2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)。4月以來，中央層面多次召開專題會(huì)議，釋放積極信號(hào)。包括明確守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。地方層面更是從供需兩側(cè)調(diào)整。
在利好政策的加持下，進(jìn)入6月，房地產(chǎn)市場明顯好轉(zhuǎn)，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)區(qū)域的銷售復(fù)蘇節(jié)奏加快，供求略有好轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前行業(yè)基本面的底部或已過去，房地產(chǎn)行業(yè)也將從“去杠桿”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)杠桿”階段。但總體來看，房地產(chǎn)市場仍處銷售邊際改善的弱復(fù)蘇階段，預(yù)計(jì)整體回暖還需時(shí)日。
6月成交現(xiàn)回暖跡象
受供應(yīng)集中放量和密集利好政策疊加影響，6月房地產(chǎn)市場整體成交量有所好轉(zhuǎn)。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心報(bào)告，重點(diǎn)50家房企在6月新推項(xiàng)目規(guī)模同比降幅較上月收窄15個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升112.2%，達(dá)到今年以來推盤面積最高水平。
供應(yīng)增加，預(yù)期改善，成交明顯增加，這個(gè)現(xiàn)象從百強(qiáng)房企銷售來看更突出。信達(dá)證券數(shù)據(jù)顯示，2022年1-6月，百強(qiáng)房企累計(jì)銷售金額為34771.50億元，同比下降50.6%，較上月跌幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。單從6月來看，百強(qiáng)房企合計(jì)銷售額8375.9億元，環(huán)比上升61.3%；與去年同期相比下降42.5%，但跌幅大幅收窄17.3個(gè)百分點(diǎn)。以碧桂園為例，此前碧桂園發(fā)布的上半年銷售業(yè)績顯示，1-6月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同1851億元，實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售建筑面積約2348萬平方米。雖然與去年同期相比仍有較大差距，但從6月單月來看，權(quán)益合同銷售金額達(dá)345.2億元，環(huán)比增長20.21%，連續(xù)2個(gè)月向上調(diào)整。
信達(dá)證券地產(chǎn)行業(yè)分析師江宇輝表示，隨著6月疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響基本消退，華東區(qū)域銷售逐步恢復(fù)正常，疊加各地政策力度加大，同比跌幅收窄，環(huán)比方面，剔除季節(jié)因素，相較2020年和2021年6月環(huán)比增速33%和17%來看，今年6月環(huán)比回暖仍較為明顯。
成交量的增加與年中業(yè)績沖刺有關(guān)，但需要注意的是，與此前房企多以價(jià)換量手段不同的是，此輪是在房企營銷折扣大幅度減少的背景下取得的。克而瑞地產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，雖然有“618”促銷節(jié)點(diǎn)，但對(duì)比“五一”期間折扣力度，6月整體折扣有限。
多方面的回暖也讓企業(yè)信心有所恢復(fù)。土地市場方面，7月12日，南京第二輪土地集中出讓開啟，為了扭轉(zhuǎn)首輪低熱，南京進(jìn)一步放松了土拍規(guī)則，并在集中供地后首度出現(xiàn)了不限價(jià)宅地，以提振房企拿地積極性。在此影響下，南京次輪土拍表現(xiàn)較首輪明顯趨穩(wěn)，成交建面及金額大幅提升，流拍現(xiàn)象也較首輪明顯改善。
具體來看，44幅出讓宅地中僅2幅流拍，流拍比例由上一輪的32%降至5%。其中，建鄴河西熱度較高，4宗地塊參拍房企均達(dá)10家以上。
克而瑞研究中心研究員馬千里表示，在地方政府推地量大幅增加，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊增多的背景下，房企參拍積極性明顯提升。同時(shí)，盈利空間充裕也給了房企信心。例如，不考慮性質(zhì)較為復(fù)雜的商住及宗地用地，南京此次成交的純住宅地房比為0.56，房地價(jià)差約1.43萬元/平方米，較今年第一批次成交地塊價(jià)差空間再次提升，利潤可觀。
房企資金壓力漸緩
今年以來，中央層面頻頻發(fā)聲釋放利好信號(hào)，表示支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
6月2日，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要配合住建部等有關(guān)部門和地方政府做好出險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解，及時(shí)校正金融機(jī)構(gòu)的過度避險(xiǎn)行為，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。同日，銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)綠色金融指引》支持綠色金融發(fā)展。6月24日深交所發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)發(fā)展服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的通知》指出，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管，增加房企流動(dòng)性。
到了5月，對(duì)于民營房企支持力度不斷增強(qiáng)，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)可利用附帶包括CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護(hù)工具公司債進(jìn)行融資的示范性民營。隨后，作為示范企業(yè)，碧桂園、龍湖相繼各發(fā)行5億元公司債。此外，碧桂園在今年3月先后與招商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。
此外，為了更好應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，部分頭部房企加速贖回境外債券。6月23日，碧桂園提前回購7月到期的美元票據(jù)，總額約4.11億美元。待該筆債券償付完成后，公司年內(nèi)到期的美元債悉數(shù)償還完畢。
三季度有望進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道
江宇輝表示，近期新房及二手房成交數(shù)據(jù)邊際上持續(xù)回暖，6月30大中城商品房成交面積環(huán)比上升81%，同比下跌7.5%，跌幅大幅收窄40.8個(gè)百分點(diǎn)，廣州、青島、蘇州、佛山等城市成交同比更是已恢復(fù)正值。
“但市場并沒有全面復(fù)蘇。”江宇輝說，當(dāng)前行業(yè)基本面的底部或已過去，目前正處于邊際修復(fù)的狀態(tài)，下半年仍需要更大力度的政策來穩(wěn)定。
中指研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，短期來看，房地產(chǎn)市場恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行前，各地因城施策頻次或?qū)⒕S持在較快節(jié)奏，供需兩端政策均仍有空間。預(yù)計(jì)一線城市仍以微調(diào)為主，二線及三四線城市政策優(yōu)化力度有望繼續(xù)加大。貨幣政策端，房貸利率短期仍有一定下降空間，不排除繼續(xù)非對(duì)稱降息。
在供給端，黃瑜預(yù)計(jì)，將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，更好地為企業(yè)補(bǔ)充資金流動(dòng)性，提高預(yù)售資金使用效率。降低企業(yè)稅費(fèi)支出，減輕企業(yè)資金壓力或是企業(yè)端政策發(fā)力方向。
“總體來看，三季度全國市場有望進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道。”但黃瑜也坦言，恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)節(jié)奏、疫情防控效果、政策優(yōu)化力度等方面。
萬科董事長郁亮在日前的半年交流會(huì)中指出，短期來看房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底，但恢復(fù)還需一個(gè)緩慢溫和的過程。他還透露，萬科將繼續(xù)此前的股權(quán)回購計(jì)劃，回購價(jià)格不超過18.27元/股。
券商、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也相繼釋放看好信號(hào)。日前，匯豐將碧桂園評(píng)級(jí)升至“買入”，并表示“碧桂園是目前在償還到期債務(wù)方面仍有良好記錄的民營內(nèi)房之一。”行業(yè)總體向好，但存在分化趨勢是眾機(jī)構(gòu)的共識(shí)。正是因?yàn)榇耍ㄉ耆f宏源等29家境內(nèi)外相關(guān)機(jī)構(gòu)同時(shí)給予碧桂園“買入”評(píng)級(jí)。他們認(rèn)為，下半年隨著政策持續(xù)發(fā)力，預(yù)期穩(wěn)定下房地產(chǎn)有望緩慢復(fù)蘇，央國企和資產(chǎn)狀況較好的頭部房企將在此輪獲得更多的市場規(guī)模。
來源：經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)
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