不考慮貸款人年齡等條件，這套房子最長可貸款30年。“房貸期限最長30年，這個銀監會規定的紅線并沒有調整。”河北銀行青島分行一名個貸業務經理介紹，“二手房 ‘貸款期限+房齡’最長可到55年。”不過島城中行、建行、農行、交行等主要銀行貸款仍執行 “貸款期限+房齡不超過40年”的規定。
“樓齡長、貸款期限相對較短，對很多二手房買家、特別是有意購買學區房的買家來說是一大利好。”有業內人士表示，舉例來說，如果房子已有30年樓齡，以前最多只能貸到10年，現在可以貸到20年甚至更長，這在一定程度上會帶動老房的交易量。
學區房投資還需謹慎
“學區房價格堅挺，有些人就想投資，但是這個得考慮清楚。”有業內人士提醒，“不建議純投資，因為有政策風險，有砸在手里的可能，這個真得看眼光。”不過，即使為了孩子上學，有些家長會早早出手。“在青島劃片入學已經實現了很多年，雖然學區房不會大漲，但是價格攀升也是一種趨勢。”該業內人士分析，從孩子出生到上學，學區房的變數較大，一般在孩子4到5歲時考慮比較合適，就近入學政策在短期內對學區房影響不大。
此外，業內專家預測，學區房作為樓市的一項特殊的“功能性產品”，短時間內身價或將繼續走高。不過，隨著不少名校在新區建設分校，未來青島優質教育資源的分布會愈發合理，屆時，讓適齡子女就讀好學?？赡懿辉倬窒抻谑心侠铣菂^，學區房價變動或將逐漸趨于平穩。
值得注意的是，二手房買賣中，產權過戶與戶口遷移并不是同時進行，一般情況下是先辦理產權過戶手續，而后再行辦理戶口遷移手續，賣家將原有戶口從房產所在的地址中遷出，而后買家才能將家庭成員的戶口遷入。雙方應書面約好戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲遷出問題應當采取慎重的態度。
卓越E+商務開啟“合伙人”時代
5月26日，卓越E+戰略品牌發布會盛大舉行，名嘴竇文濤、卓越集團聯席執行總裁王衛鋒、卓越集團戰略與運營管理部總經理李文濤、卓越集團青島公司總經理鄒國發等出席本次盛會。針對卓越·世紀中心4#樓整售，特別舉行了與合作伙伴鈺泰藍石的整售簽約儀式。
本次發布會一大亮點便是著名節目主持人竇文濤先生，與卓越集團聯席執行總裁王衛鋒、光大安石資產管理公司總裁胡兵先生齊聚一堂，上演了一場精彩的“鏘鏘青島行”，竇文濤充分發揮其王牌欄目主持人的豐富閱歷，從中國的發展、中國商業地產的發展和趨勢不斷提升延伸，隨著話題逐漸深入，更與兩位嘉賓一起深入淺出地討論了如何定義一個高端商務寫字樓的核心價值的話題。時而幽默、時而犀利，妙語連珠，觀點鮮明，博得了現場嘉賓陣陣熱烈的掌聲，最后通過對青島CBD的解讀及卓越·世紀中心出眾的軟硬件優勢，進一步肯定了卓越·世紀中心的區域商務價值。
曹璽銘 萬科未來公園重煥河岸公園生活
5月28日，未來公園首映在萬科未來城售樓處榮耀發布。此次盛舉吸引數千人爭相參與，超旺的人氣為未來城贏得了“滿堂彩”。據介紹，未來公園是萬科聯手政府斥資幾千萬，全面改造升級水清溝河道項目。將原有的水清溝進化為未來的清水灣，促進新市北生態環境升級。未來公園將“生態舒適、時尚活力、帶動城市生活”作為河道改造的終極目標，不久將為市民迎來一個全新的水清溝河道。
作為青島萬科新十年的一號作品，未來城擁有“萬科品牌”、“央景大城”、“市北之心”、“生態升級”等醒目標簽。未來全系配套，將滿足你對生活的所有想象。緊鄰青島第一條“過海”地鐵M 1號線，這是一座地鐵城；內有約12萬平方米商服配套，這是一座商業城；多齡段學府相伴，這是一座教育城。歐式宮廷園林，片區內罕有的人車分流社區；建面約82—141平方米定制裝修誠品，戶戶南北通透，全方位貼合客戶需求，貼心、人性、智能，全面致敬理想人居。未來公園，是萬科對生態環境的傾心致敬，它將給一直以來急需升級改造、重煥容光的老青島贏得重大機遇。
袁勁松 銀豐地產攜精工三盤進軍青島
5月24日、25日，銀豐地產2016媒體行活動在濟南成功舉辦，島城媒體齊聚一堂，深刻感受了銀豐集團的實力。
銀豐集團成立于1999年，歷經17載風雨沉淀，現已形成集金融投資、房地產開發、生物工程于一體的控股企業集團。秉承“誠信做人，認真做事，張弛有度，開拓進取”的企業文化精髓，銀豐成為誠信與品質的保證。銀豐地產作為銀豐集團的重要組成板塊，注冊資金6.8億元，占據濟南布局全省，涵蓋高端住宅、別墅等住宅系列，同時涉及高檔寫字樓、企業孵化器等綜合類項目的開發和營造。2016年在中國房地產500強排行榜中，銀豐地產位列284位，實現了新的跨越式發展。
今年，銀豐攜精工三盤入駐青島，開啟了其戰略布局青島的序幕。據了解，銀豐三盤雄踞青島繁華核心——臺東商圈。擁有完善便捷的立體交通網絡，距M1、M2、M4地鐵口僅500米，是不折不扣的地鐵名盤。稀缺地段，絕版區位，三盤投資價值不可小覷。銀豐故里，60席多層住宅組成，建面約120—140平方米的全明套三戶型，南北通透，居住舒適度極高。同時，作為整個臺東區域罕見的電梯洋房，稀缺價值一目了然。銀豐晶品，位于遼寧路繁華商圈、靠近M2、M4雙地鐵干道，區域優勢明顯。同時，建面約30-70平方米精裝公寓，小戶型低總價，是投資居住的絕佳選擇。 李延平
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