師琰
不出意外，平安保險將成為全球保險業(yè)鼻祖英國勞合社(Llyords)的新房東，這樁價值2.6億英鎊的收購案在本周一(7月8日)被第一太平戴維斯披露已“敲定”的消息引起了轟動，但平安大手筆背后隱藏的風險也逐漸浮出水面。
“超值交易”伴隨投資井噴
倫敦一家專門從事大型商業(yè)地產投資的資產管理公司高級業(yè)務人員曾向本報稱贊平安這樁交易值得：一是地處金融城黃金(1282.30,34.90,2.80%)地段、位置絕佳，二是有長期租約在手，收購價格轉化為初始凈收益為6.1%，超過了金融城商用物業(yè)平均約5%的回報率，非常適合于長期投資。
該人士透露其所在公司早先也代表客戶與賣方接觸過，后來因不具備競標優(yōu)勢撤出，但他對這處物業(yè)做過詳細財務分析，確認這項投資劃算；而平安自身“不差錢”應是其能拿下該交易的重要優(yōu)勢，有其它潛在買家因為需要通過多層級貸款安排而無緣競標。
這是保監(jiān)會放寬保險業(yè)海外投資渠道后出現(xiàn)的首樁海外不動產交易，因此業(yè)界預計其它中國保險公司也將很快跟隨平安的腳步。
世邦魏理仕(CBRE)位于倫敦的國際投資部門中國主管、高級總監(jiān)Richard Zhang據信是該交易的主要經手人之一。他對本報說，根據公司慣例，不就任何具體交易作出評論。
但他指出，中國大陸資金在倫敦商業(yè)地產投資領域的表現(xiàn)已從一年多前外表熱鬧成交寥寥的局面完全改觀，成交量正在迅速放大。
倫敦做為全世界最優(yōu)質的房地產市場之一，僅倫敦市中心去年商業(yè)地產交易量就有141億英鎊，已經接近金融危機前2007年的高峰143億英鎊，其中，來自中國大陸的投資就有15億英鎊，占到11%。
“這是前所未有的。”他在給出上述數字后評價說。而今年的成交量節(jié)節(jié)上升，到目前為止，成交總額已有13億英鎊。
除了平安，最近宣布的中國地產投資包括總部基地簽約在倫敦皇家阿爾伯特碼頭的大型改造項目，以及萬達集團在倫敦泰晤士河岸建超五星級酒店。
Richard透露，下一步，無論中國的開發(fā)商、保險公司、主權基金，還是機構投資者、基金，在倫敦都會有“更大的手筆”出來，投資趨勢十分看好。
在全球地產咨詢業(yè)排名第一的世邦魏理仕目前幾乎囊括了所有中國大陸在倫敦的大型商業(yè)地產投資交易。
資金回報與空置風險
目前倫敦市中心的商業(yè)房地產交易47%是被來自歐洲以外地區(qū)的買家收購。這里被認為是安全的資金避風港，也是對中東等地投資者最有吸引力的房地產投資熱門地區(qū)。
世邦魏理仕的研究團隊認為，當地仍有巨大潛力吸引更多資本流入，其房地產市場的成熟度、流動性和透明度是吸引大型機構投資者的磁石，那些新加入的國際投資者仍將把倫敦作為主要目的地之一。
世邦魏理仕的最新報告顯示，英國寫字樓市場今年開端良好，租賃量遠高于長期平均水平。該公司英國研究主管馬斯頓(Andrew Marston)說，由于市場條件改善，今年上半年甲級寫字樓租售面積比去年下半年增長16%，2013年有可能成為經濟衰退以來最活躍的年份。
因商業(yè)地產市場長期向好，平安購買勞合社大廈的交易也被認為未來將有可觀的升值空間。不過，這幢14層高的“鋼鐵巨獸”大廈很可能被忽略了另一個風險——尋找新房客。
據了解，勞合社租用了這幢大樓的2/3，支付的租賃費用為每年1670萬英鎊，到2031年租賃期滿；但勞合社與前房東的合同中，在2021年設定了一個中止租賃選擇權。
實際上，來自勞合社的消息源也證實，該公司的確正在調查建造一個新家的可行性，作為屆時的選項之一，這意味著勞合社很可能在2021年搬離這座大廈，如果平安沒能在那之前找到足以替代的新房客，大廈將面臨空置風險。
這幢建筑物維護費用昂貴，包括服務費和電費在內的運行費用是通常商業(yè)建筑的數倍之高，據說總額已接近年租金額。
另一方面，已經經營了325年的保險業(yè)元老勞合社正面臨自身經營困境，其首席執(zhí)行官沃德(Richard Ward)最近已表示將辭職下臺，勞合社的傳統(tǒng)業(yè)務模式和市場系統(tǒng)正面臨數字化時代的嚴峻挑戰(zhàn)。
“我們當然會搬，”沃德說，“我們有租賃中斷(選擇權)，任何理智的人都要看看他們的選擇是什么。”
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