昨日，由中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心主辦的2012中國房地產上市公司測評在上海環球金融中心發布了《2012中國房地產上市公司測評研究報告》及2012中國房地產上市公司綜合實力榜100強測評榜單。萬科、恒大、中海、保利再度位居前四，“四大天王”位置企穩，華潤置地、龍湖、碧桂園、世茂、富力、金地位列十強。與去年相比，前五位位次保持不變。十強坐席中新進了去年第11的碧桂園和第14位的金地，兩家房企今年分列第7和第10.
測評報告顯示，行業集中度進一步提升，大多數企業規模低于行業平均水平。高周轉成房企領先的法寶。2011年全年，首次出現上市房企總體利潤負增長，全行業營業收入十年來首次僅個位數增長，漲幅2%，凈負債率均值為55.60%，為歷史新高。從78%到58%，再到2.49%，上市房企營業收入從2009年至2011年三年的同比增長率的變化，對昨日現場一眾專家學者來說，并不意外。
“萬恒中?！备窬譂u穩
昨日發布的《2012中國房地產上市公司測評研究報告》及2012中國房地產上市公司綜合實力榜100強榜單顯示，萬科、恒大繼續領銜榜單，加上排行第3的中海與第4的保利，中國地產行業“萬恒中?！毙袠I地位漸趨穩定，四方爭霸格局形成。
報告顯示，2011年上市房企特別是滬深上市房企受樓市調控政策的影響較為明顯，資本的市場表現，中房協總體評價是“房產板塊乏善可陳，港股企業表現略優”。2011年在港上市房企收入均值達到115.65億元，是滬深上市房企收入均值33.69億元的3.4倍。排名前十位的上市房企中，A股上市房企3家，占30%，在港上市房企7家，占70%.
此外，在港上市房企與滬深上市房企在運營規模上的差距進一步擴大，2011年在港上市房企企業資產總額均值為547 .79億元，同比增長25 .77%，滬深上市房企資產總額均值為167 .53億元，與上年相比僅增長8 .67%.中海以超過850億元人民幣占香港上市房企業榜首，萬科以超過820億元的市值領先滬深兩市。
排名前四的房企近年增長強勁。以恒大為例，過去六年時間，各項關鍵經濟指標平均增長46倍，其中銷售金額增長38倍，銷售面積增長29倍，營業額增長49倍。恒大另奪得“發展速度五強”、“經營績效五強”分榜單首位。
“從4月份的房地產運行情況看，房價下行，成交價低位盤整，同時新開工面積等指標回落，有的指標回落20%，可能對今后兩三年市場發展的影響需要高度關注。”朱中一在測評報告會上說，當前我們還會有相當一段時間住宅與非住宅的市場態勢持續，房價下行與成交量緩慢下降并行。
朱中一指出，規模擴張速度正在放緩，過半的企業規模有波動，有的波動還比較大，上市房企的運營規模指標均值當中除了資產總值、房地產業務收入有小幅上升外，其余指標均出現了小幅下跌。
行業營收僅微漲2.49%
業內預測的今年房地產利潤率下滑趨勢，目前看來已成定局，行業總體面用“一片慘淡”形容并不為過。昨日測評報告會數據顯示，包括滬深A股和境外上市的176家房地產公司，2011年主營業務收入均值為55.91億元，同比微漲2.49%，和去年相比大幅減少了56個百分點。上市房企營業利潤均值15.56億元，同比下降3.90%.2011年全年首次出現上市房企總體利潤負增長。(來源:南方都市報 南都網)
業內透露，即便在2008年金融危機前后，中國房地產業整體營業收入也保持了30%左右的年增長。2009年和2010年，滬深上市房企營業收入增速分別為7 8 .2 0 %和58.37%，近三年逐年下滑。
房地產企業資產總額均值為270.61億元，比上年減少了36%.全行業營業收入十年來首次僅個位數增長，漲幅2%.從78%到58%，再到2.49%，上市房企營業收入從2009年至2011年三年的同比增長率的變化幾近戲劇性，可謂是遭遇“滑鐵盧”。
到今年一季度，這種下滑趨勢仍在繼續。數據顯示，146家A股上市房企共計實現營業收入713 .37億元，同比2011年一季度的675.37億元增長了5.6%；共計實現歸屬與母公司股東的凈利潤94 .42億元，同比2011年一季度的96.88億元下降了2.54%.
此外，房企資金鏈風險累積漸重，抗風險能力堪憂。2011年房地產上市企業負債均值為64.82%，凈負債率均值為55 .60%，為歷史新高。面對巨大的市場壓力，企業普遍根據自身的實際，采取不同的應對策略來增強企業的抗風險能力，但仍有六成企業適應市場波動能力較弱，難以規避市場的風險。
盈利能力方面，研究結果為收益水平增速回落。2011年，全部上市房地產企業凈利潤均值為11.88億元，較2010年上漲2.85%.現金及現金等價物余額2011年均值為30.72億，同比下降17.32%.從比率指標來看，2011年凈資產收益率均值為14.1%，同比下降11.85%，總資產利潤率均值為5.56%，同比下降28.31%.
“本年度的測評研究主要有四點結論。一是政策效應持續顯現，企業績效分化趨勢明顯。二是行業競爭程度加劇，累積風險檢驗抗壓能力。三是融資渠道普遍從緊?！敝熘幸豢偨Y表示。
高周轉成領先法寶
中國房地產業協會副會長朱中一表示，“在2011年信貸緊張、資本高企的特定情況下，高周轉已經成為眾多房地產企業的追求目標?？爝M快出，提高效率使這一模式更大的生存空間?！?/P>
本次測評中，恒大成為唯一一家占據兩個分榜單首位的上市房企，這有賴于其超前的二三線城市布局以及滿足剛需的高性價比產品。
測評報告指出，日趨嚴厲的宏觀調控下，嚴峻的市場形勢與金融形勢加劇了房地產企業的分化，房地產上市公司的競爭優勢進一步凸顯，成為行業的中堅力量。而在2011年信貸緊張、資金成本高企的特定環境下，高周轉已經成為各上市房企的追求目標。
事實上，觀察一下去年業績靠前的房企產品和銷售特點已經不難發現，產品結構、區域布局單一者已成為市場落伍者，領跑競爭在“周轉速度型”和“品質利潤型”這兩種模式的房企間展開?？焖黉N售、以量換價如萬科；三四線擴張、大面積開工如恒大；力推二線精品、一線商業如保利。
經緯行研究中心高級研究主任曾英杰向南都記者分析稱，房企正在“周轉速度型”和“品質利潤型”這兩種模式間尋找著力點和平衡點。今年重視剛需和豐富產品結構的房企會更具優勢，2011年業績領先的房企多在一兩年前即開始提前布局二三線，受調控影響較小。從銷售模式看，“快進快出”的高效模式有更大的生存空間，以萬科、恒大等最為典型。
“2011年信貸緊張、資金成本高企的特定環境下，高周轉成為眾房企的追求目標。觀察一下不難發現，選擇降價的開發商大都是‘資金鏈’趨緊的房企，如德信、方正等房地產公司?！北本┲性禺a市場研究總監張大偉分析稱，“資金鏈”并不過于緊缺的大型房企，如世茂、保利等也選擇降價，但不同的是，他們大都是為了清盤而降價。
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