前5月樓市成交增速出現下滑，似乎預示著本輪周期已從頂點跌落。
近日，多家機構發布策略報告，對下半年樓市進行預判。大部分機構認為，樓市進入小周期高點，預計下半年成交量將有所回落，到年末甚至可能出現負增長。但在當前的寬松貨幣環境下，房價并不會出現明顯下滑。
從長期來看，整體供需關系的改善，以及人口紅利的終結，使房地產市場進入“成熟期”。未來的市場波動幅度、房價走勢等都將趨于平緩。
需求已透支
國家統計局近日發布的數據顯示，今年1-5月，全國商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%，增速比前4月回落3.3%；商品房銷售額36775億元，增長50.7%，增速回落5.2%。
這是今年以來，全國房地產銷售增速首次出現下滑。而在統計局公布上述數據之前，一線城市和部分二線城市都傳出成交量下降的消息。其中，部分一線城市市場的走低，從4月份就已出現。
按照國家統計局投資司高級統計師李皎的解讀，商品房銷售增速的回落主要由住宅銷售增速回落帶動。1-5月份，住宅銷售面積比1-4月份回落4.6%，銷售額回落8%。住宅銷售增速回落既與前期剛需集中快速釋放有關，也與近期一些熱點城市房地產調控政策收緊有關。
事實上，這兩種因素也將成為下半年市場的決定性因素。廣發證券近日發布的報告認為，今年下半年，行業整體成交同比升幅將繼續放緩。
理由在于，本輪成交量的大幅上升，改善型需求（首改+再改）是重要的貢獻來源。特別是在重點二線省會城市，大戶型高總價住宅的成交占比有明顯提高。但在改善型需求連續3-4個季度入市后，需要重新積累培育一段時間，才會有新一輪需求入市。
此外，根據經驗，政策收緊地區的成交回落速度很快。具體而言，一線城市成交面積下滑幅度將會較大；二線城市在改善型需求釋放充分后，成交上升持續性減弱；三四線城市由于供需基本面限制（需求不足，庫存過剩）依然難有大的起色。
野村證券中國地產研究部主管高劍鋒甚至認為，今年年末或明年年初，市場成交量的增速可能成為負值。因為去年底和今年初，交易量處于絕對值的高位。
平安證券的報告同樣指出，下半年隨著基數抬升及部分需求透支，預計銷售同比增速將逐步收斂。但鑒于當前寬松的貨幣環境，投資和銷售都很難出現斷崖式下跌。
從房價上看，廣發證券認為，下半年大中城市房價整體仍將保持環比溫和上升，但升幅將逐步放緩。分城市來看，一線城市和重點二線城市的房價升勢較強；三四線城市則因去化周期長，房價缺乏持續上升動力。
中長期拐點已至
若拉長周期來看，未來房地產市場將可能進入另一個階段。
招商證券將我國樓市的發展分為四個周期。前三個周期分別為1988年-1997年、1998年-2008年、2008年-2014年，如今正處于第四個周期的“上半場”。招商證券認為，本輪周期起于2014年下半年的限購正式退出，隨后的提高信貸杠桿和降息等一系列政策動作，使房地產市場進入較為寬松的貨幣環境中。如今雖然行業政策出現結構性收緊，但未來幾年宏觀大環境（經濟基本面和流動性）不會發生顯著變化，因此周期尚未結束。
按照上述機構的觀點，近期房地產市場量價齊升，以及土地價格不斷攀高的特征，證明當前正處于該周期內的小高點。預計未來隨著宏觀政策的逐漸成熟，量價調整幅度將會減小。
廣發證券則認為，在大周期層面，我國房地產行業已經進入成熟期。具體表現在，人口紅利（年齡結構、區域分布）快速爆發期過后，新房的需求逐步下降。
數據顯示，在2012年-2013年之后，我國戶均住房套數已經超過1，說明整體供需已基本平衡。同時，過去十年中，新房的銷售面積年復合增速在逐年放緩。說明在一個新的長周期內，市場波動的幅度正在減弱。
平安證券則提出另一組數據：目前我國戶籍城鎮人口人均居住面積為32平方米，已達到日本90年代后期水平。但由于常住人口未納入統計，因此實際居住面積可能略高于統計數據。按照城鎮化進程帶來的需求計算，2010年-2015年的總需求為13.1億平方米，2015年-2020年下降至12.7億平方米。也即，行業正逐步邁過中長期需求頂點，景氣度將逐漸向下。
平安證券認為，當全局性的供大于求來臨時，放松貨幣政策并不會有顯著的需求提振效果，反而會加速風險累積。因此，未來三四線城市的風險仍然值得關注。
從行業發展來看，多數機構認為，隨著土地等成本的提升，以及行業利潤率整體下滑，將有越來越多的企業放棄傳統房地產開發業務，并啟動多元化轉型。
其中，不動產金融領域的資管市場被普遍看好。根據BCG中國的預測，到2020年，中國資管市場資產總規模將達174萬億元人民幣，這相當于當前房地產年銷售額的20倍以上。其認為，這將成為未來房企轉型的主要方向。
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