土地成本施壓，今年才會“真正經歷考驗”
保利地產10日發布的月度銷售數據顯示，2011年1-12月，該公司實現簽約金額732.42億元，同比增長10.69%。不過，簽約面積同比下降5.54%，至650.29萬平方米。
交出“超預期”成績單的，不只是保利地產。
此前數日，萬科、恒大、碧桂園、龍湖地產發布的業績簡報均顯示，其2011年銷售面積和銷售金額均較2010年大幅上漲。
上海盤古天地總經理宋海認為，2011年銷售增幅比較大的開發商，都屬于市場嗅覺比較靈敏的，不少都在2011年上半年就采取了以價換量策略，“這些品牌企業盡管以價換量，但總利潤并沒有減少太多，因為畢竟過去的項目在土地成本上還是有一定優勢的”。
不過，宋海指出，2012年才是開發商要真正經歷市場考驗的一年。
全國布局分散風險
可見的是，在樓市寒冬里，還是有不少實力雄厚的開發商能笑著過一個“熱乎乎”的春節。
對比中國房產信息集團發布的《2011年度中國房地產企業銷售TOP50排行榜》和《2010年度中國房地產企業住宅銷售TOP30排行榜》發現，共有29家房企擁有可比數據，而其中22家銷售額同比上升，只有7家呈現同比下滑。
多區域布局，讓房企獲益頗多。
綠地集團新聞發言人王曉東昨日介紹，該公司2011年實現銷售業績770多億元，完成了預定目標。該公司2010年的銷售業績只有500多億元。
王曉東說，2011年綠地主要加大了三四線城市布局的力度，三四線城市銷售比重大幅提高，在2011年超過了70%，此舉“分擔了調控的影響，保持了較穩定的增長”。
龍湖地產新聞發言人昨日亦稱，2011年，該公司布局的西部、環渤海、長三角三大區域，均呈現穩健增長的態勢。
上述發言人還都提到了價格調整對于銷售的拉動作用。
“我們較早地進行了按照市場需求定價，這一調整從2011年第二季度開始就很明顯了。”王曉東說。
王曉東還提到，產品結構調整，讓綠地獲益不少。2011年，商業、辦公地產在綠地產品結構中的比重，由原來的20%多一點提升到40%多。而住宅項目主要還是以普通商品房為主，“這是主流產品，占了很大比例。”
“日子未必好過”
對著同樣一份龍頭房企的成績單，局外人有著不同的解讀。
上海某房企總裁昨日即提到，由于只有交樓才能進入結算程序，房地產行業從銷售到交樓一般都有一年半到兩年的周期，因此2011年各房企入賬的其實都是2009年市場好的時候的銷售數據，而2011年本年度的銷售情況會在2012年、2013年的財務報表中體現。
“這個情況很普遍，有的房企其實在2011年11月份銷售業績就已經超過去年了。”易居研究院企業研究中心總經理周建成還提到，全國布局的、排名前50的房企肯定有超過一半都能實現銷售業績同比增長，“因為各個房企本身樓盤數量變多了，進軍的城市也變多了。”
不過，周建成強調，銷售業績增長并不代表這些房企日子就一定好過。
周建成舉了個極端的例子，有一家上海國企開發商，2009年、2010年連續兩年因為內部整頓，沒有拿地，2011年的日子反而是最輕松好過的，“因為沒有大幅擴張，財務狀況平衡住了。”
在周建成看來，房企“日子好不好過”關鍵在兩方面：一個是找錢，一個是花錢。
“一些大型房企在全國五六十個城市都有分公司，人員成本、融資成本成本……不要說和10年前比，就是和3年前比，支出肯定要大得多。”周建成說，對于房企而言，可以不拿地，拿了地就肯定要投資，后續投資會止不住。這兩年很多企業在大肆擴張，但除了銷售收入，“其他資金來源堵的堵，限的限，出錢的地方很多，所以很難過。”
“今年土地成本沒那么大優勢”
在不少業內人士看來，開發商真正面臨的考驗將在2012年出現。
“像很多大型房企，土地儲備大多以2-3年為一個周期，2012年的項目，土地成本可能就不會像去年那樣，有那么大的成本優勢。”宋海認為，在利潤率降低的情況下，是不是還能做那樣大規模的促銷，在政策沒有進行一些微調之前，是不是還能走那么多的量，都是問題。
王曉東也認為，由于2011年調控貫穿始終，2012整個市場不是很樂觀，“但對我們來說，不可能因為市場不好就不發展。”
王曉東強調，房地產生產有連續性，不可能有短期調整，“我們的全國性布局在2004、2005年時就已經開始。”
按王曉東的說法，2012年綠地還是會延續2011年的做法，價格還是根據市場來決定。
銀億集團銷售總監王士章同樣認為，2012年房地產行業會繼續2011年一些成功房企所走的路線，而且這一路線還會加強，“因為大家都看不到調控放松的跡象，看不到市場的曙光。”
在王士章看來，雖然2011年是房地產行業最難過的一年，但全國性的、能夠在二三線城市布局的、剛需樓盤為主的開發商，業績都得到了保障，并且不少業績做得更大。
龍頭房企受益調控？
瑞銀對于中國樓市政策的預判是，最早的政策改變要等到2012年年中。
瑞銀中國地產研究部主管、執行董事李智穎昨日稱，未來半年內中國房地產調控政策不會有太大的變動，“甚至在2013年，形勢也是比較嚴峻的。”
不過，龍頭開發商或許可能因此在某種程度上受益。
李智穎分析，如果沒有政策的控制，龍頭開發商的市場份額不會增長那么多。根據瑞銀的數據，到2010年底，主要上市開發商的市場份額由2007年的7%增長到15%，而如果政策繼續下去，預計到2012年底，這些龍頭開發商的市場份額可能增長到20%左右。
“對未來中長期來說，他們可能更容易控制他們在市場方面的現金流和土地買賣。”李智穎說。
對于房企今年的資金鏈狀況，李智穎認為也會相對樂觀。
“總的來說，現在每個房企都對未來12個月的現金流看得很重要。”李智穎分析，由于大部分房企差不多在2011年下半年就已經停止和放慢了拿地的進度，所以現金流的余額在2012年預計會有較大改善。
而周建成對大中型房企的提醒是，2011年是個分水嶺，目前房地產行業已經發展到了一定程度，排名前20的房企還是應該進行全國性布局的戰略探索。對于中型房企，出路還是區域發展。對于喪失了全國性發展機會的小企業來說，“把項目賣掉，退出就算了，因為已經沒有機會了”。
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