進(jìn)入本月，土地市場(chǎng)和氣溫一樣火熱。記者統(tǒng)計(jì)得知，在一二線城市，本月前三天，就已經(jīng)涌現(xiàn)七塊地王，有在北京、上海、杭州、廈門(mén)等熱點(diǎn)地區(qū)，也有郊區(qū)地塊拍出高價(jià)。業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前地王頻出已成趨勢(shì)，融資成本相對(duì)低廉的企業(yè)搶地更為兇猛。不少新“地王”的出現(xiàn)確實(shí)在幫助老“地王”解圍，而爭(zhēng)相高價(jià)拿地的房企是否能被下一輪“地王”解圍仍是未知數(shù)。未來(lái)房?jī)r(jià)不漲超50%，許多“地王”將遭遇入市難。
昨日，廈門(mén)翔安區(qū)捧出新晉單價(jià)地王。而當(dāng)日下午，首開(kāi)金茂聯(lián)合體以60多億元拿下杭州市拱墅區(qū)宅地，刷新拱墅區(qū)樓面價(jià)。
而這已經(jīng)是三天來(lái)出現(xiàn)在一二線城市的第七宗地王。本月1日，上海寶山顧村拍出了溢價(jià)率300%、地價(jià)3.7萬(wàn)元/平方米的土地；本月2日，深圳龍華上塘地塊出讓，5.6萬(wàn)元/平方米的地價(jià)接近甚至超過(guò)了周邊在售項(xiàng)目房?jī)r(jià)。而北京當(dāng)日近郊海淀北乃至遠(yuǎn)郊區(qū)順義、延慶的三塊土地，樓面地價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。
趨勢(shì)一：
捧新“地王”解圍老“地王”
記者觀察得知，在不少新“地王”的角逐戰(zhàn)中，都有周邊老“地王”的影子，這些企業(yè)在拍地的時(shí)候?qū)π碌貕K進(jìn)行抬價(jià)，從而推動(dòng)了新“地王”的誕生。
“我們有自己的拍地策略，最終雖然這塊地并沒(méi)有被我們收入囊中，但是間接可以帶動(dòng)我們?cè)诋?dāng)?shù)氐男卤P(pán)銷售。”在搶地大戰(zhàn)后，一個(gè)不愿透露姓名的房企管理層對(duì)記者表示。
而另一位業(yè)內(nèi)人士則表示，用新地王為老地王“解圍”是房企的慣用策略，高地價(jià)可以反哺周邊的房?jī)r(jià)。不過(guò)，其也直言，最終房企是否能順利回款還是要靠購(gòu)房者買(mǎi)單，爭(zhēng)相高價(jià)拿地的房企是否能被下一輪“地王”解圍，依然是個(gè)未知數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)很大。
“比如很多之前剛需的區(qū)域，都出現(xiàn)了地王。北京、上海出讓的郊區(qū)土地未來(lái)售價(jià)預(yù)期都要超6萬(wàn)元/平方米，導(dǎo)致市場(chǎng)全面高端化，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)怎樣很難判斷。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
趨勢(shì)二：
融資成本低央企國(guó)企搶地
拿下上海顧村的信達(dá)地產(chǎn)，其是財(cái)政部直屬信達(dá)資產(chǎn)的子公司。而新晉深圳總價(jià)地王的奪得者電建聯(lián)合體同樣也屬央企聯(lián)合體，其中中國(guó)電建直屬國(guó)資委，方榮地產(chǎn)則是中國(guó)金茂子公司，中國(guó)金茂的第一大股東是中化集團(tuán)，也是國(guó)資委直管企業(yè)。
而如果把時(shí)間維度拉到近半年，記者發(fā)現(xiàn)，逾50%的地王最終都被國(guó)企收入囊中。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年截至5月31日，全國(guó)土地市場(chǎng)合計(jì)有105宗高總價(jià)地塊，其中有52宗地被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額為1785.8億元，占比為54%左右。
“地王頻繁出現(xiàn)，是資金潮下的資產(chǎn)緊張問(wèn)題。”張大偉表示，而目前的市場(chǎng)創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)+國(guó)企，資金實(shí)力更強(qiáng)。對(duì)未來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)的抗壓抵御能力也更強(qiáng)。“在過(guò)去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，也導(dǎo)致了很多企業(yè)敢于拿地，國(guó)企在土地市場(chǎng)也表現(xiàn)得更加活躍。”
易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為：“此類城市尤其是一線城市土地價(jià)值持續(xù)上升，所以相比別的領(lǐng)域，國(guó)企或央企更愿意選擇投資房地產(chǎn)。”
也有分析人士指出，央企今年接連大手筆拿地，或許與央企整合有關(guān)。
業(yè)內(nèi)分析
未來(lái)“地王”入市難
“一二線城市，地王頻繁出現(xiàn)已經(jīng)成為趨勢(shì)。”張大偉表示，對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)一年房?jī)r(jià)不漲超過(guò)50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力令風(fēng)險(xiǎn)大增。
其認(rèn)為，二線城市地王頻繁出現(xiàn)，這將影響后續(xù)二線房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，從整體來(lái)看，特別是南京、合肥、廈門(mén)、蘇州，房?jī)r(jià)上漲的二線四小龍成為地王最密集的二線城市，房?jī)r(jià)如果沒(méi)有約束性政策，很可能會(huì)爆發(fā)式上漲。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，待本輪市場(chǎng)需求在上半年集中釋放完畢之后，再加上調(diào)控政策收緊、貨幣政策轉(zhuǎn)向等因素，一線城市、熱點(diǎn)二三線城市樓市下半年進(jìn)入調(diào)整期也是勢(shì)在必行。如果企業(yè)沒(méi)有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)的局面。
一二線城市三日拍出多塊地王
廈門(mén)翔安區(qū)一地塊
萬(wàn)科以21.22億元拿地，折合樓面價(jià)達(dá)2.23萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率242%。
杭州拱墅區(qū)宅地
首開(kāi)金茂聯(lián)合體以60多億元拿地，溢價(jià)率93%，樓面價(jià)33106元/平方米。
上海寶山顧村
信達(dá)地產(chǎn)拍下的地塊溢價(jià)率300%、地價(jià)3.7萬(wàn)元/平方米。
深圳龍華上塘地塊
電建聯(lián)合體以82.8億元奪得，成為深圳年度總價(jià)地王和龍華地王。
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