每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇南京
日前，位于南京雨花區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目七彩星城在售樓處貼出，“該項(xiàng)目已經(jīng)拿到土地證”。這就意味著七彩星城小產(chǎn)權(quán)房獲得“轉(zhuǎn)正”。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的土地性質(zhì)是集體土地，開發(fā)建設(shè)的房源自然也就是小產(chǎn)權(quán)房。然而，國(guó)土部2011年4月曾規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)建好或者已經(jīng)售出的小產(chǎn)權(quán)房，不得辦理土地登記，不允許以任何方式補(bǔ)辦土地審批手續(xù)。
小產(chǎn)權(quán)房獲準(zhǔn)“轉(zhuǎn)正”
日前，家住在南京河西七彩星城的宋小姐收到一條物業(yè)公司的短信通知她的房子可以拿到土地證了。宋小姐對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，2007年5月她在七彩星城買了一套70多平方米的房子，購(gòu)買價(jià)格為3700元/平方米。買的時(shí)候，開發(fā)商承諾兩年之內(nèi)就可以辦到土地證，如果辦不到土地證，開發(fā)商會(huì)給業(yè)主500元/平方米的賠償，但是土地證一直拖到現(xiàn)在等了近5年才辦下來(lái)。
對(duì)七彩星城的轉(zhuǎn)正問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了一位項(xiàng)目工作人員，他對(duì)記者說(shuō)，“七彩星城確實(shí)轉(zhuǎn)正了，但是還需要一段時(shí)間業(yè)主才能拿到證件。為了轉(zhuǎn)正，開發(fā)商拿出了一個(gè)多億補(bǔ)交土地出讓金，業(yè)主不需要為轉(zhuǎn)正掏錢，只需要繳納辦證的費(fèi)用。”
據(jù)了解，位于南京雨花臺(tái)區(qū)油坊橋汪家村的七彩星城占地82847平方米，總建筑面積197471.47平方米，項(xiàng)目于2007年正式開盤銷售，當(dāng)前大部分房源已經(jīng)交付。
在七彩星城的業(yè)主們看來(lái)，這一轉(zhuǎn)正就能讓房子升值不少。宋小姐給記者算了一筆賬，按照目前七彩星城周圍9000元/平方米的二手房?jī)r(jià)格計(jì)算，一套房子至少賺幾十萬(wàn)元。
“七彩星城轉(zhuǎn)正后，房?jī)r(jià)上升猶如火箭般的速度。”南京365地產(chǎn)家居網(wǎng)一位工作人員對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，“2007年七彩星城開盤時(shí)售價(jià)為3600/平方米，即使是二手房的升值幅度也是驚人的。”
上述工作人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》介紹說(shuō)，“七彩星城大多數(shù)業(yè)主都是買房投資的，所以該項(xiàng)目轉(zhuǎn)正后這些投資客的受益可想而知。”為了證實(shí)該工作人員的說(shuō)法，記者走訪了七彩星城周圍的房產(chǎn)中介后發(fā)現(xiàn)有大量的七彩星城業(yè)主對(duì)外出售房源。“前段時(shí)間聽說(shuō)轉(zhuǎn)正后，就有很多七彩星城的業(yè)主過(guò)來(lái)登記對(duì)外出售房源，而且出售的價(jià)格和新房源相差無(wú)幾。”七彩星城附近房產(chǎn)中介的工作人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。
“如果七彩星城能夠轉(zhuǎn)正，那么其余類似樓盤也都將爭(zhēng)相轉(zhuǎn)正。因?yàn)槠卟市浅寝D(zhuǎn)正后的利益對(duì)這些樓盤將會(huì)起到刺激作用。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。
或涉嫌違規(guī)
“七彩星城當(dāng)時(shí)開建所用土地為集體用地，按照國(guó)土部門的政策，在集體用地上開發(fā)商品房本身就屬于違規(guī)建筑，所以這種商品房是不可能拿到土地證的，但是南京七彩星城項(xiàng)目如今拿到了土地證，有可能涉嫌違規(guī)操作。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。
對(duì)于質(zhì)疑，南京國(guó)土資源局一位工作人員在給 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)來(lái)的一份資料顯示，2003年8月，南京市政府決定在全市范圍內(nèi)開展全面清理處置集體土地房地產(chǎn)專項(xiàng)行動(dòng)，為了妥善處理歷史遺留問(wèn)題，對(duì)2003年8月之前的集體土地房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)并通過(guò)規(guī)劃審查的，在落實(shí)查處責(zé)任的前提下，可依法補(bǔ)辦建設(shè)和土地等手續(xù)，七彩星城項(xiàng)目就是當(dāng)時(shí)通過(guò)了審查。并且七彩星城項(xiàng)目在2007年8月辦理了土地征用手續(xù)，2010年11月申請(qǐng)辦理了土地出讓手續(xù)，最后經(jīng)過(guò)市政府批準(zhǔn)，并按規(guī)定補(bǔ)交了土地出讓金，經(jīng)過(guò)一系列的手續(xù)后，才取得了國(guó)有土地使用證。“該項(xiàng)目是補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，并不是外界所說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。”
就南京國(guó)土部門的解釋，一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“如果七彩星城項(xiàng)目可以轉(zhuǎn)正，那么南京可以轉(zhuǎn)正的小產(chǎn)權(quán)房那就太多了，據(jù)了解南京的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目有接近兩百個(gè)，如果這個(gè)口子放開了，那不是違背了國(guó)家相關(guān)政策嗎？”
對(duì)于南京為何允許七彩星城這樣的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“這里面蘊(yùn)含了太多的利益。這種利益，除了投資者的利益，地方政府也會(huì)獲得可觀的財(cái)政收入，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的環(huán)境下，開發(fā)商上交的巨額土地款，對(duì)地方土地財(cái)政是一筆可觀的收入。”
小產(chǎn)權(quán)房仍存風(fēng)險(xiǎn)
2月16日，在廣州召開的全國(guó)推進(jìn)構(gòu)建國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機(jī)制座談會(huì)上，國(guó)家土地執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤明確表示，國(guó)土資源部已下發(fā)關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記文件，明確規(guī)定城市戶口的人不能到農(nóng)村買宅基地或小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記，不受法律保護(hù)。此外，李建勤還說(shuō)，去年國(guó)務(wù)院已經(jīng)成立了小產(chǎn)權(quán)房清理小組，清理小組由國(guó)土資源部和住建部牽頭，下一步國(guó)家將按照積極穩(wěn)妥原則，清理小產(chǎn)權(quán)房。
“這個(gè)最新信息再次表明國(guó)家在小產(chǎn)權(quán)房上的政策，所以南京七彩星城轉(zhuǎn)正可以說(shuō)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。
目前我國(guó)在處理小產(chǎn)權(quán)房事件上，還缺乏完善的法律法規(guī)，此次國(guó)土部明確要求，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不予確權(quán)登記。直接指向已建、在建和已售的小產(chǎn)權(quán)房，這意味著類似于南京七彩星城這樣的小產(chǎn)權(quán)房仍然存在一定的變數(shù)，如果不能妥善解決，投資這樣的小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)法保證購(gòu)買者利益的。
雖然不時(shí)有地方政府稱，在不違反土地利用總體規(guī)劃的前提下，可以在補(bǔ)辦相關(guān)的手續(xù)后，給小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。但在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)個(gè)案的處理中，國(guó)土部門仍然出手“強(qiáng)硬”。
在2010年5月國(guó)土部公開掛牌督辦的4起國(guó)土資源違法案件中，有兩起涉及違規(guī)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，即北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出手集體土地建房案和遼寧省沈陽(yáng)蒲河灣農(nóng)業(yè)科技有限公司違法租用集體土地建房案。相關(guān)部門均對(duì)違章建筑立即叫停，責(zé)令開發(fā)商停止對(duì)外銷售，并采取停電、停水措施；對(duì)已劃分地塊對(duì)外出租土地待建的，責(zé)令退還土地。
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