6月作為2022年半年度收官之月，各大樓盤動作頻頻，銷售節(jié)點密集砸來，各大房企都在為“半年度業(yè)績”發(fā)力。此外，限購放松、限時激勵的契稅補貼、公積金額度提升等寬松政策也刺激了部分購房者入市，市場層面出現(xiàn)了一定復(fù)蘇的跡象，6月月度簽約量爆了。超2.9萬套、354萬㎡，創(chuàng)下最高記錄，超越了過去幾年的成交天花板。然而，市場真的火爆到如此程度了嗎？
成交量環(huán)比跳漲背后疑惑重重
據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月新建商品房成交29238套，成交總面積362.28萬㎡，成交總金額521.8億，創(chuàng)造了單月歷史。環(huán)比5月分別上漲147%，166%和183%；同比去年分別上漲110%，130%和109%。
梳理數(shù)據(jù)，會發(fā)現(xiàn)6月份的商品房成交套數(shù)占整個上半年的42.7%，6月單月住宅成交套數(shù)占上半年的37.7%。但仔細看6月份的相關(guān)榜單，疑惑重重。
在商品住宅榜單中，除了大云谷金茂府曾經(jīng)登上1-5月份的住宅銷售top10以外，其余的項目全部為新增項目。榜單樓盤中，瑞源名嘉荷府曾經(jīng)于6月18日加推288套房源，名嘉荷府在6月突然上榜屬于集中開盤導(dǎo)致，且數(shù)據(jù)的真實性已經(jīng)核實。除名嘉荷府和大云谷金茂府外，其余項目的上榜，則存在一定的疑惑。
6月份的商辦榜單也有幾個生面孔。1-5月份沒有上榜商辦銷售top10（門檻為2.67億元） 的上實中心突然多了24億元的簽約額，融創(chuàng)中心的商辦產(chǎn)品前5個月銷售金額僅為7.09億元，但是6月份突然增加到了18.39億元，融創(chuàng)阿朵小鎮(zhèn)商辦產(chǎn)品前5個月銷售金額僅為5.25億元，但是6月份突然增加到了10億元。榜單中7-10名的東方海景、靈犀灣、海信國際中心、青島科技創(chuàng)新園也均沒有上榜1-5月份商辦銷售top10。然而，因為商辦項目可能涉及談判周期長以及大宗簽約，但是按照經(jīng)驗，住宅的簽約周期一般案場會限定明確且較短，除非集中開盤，否則很少爆發(fā)短期內(nèi)集中簽約的情況。
數(shù)據(jù)世界和現(xiàn)實世界還是有參差的
6月青島新房的網(wǎng)簽，簡直是謎一樣。這次，連中介和銷售人員都不怎么吆喝，可是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)就這么呼呼的上來了。6月份，青島的單月成交數(shù)據(jù)創(chuàng)新高了，但這個新高、這個熱度，是市場真實的體現(xiàn)嗎？
其實，從五月份青島成交數(shù)據(jù)反彈，就引起國內(nèi)一些行業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。青島住宅實際成交多少？有業(yè)內(nèi)人士提供了一種估算方式。結(jié)論是青島6月份新建商品住宅實際成交量比統(tǒng)計數(shù)據(jù)約少6000套。
由于市內(nèi)四區(qū)住宅成交數(shù)據(jù)相對準確。并且在當(dāng)下市場低迷的時候，市內(nèi)四區(qū)會率先復(fù)蘇，所以6月環(huán)比成交反彈幅度應(yīng)比其他區(qū)市大。按照統(tǒng)計數(shù)據(jù)，市內(nèi)四區(qū)6月新建商品住宅成交1262套，環(huán)比漲幅46%，而外圍其他區(qū)市環(huán)比漲幅高達244%以上，顯然不合理。如果我們以市內(nèi)四區(qū)的環(huán)比增幅46%為上限，估算其它區(qū)域，也就8880套，全市6月估計成交1萬來套。比6月份住宅成交16078套，少了約6000套。
“6月奇跡”過后青島樓市值得期待
近期，青島樓市先后出臺了一系列政策提振樓市。限購放松、主城區(qū)賣一可買一、契稅補貼、公積金額度提高……近一個月青島新房市場在政策刺激下，成交量直接沖上了“歷史新高”。業(yè)內(nèi)受訪時也表示，上半年青島新房市場表現(xiàn)的異常搶眼主要是在六月，也主要得益于限購放松后，西海岸新區(qū)、城陽區(qū)和膠州市等區(qū)域項目的集中網(wǎng)簽。
對于下半年青島樓市的走勢，業(yè)內(nèi)專家表示，雖然“六月奇跡”并不能代表青島新房市場的真實實力，我們都知道這種“異常高”的成交量很難一直維系下去，但不能不承認青島本輪新政實實在在的釋放了一波購買力，讓不少買房人再次擁有了“購房資格”，刺激到了一些人買房欲望。雖然說新政從出臺到傳導(dǎo)到市場成交還需要一定時間，但目前來看，這一輪新政的頒布是根據(jù)每個區(qū)市的情況，符合當(dāng)?shù)貙嶋H的舉措，是“因區(qū)施策”、“因需施策”的精準放松，在這樣的大背景下，我們可以預(yù)期2022年青島樓市的＂下半場＂也將十分精彩。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 陳璐
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