“青島宏觀經(jīng)濟(jì)基本向好，一季度地區(qū)生產(chǎn)總值增速5.3%，均高于全國和全省水平。辦公樓市場方面，二季度大面積辦公樓租賃成交較為突出，非核心商務(wù)區(qū)的市場潛力逐漸提升。” 2022年7月13日，在仲量聯(lián)行2022年第二季度青島房地產(chǎn)市場回顧新聞發(fā)布會上，仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。零售地產(chǎn)方面，龍湖膠州天街于第二季度正式開業(yè)，持續(xù)推高下沉市場規(guī)模，資本驅(qū)動下的新零售品牌逆勢擴(kuò)張。
辦公樓租金小幅下探
報告顯示，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)仍為市場亮點所在，大面積辦公樓租賃成交較為突出。2022年第二季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為5.7萬平方米，環(huán)比及同比均有明顯提高。一方面得益于新項目交付帶來的前期預(yù)租需求釋放；另一方面，經(jīng)歷了強(qiáng)監(jiān)管陣痛后的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，例如新媒體、網(wǎng)絡(luò)教育等平臺型企業(yè)，正在釋放出新的增長潛力，在租賃成交中的占比約為24%，主要活躍于市北中央商務(wù)區(qū)等新興的子市場。同時，青島辦公市場傳統(tǒng)的制造、金融、物流等行業(yè)則表現(xiàn)出長坡厚雪的需求動力，來自制造行業(yè)內(nèi)資租戶的5,500平方米搬遷需求貢獻(xiàn)了第二季度最大市場成交。
二季度新增供給持續(xù)入市，非核心商務(wù)區(qū)市場存量進(jìn)一步擴(kuò)大。位于麥島區(qū)域的海信國際中心，以及位于新都心的和達(dá)君玥國際于第二季度投入使用，推高全市辦公樓市場存量至563萬平方米，并分別推高整體市場及甲級市場空置率至31.7%和47.8%。近幾年核心商務(wù)區(qū)市場供量增速逐漸放緩，非核心商務(wù)區(qū)市場規(guī)模逐漸擴(kuò)大，占全市總存量比重由2017年的12%提升至16%。
租金水平重現(xiàn)2020年二季度走勢，甲級市場跌幅擴(kuò)大。上半年多地疫情擾動的負(fù)面影響下，企業(yè)擴(kuò)租及新設(shè)需求受到明顯抑制，業(yè)主多采取以價換量的租賃策略以爭取下半年穩(wěn)定的入駐表現(xiàn)。加之近期交付的新增供應(yīng)帶來的市場競爭，第二季度整體市場平均有效租金為81元/平方米/月，環(huán)比下降1.5%，同比下降3.8%。甲級市場平均有效租金為116元/平方米/月，環(huán)比下降2.0%，同比下降5.3%。
非核心商務(wù)區(qū)的市場潛力逐漸提升，帶來城市多中心發(fā)展機(jī)遇。生活、商務(wù)空間的高效集約，疊加交通基礎(chǔ)設(shè)施完善帶來的通勤便利性，將使非核心商務(wù)區(qū)的市場活躍度保持穩(wěn)定。仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示：“在核心商務(wù)區(qū)中，由于業(yè)主間價格競爭仍將持續(xù)，在當(dāng)前有利于租戶方的市場情況下，租戶的搬遷需求將有所釋放，同時升級需求也將發(fā)揮作用。”
新零售品牌逆勢擴(kuò)張
據(jù)介紹，非核心商圈開店活躍度明顯提高，資本驅(qū)動下的微醺類品牌逆勢擴(kuò)張。二季度受疫情影響，整體零售市場需求持續(xù)疲軟，在臨近暑假的季度末稍現(xiàn)回暖趨勢。全市新開店鋪中約三分之一來自于社區(qū)商業(yè)、近郊商業(yè)等非核心商圈，在如今下行的大環(huán)境下，非核心商圈市場需求基本保持穩(wěn)定。在上半年餐飲類的新開店鋪中，高端正餐因疫情后受客流下降、人工成本增加、租金壓力高等因素影響，其占比持續(xù)縮減，咖啡及茶飲類的占比雖保持不變，但細(xì)分賽道已悄然改變，開店熱度由咖啡轉(zhuǎn)向中式烘焙、甜品等小品類；微醺類品牌逆勢擴(kuò)張，Helens海倫司自2021年于青島開設(shè)首店后，目前全市已布局8家門店。此微醺類品牌在提供全時段的正餐外加入利潤更高的酒水類消費，提升了人均客單價和門店坪效，其運營模式有效地解決了普通大面積正餐品牌坪效低、利潤低等經(jīng)營短板，因此受到資本關(guān)注。
龍湖膠州天街于第二季度正式開業(yè)，持續(xù)推高下沉市場規(guī)模。位于膠州新城的龍湖膠州天街于近期交付運營，總建筑面積12.45萬平方米，是龍湖商業(yè)進(jìn)入青島市場的首個天街系購物中心。得益于其較高的開業(yè)率，市場整體空置率僅小幅上升0.1個百分點至7.7%。近幾年產(chǎn)業(yè)和人口逐漸向近郊區(qū)域擴(kuò)散和回流，推動其城鎮(zhèn)體系迅速發(fā)展成熟，進(jìn)而促進(jìn)零售商業(yè)向郊區(qū)下沉。目前，非核心商圈的市場存量已達(dá)114萬平方米，占全市總存量的23%。
疫情擾動市場情緒，租金下行壓力仍存。二季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金為221元/平方米/月，環(huán)比及同比均下降1.3%。疫情反復(fù)對租金的負(fù)面影響在第二季度有所顯現(xiàn)，面對市場不確定因素的增加，大部分品牌已暫緩此前的擴(kuò)張計劃，租賃需求的下降使多數(shù)業(yè)主不得不采取更為靈活的租賃策略，以穩(wěn)定項目的入駐表現(xiàn)。
資本加持的新消費品牌將為實體商業(yè)煥新升級注入活力。雖然新零售的投資熱度和方向正趨于謹(jǐn)慎，在內(nèi)循環(huán)的背景下，新消費行業(yè)的投資價值不可否認(rèn)，其賽道廣度驅(qū)動著資金投入在細(xì)分賽道中不斷轉(zhuǎn)換。而獲得資本加持的新消費品牌將成為疫情后實體商業(yè)復(fù)蘇的有效驅(qū)動因素，實體商業(yè)在享受資本和流量紅利的同時，也要為短期熱潮的褪去做好準(zhǔn)備，探索新的合作模式，實現(xiàn)更可持續(xù)的雙向發(fā)展。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 李雯
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