編者按：
在理解城市更新行動這個問題上，住建部的王蒙徽部長曾做出了精準的闡釋：“實施城市更新行動的內(nèi)涵，是推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式；路徑是開展城市體檢，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理；目標是建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。”
2022年，北京冬奧會吸引了全世界的關(guān)注，位于石景山區(qū)的首鋼滑雪大跳臺更是成為網(wǎng)紅打卡地，見證了自由式滑雪選手谷愛凌和單板滑雪小將蘇翊鳴的先后奪冠。
首鋼滑雪大跳臺背景中的三個“大煙囪”是首鋼老工業(yè)園區(qū)中的三座冷卻塔，最早建于1978年。首鋼老工業(yè)園區(qū)改造始于2014年前后，而今雖尚未全部改造完成。但首鋼滑雪大跳臺已隨著冬奧會運動員“這是我滑過的最好的賽道！”的評價成為了焦點；也成為近年來城市更新中，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的成功案例。
產(chǎn)業(yè)煥新
城市不斷地擴張，內(nèi)部如何再生長？
過去，城市的發(fā)展主要是拆除重建。大拆大建，城中村、舊城區(qū)、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)這種舊城改造，通過拆遷后，房地產(chǎn)開發(fā)，實現(xiàn)了現(xiàn)代化建設(shè)。
如今，城市更新變“拆改留”為“留改拆”，多采用“小規(guī)模、漸進式”的微更新或者精準的迭代式、以優(yōu)化為目標的更新。保有形續(xù)無形、尋空間育產(chǎn)業(yè)；通過系統(tǒng)挖掘、梳理和資源再造，可以更好促使“舊”與“新”交相輝映。
談到城市更新，人們談得最多的是建筑外觀的改造，再進一步的，則是功能的煥新。那么在城市更新過程中產(chǎn)業(yè)賽道都有哪些升級需求呢？
財政部 PPP 中心專家?guī)旌蛧野l(fā)改委 PPP 專家?guī)臁半p庫專家”北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司總經(jīng)理陳民在接受本報專訪時表示：“城市更新過程中，產(chǎn)業(yè)形態(tài)向新的產(chǎn)業(yè)賽道切換和升級，需要完成一系列的轉(zhuǎn)變，主要包括，空間形態(tài)、配套服務、人才供給三個方面。”
陳民指出，在空間形態(tài)的轉(zhuǎn)變和升級上，無論從城市空間使用功能還是外形審美等方面，都要符合新產(chǎn)業(yè)賽道的特點要求；在配套服務的升級上，這里的配套既包括新的產(chǎn)業(yè)類別的上下游產(chǎn)業(yè)鏈配套，也包括服務于新產(chǎn)業(yè)人群的各類城市配套和生活配套；在人才供給的升級上，新的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)有新的人才需求，促進新產(chǎn)業(yè)人才的成長和聚集至關(guān)重要。
陳民介紹：“國際國內(nèi)有不少在城市更新過程中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的例子，比如北京的798藝術(shù)區(qū)、倫敦金絲雀碼頭等等，這些成功的例子，無一不是空間、配套、人才等諸多要素系統(tǒng)轉(zhuǎn)變的結(jié)果。”
不難看出，城市更新關(guān)鍵是要滿足人的需求。在城市更新的過程中城市與產(chǎn)業(yè)彼此促進。通過城市更新可以促進城市發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。
產(chǎn)業(yè)迭代
產(chǎn)業(yè)升級推動城市更新中國的城市發(fā)展逐漸進入存量市場，一方面依舊在大力完善基礎(chǔ)設(shè)施，另一方面，圍繞著人的需求，經(jīng)濟內(nèi)容需要迭代升級。城市更新的過程中，也可以為一些新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供空間，從而優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)空間布局。
可見有機的城市更新是以產(chǎn)業(yè)升級為核心驅(qū)動的，持續(xù)性的更新過程。值得注意的是城市發(fā)展速度較快，產(chǎn)業(yè)升級也快，城市更新在推進的過程中，可能就要面對新的變量，尤其從產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、適配度以及對于人的需求滿足來看，如何“適變”、“應變”是城市更新中，對于產(chǎn)業(yè)的核心課題。
那么，通過城市更新實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級迭代需要重點關(guān)注那些問題呢？
陳民認為，一是產(chǎn)業(yè)定位與城市更新區(qū)域及城市發(fā)展階段的匹配問題。他說：“產(chǎn)業(yè)升級需要空間形態(tài)、配套服務、人才供給等一系列要素升級轉(zhuǎn)變的配合，這個過程中，產(chǎn)業(yè)定位既要有前瞻性，也需要有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，不能好高騖遠。”
二是要解決涉及土地、規(guī)劃等方面的政策路徑問題。陳民提到，“產(chǎn)業(yè)升級的基礎(chǔ)是土地規(guī)劃性質(zhì)和建筑使用功能的轉(zhuǎn)變，而城市更新不是另起爐灶，不是一張白紙上畫畫，而是原有城市空間的功能升級和轉(zhuǎn)變，這個過程中必然要兼顧解決一些歷史遺留問題、兼顧不大拆大建基礎(chǔ)上的功能轉(zhuǎn)變問題、兼顧新老業(yè)主之間的銜接問題等等，這些問題的解決都需要在政策路徑上做一定的突破。”
三是需要關(guān)注引入專業(yè)的城市綜合運營主體問題。陳民表示：“城市更新和產(chǎn)業(yè)升級不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，而是一系列城市功能和產(chǎn)業(yè)配套的迭代更新問題，關(guān)聯(lián)著從策劃、定位、建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導入和服務配套等一系列工作，這是城市綜合運營問題。城市綜合運營也是一個專業(yè)領(lǐng)域，需要地方政府培育或者引入專業(yè)的城市運營主體來實施。”
四是關(guān)注長期資金的引入問題。絕大多數(shù)城市更新項目周期都比較長，特別是涉及到產(chǎn)業(yè)培育時，更需要長期資金的支持，因此，在城市更新項目的配套政策制定和落地實施環(huán)節(jié)，都要把利于引入長期資金作為一個考慮因素。
陳民特別指出，綜合而言：“產(chǎn)業(yè)定位、政策路徑、實施主體和資金支持是城市更新中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級要關(guān)注的四個核心問題。”
一是地方政府在其中要發(fā)揮關(guān)鍵統(tǒng)籌作用；
政策創(chuàng)新和制定、歷史問題的解決、原業(yè)主和新業(yè)態(tài)的銜接等等關(guān)鍵問題上，都需要地方政府深度參與其中，起到關(guān)鍵的統(tǒng)籌作用。
二是做好投融資規(guī)劃；
把資金作為解決城市更新難題的基礎(chǔ)要素來研究，在開展城市更新的具體工作前，做好項目的投融資規(guī)劃，做好資金的統(tǒng)籌運用安排，為各類社會資本和金融機構(gòu)更好的參與城市更新創(chuàng)造條件。
三是廣泛合作，引入專業(yè)合作伙伴；
城市更新具有平臺型項目的特征，需要廣泛的服務機構(gòu)和專業(yè)化企業(yè)的參與，不是一兩家企業(yè)就可以解決的。城市更新的實施主體，應當把城市更新項目當作一個開放的合作平臺，做好資源整合設(shè)計，引入更多的社會資本和專業(yè)化企業(yè)共同參與。
產(chǎn)業(yè)強芯
在城市更新過程中，通過再規(guī)劃、再建設(shè)，城市使用價值、經(jīng)濟價值得到了煥新。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上也打開了新空間，這不僅有助于區(qū)域型城市突破發(fā)展瓶頸，更有助于中心型城市，通過產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)揮“強芯”優(yōu)勢。
青島目前正在全力推進山東半島城市群和膠東經(jīng)濟圈的建設(shè)，作為龍頭城市和核心城市，青島如何通過城市更新實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)強芯的效應？產(chǎn)業(yè)升級如何與打造都市圈、城市群相協(xié)同？
陳民指出，“產(chǎn)業(yè)升級不是憑空產(chǎn)生的，它必然要植根于城市、都市圈、城市群甚至更大空間范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈和服務配套之上，城市更新項目能夠給產(chǎn)業(yè)升級提供優(yōu)質(zhì)的空間載體，但是它仍然是產(chǎn)業(yè)鏈條上的一個環(huán)節(jié)，還需要更大空間范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)配套支持和協(xié)作。”
他提到，作為山東半島城市群和膠東經(jīng)濟圈的龍頭城市和核心城市，青島在規(guī)劃產(chǎn)業(yè)升級方向的時候，一定要把膠東半島經(jīng)濟圈和山東半島城市群這樣更大空間尺度內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈特點作為研究基礎(chǔ)，這樣一方面更加“接地氣”，能夠借上力；一方面也能真正發(fā)揮好青島在產(chǎn)業(yè)強芯這個目標下的龍頭帶動作用，帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)共同提升發(fā)展。
這其中，產(chǎn)業(yè)升級這件事，一定不要把希望都寄托在招商上，要把培育、帶動本地企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條升級作為重中之重。
首頁新聞/青島財經(jīng)日報 記者 趙彭
專家簡介：
陳民 北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司 總經(jīng)理
財政部 PPP 中心專家?guī)旌蛧野l(fā)改委 PPP 專家?guī)臁半p庫專家”
專長于城市開發(fā) PPP 和投融資管理，在新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新、軌道交通、環(huán)保、大型基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共服務等領(lǐng)域有十余年的專業(yè)服務經(jīng)驗。曾主持過北京地鐵四 號線等重大 PPP 咨詢服務項目，在北京、上海、河北、安徽、遼寧、湖南、廣東、四 川等多個省市的大型城市開發(fā)項目中主持投融資顧問工作，服務的客戶包括華夏幸 福、國開金融、首鋼基金、中國中鐵、宏泰集團、中國交建等大型城市開發(fā)企業(yè)，為 多個地方政府提供過引入社會資本投資大型項目的成功實踐，在理論和實踐方面均 有豐富的經(jīng)驗積累。
專業(yè)領(lǐng)域的代表性著述：
2018年《投融資規(guī)劃理論與實務》
2016 年《解密軌道交通 PPP》
2013 年《政企合作——新型城鎮(zhèn)化模式的本質(zhì)》
2010 年《破解城投公司困局——探索中國經(jīng)濟發(fā)展基因》
2009 年《破解城市建設(shè)困局——長陽模式解讀》
2008 年《投融資規(guī)劃》
參編：
《新型城鎮(zhèn)化藍皮書》（2014—2018）
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