青島財經日報/青島財經網記者 葛均艷
相比較火爆的新房及二手房交易市場，今年截至目前，青島的土地交易市場卻遲遲沒有“火”起來，尤其是主城區鮮有土地入市，即使與相對冷清的去年市場也依舊蕭條不少。與此同時，就在一線城市頻出“地王”的當下，上半年青島土地市場并沒有跟“瘋”。業內人士分析，在新房銷售旺盛的背景下，主城土地交易明顯不足，受此影響高溢價情況不明顯。下半年隨著主城區新地入市，在開發企業積極拿地的情況下，地價漲，主城區房價依舊難以控制。
土地出讓整體銳減未顯“激烈火拼”
6月21日，青島市國土資源和房屋管理局發布公告，將掛牌出讓位于市北區宜昌路16號的一宗住宅兼商業用地，土地面積共23178.8㎡，約合35畝，掛牌總價超過3.2億元。該地塊是今年青島主城區（市南、市北、李滄、嶗山四區）招拍掛出讓的第七宗商住用地（含地下空間），也是目前為止面積最大的一宗， 該地塊出讓讓島城土地市場的關注度再次提升。
相比較新房及二手房成交火爆現象，今年以來島城土地交易市場卻相對冷清，尤其是主城區鮮有地塊推出。2016年1-5月份，主城區、西海岸新區及北岸新城共出讓地塊65宗，土地出讓金總計43.62億元。相比去年同期就已經減少將近7成。
而去年同期，青島土地交易市場同樣整體表現欠佳，但是卻出現了多家房企瘋搶拿地景象。其中，蚌埠路地塊被五家地產大鱷爭搶150輪，22.7億終嫁海爾；金地攜手麥迪紳搶駐青島，10.3億斬獲浮山新區黃金地塊；金科地產9.6億摘得老四方專汽廠地塊，目前以上項目大都進入銷售期，其中海爾項目、金地項目都成為區域熱點樓盤。 相比去年，今年的土地交易市場更加“冷清”，尤其是主城區近乎無地出售，因此并沒有出現“哄搶”的情況。
此次，市北區宜昌路16號的一宗住宅兼商業用地的出讓，業內人士猜測，該地塊入市將再次調動開發企業的積極性，土地交易市場“血拼”現象再現。
主城區賣地有限小地塊受關注
總體來看，今年土地市場在5月份才掀起一個土地出讓的小高潮。5月份，青島市土地招拍掛市場共出讓商住用地34宗，面積1869.26畝，其中成交27宗，面積共1490.48畝，成交總金額約24.6億元。與上月相比，成交面積上漲了近五倍，成交金額上漲約573%。與去年同期相比，成交面積上漲了超過4倍，成交金額也是翻番。
其中，27宗成交地塊分布在黃島區、城陽區、高新區、膠州市和平度市5個區市。同樣值得注意的是，5月青島土地市場上共有7宗商住用地取消拍賣或流拍，數量創下了今年來的新高，而成交宗數也同樣創新高。
根據青島市國土資源和房屋管理局發布的公告，5月青島土地招拍掛市場新增商住用地中包括兩宗主城區土地，即市北區臺柳路252號商業地塊和李滄區青山路南、萬年泉路西住宅兼商業用地，面積分別為8畝和6畝，這兩宗地都是掛牌出讓。
6月17日結果出爐，其中，臺柳路252號無人掛牌出價，由出讓人收回；李滄區宅地盡管面積很小，但是同樣經過四輪競拍，由7號競拍人——青島新海園房地產開發有限責任公司以4260元/㎡競得，成交總價2252.9692萬元。
下半年土地出讓面臨“兩難境地”
面對上半年主城區內土地出讓情況減少的現象，是否意味著真的已經無地可售，記者走訪獲悉，主城區土地稀缺性的確存在，受城市地理人文因素影響，部分區域內土地稀缺現象存在。尤其面對拆遷問題，可以直接入市的地塊很少，除了市南、嶗山沿海一線、市北熱點片區之外，近幾年的新開發區域內地塊存量也有限。以東李片區為例，記者從負責該片區土地開發的相關部門獲悉，目前該片區的可供出讓的土地相比前些年已經明顯減少，同樣出現“稀缺”的情況。
但是并不是真的無地可售，很多情況下，土地出讓無論是有關部門還是開發企業面臨的壓力都很大。記者采訪中了解到，島城拿地市場的激烈程度一點都不少，開發企業拿地熱情依舊很高。“一方面我們迫切希望拿地，因為若不拿地，未來經營將陷入困境，企業或成為行業整合對象；而若積極拿地，目前地價已脫離實際價值，尤其是主城區拿地競爭壓力更不會小。”一位渝派地產商在青項目的負責人透漏，“我們也看過主城區的很多地塊但終究沒敢出手”。
根據中國指數研究院青島分院提供的數據，截止到6月22日，全市總出讓地塊99幅，其中住宅用地70幅、商業辦公用地29幅，其中住宅用地平均溢價率為1.19%，商業辦公用地平均溢價率1%，總體溢價率并不是很高。有分析人士表示，總體溢價率不高的一個重要原因，因為主城區內新推地塊有限，而郊區地塊由于處在區域開發期內，相對拿地競爭小，高溢價情況也不明顯。
分析人士表示，從上半年賣地情況來看，主城區土地出讓明顯在“控制”中，沒有出現高溢價土地，但是隨著新房銷售量增加，土地出讓不足現象將更加明顯。業內專家張百忍表示，2016年的下半年，擺在青島面前的，是一道很棘手的難題：市區不賣地，不出地王，但供求失衡，房價難控；而市區賣地，大家搶，地價漲，出地王，房價或難控。
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