5月15日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。這是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革以來，首次下調(diào)首套房貸款利率下限。
今年以來，累計(jì)已有134個(gè)城市共出臺(tái)了231次樓市紓困政策，而截至目前對(duì)樓市最重磅的政策則于15日由央行和銀保監(jiān)會(huì)釋出。受重大利好消息影響，16日地產(chǎn)股開盤大漲，迪馬股份、深深房A、榮安地產(chǎn)等多股漲停，數(shù)據(jù)顯示134只A股中有93只收漲。
這意味著什么？這個(gè)政策“紅包”有多大？哪些人能拿到？房地產(chǎn)市場(chǎng)能否“暖起來”？
首套房利率最低4.4%！
政策調(diào)整后，首套房利率下限由原先的4.6%降至4.4%。
根據(jù)官方政策，全國層面首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。房貸利率參考5年期以上LPR，今年4月20日發(fā)布的5年期以上LPR利率為4.6%，調(diào)整后首套房利率最低將降為4.4%。
值得注意的是，這僅是利率下限的調(diào)整，并非買房就能享受4.4%的利率，具體情形需要參考各個(gè)城市和各銀行的利率政策。
哪些人能享受20個(gè)基點(diǎn)的“降息”？
首先，政策僅針對(duì)新購房者，政策發(fā)布前已經(jīng)購房者無法享受利率下調(diào)的優(yōu)惠。
其次，政策僅針對(duì)貸款購買首套房的家庭，二套房貸利率不變，仍執(zhí)行5.2%（LPR+60個(gè)基點(diǎn)）的下限標(biāo)準(zhǔn)。
此外，政策下調(diào)的是首套房的利率下限，若所在城市房貸利率并未降至下限，則無法享受20個(gè)基點(diǎn)的“降息”。
我國的個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用全國、城市、銀行三層的定價(jià)機(jī)制。據(jù)央行此前介紹，以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，這是全國都要遵守的下限政策。
一些地方往往會(huì)根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，在全國利率下限的基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn)，因此，大多數(shù)城市的首套房貸利率并不相同，且報(bào)價(jià)是高于5年期以上LPR的。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年4月，103個(gè)城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%。其中，蘇州、南通首套主流利率降至4.6%的房貸全國下限。
這意味著央行新政發(fā)布之后，在蘇州、南通等城市購買首套自住房可以“一步到位”，房貸利率降至4.4%。
貸款買房能省多少錢？
如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào)，居民家庭申請(qǐng)貸款購買首套普通自住房時(shí)，利息支出會(huì)有所減少。
據(jù)專家測(cè)算，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。
各地房貸利率下調(diào)空間進(jìn)一步打開
有許多人將政策解讀為房貸降息，但這種理解并不完全準(zhǔn)確。與其說這是直接的房貸降息不如說是為各地打開了房貸利率下調(diào)的窗口。2008年時(shí)，亦有類似的政策，將房貸利率下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，本次全國統(tǒng)一下限調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間進(jìn)一步打開，預(yù)計(jì)各地將結(jié)合地方實(shí)際情況調(diào)整房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿。
此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經(jīng)下調(diào)優(yōu)質(zhì)客戶的房貸利率至最低基準(zhǔn)線4.6%，對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生了一定積極帶動(dòng)，未來預(yù)計(jì)更多城市下調(diào)房貸利率至最低要求。
樓市迎重磅利好
房地產(chǎn)短期看金融，央行寬松信貸政策無疑將有助于提升市場(chǎng)信心。
根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年以來全國已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次，4月以來政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均有所加大，但部分地區(qū)疫情反復(fù)下，短期政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期。本次全國統(tǒng)一下調(diào)首套房房貸利率下限，對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期將起到積極作用，亦將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，當(dāng)前多地疫情反復(fù)，沖擊各行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心不足，居民購買能力下降。本次央行實(shí)質(zhì)性的信貸寬松政策一方面降低了居民的購房門檻，另一方面也提振了市場(chǎng)的信心。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律中，市場(chǎng)短期看金融，金融環(huán)境的寬松必然有助于市場(chǎng)向好。
新政后，首套住房的房貸利率最低可到4.4%，該房貸利率水平重回了2015年9月后的房貸水平。2016年全國房地產(chǎn)升溫的一個(gè)重要原因就在于信貸環(huán)境寬松，可以預(yù)見，本次信貸政策寬松有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)的助推器。
改善性需求亦有利好
盡管此次政策并未調(diào)整二套房的利率水平，但各地或降低“首套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，后面認(rèn)貸政策或會(huì)發(fā)生調(diào)整，比如直接的首套認(rèn)定放松或者和二套掛鉤認(rèn)定放松等，變向降低二套房利率。此前，已有城市執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，購房者結(jié)清貸款即可認(rèn)定為首套房。
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