凱德置地來福士品牌已在中國落子8枚。
11聲巨響，僅3.8秒后，重慶朝天門老地標(biāo)—重慶港客運(yùn)大樓和三峽賓館在爆破轟鳴聲中化為瓦礫，時(shí)間被定格在2012年8月30日這一天。
僅僅服役16年就匆匆謝幕，這兩棟大樓是將為盤踞于此的新加坡房產(chǎn)大鱷凱德置地讓路。凱德置地為重慶準(zhǔn)備的獻(xiàn)禮是尋常企業(yè)難以企及的210億元巨額投資。9月底，這里即將開建8棟形如“風(fēng)帆”的摩天大樓，寓意“朝天揚(yáng)帆”，凱德來福士品牌亦隨之入場。
不僅是重慶，凱德來福士的身影還活躍在上海、深圳、成都等諸多城市，累計(jì)投資規(guī)模已超過580億元。
不過，相比在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)生水起，凱德置地在住宅開發(fā)領(lǐng)域，似乎已失去了當(dāng)初的銳氣。盡管一再強(qiáng)調(diào)住宅和商業(yè)并重的兩條腿走路，但在中國，凱德置地一直未進(jìn)入住宅開發(fā)第一集團(tuán)軍的行列，不僅項(xiàng)目量少，而且銷售慘淡，佛山等地的樓盤年度銷量僅盤旋在個(gè)位數(shù)。
來福士投資規(guī)模超580億
在近期密集的時(shí)間段里，來福士各地項(xiàng)目開工或開業(yè)的新聞不絕于耳。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，除了將于9月底舉行開工典禮的重慶來福士項(xiàng)目，深圳來福士廣場已于今年8月底正式開工，寧波和成都的來福士廣場購物中心部分會(huì)在今年9月正式開業(yè)。此外，加上已經(jīng)開業(yè)和在建的上海、北京、杭州等項(xiàng)目，來福士品牌已在中國落子8枚。
凱德置地品牌中心發(fā)給時(shí)代周報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“從2000年凱德置地將來福士品牌帶入中國后，目前總開發(fā)面積超過210萬平方米，累計(jì)投資規(guī)模超過580億元人民幣。” 根據(jù)凱德置地的母公司嘉德置地已發(fā)布2011年度財(cái)務(wù)報(bào)告，已開業(yè)的上海來福士廣場與北京來福士中心運(yùn)營良好，商場與寫字樓出租率均超過90%。
至此，凱德在華已總計(jì)擁有超過120個(gè)項(xiàng)目，總資產(chǎn)增至695億元人民幣，集團(tuán)占比躍升至41%。今年上半年，凱德在華投資額占新增投資的34%，位居首位。而作為“在中國再造另一個(gè)嘉德置地”的本土化計(jì)劃的重要一環(huán)，凱德深耕中國的雄心不僅于此，來福士品牌已有在中國遍地開花的準(zhǔn)備。
“建更多的來福士廣場，一直是我們的目標(biāo)。”在此前的深圳來福士開工奠基儀式上，凱德置地中國區(qū)執(zhí)行副總裁羅臻毓稱，集團(tuán)已在陸續(xù)整合資源，準(zhǔn)備向以來福士為標(biāo)志的城市綜合體方向調(diào)整和轉(zhuǎn)型，目前正在尋找合適的地塊，伺機(jī)將來福士品牌帶到廣州等其他城市。
凱德置地包括西南區(qū)總經(jīng)理韓德明等在內(nèi)的多位高管，都對外表示，“在做好手上現(xiàn)有項(xiàng)目的同時(shí)，也在積極主動(dòng)尋找新機(jī)會(huì)”。
而在北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司合伙人、副總裁郝炬看來，來福士品牌的擴(kuò)張已是凱德勢在必行之舉。
“與萬達(dá)近幾年沿著綜合體模式擴(kuò)張不同，凱德此前一直是單鏈條運(yùn)作，住宅的專門做住宅，商業(yè)的專門做商業(yè)，沒有形成資源的有效組合。”郝炬對時(shí)代周報(bào)記者分析稱，從全國角度來看，來福士整體數(shù)量偏少，開業(yè)與在建的總計(jì)8個(gè)，在規(guī)模上遠(yuǎn)低于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)老大萬達(dá)，規(guī)模小，影響力自然不夠。此外，來福士在品牌的總體定位上，走年輕化的中檔路線，影響力也不如華潤的萬象城等。事實(shí)上，與2005年之前相比，來福士在一線城市的影響力已在走下坡路。擴(kuò)大規(guī)模，并需要借助深圳、重慶等地的項(xiàng)目做新的推廣，是凱德接下來的重要工作。
商業(yè)面臨殘酷競爭態(tài)勢
不過，凱德來福士快速拓展及擴(kuò)大話語權(quán)的同時(shí)，也面臨著平衡“快”與“好”關(guān)系的問題。“近幾年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)一直存在的最嚴(yán)重的兩大問題，即結(jié)構(gòu)化缺失、總量過剩這兩大問題。”郝炬分析稱，凱德也不能置身事外，在未來發(fā)展中，肯定面臨著大體量高密集的殘酷競爭態(tài)勢。
以深圳來福士為例，“未來5年，深圳1萬平方米以上的集中式商業(yè)供應(yīng)面積增量將非常驚人，幾乎翻番。”世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)研發(fā)經(jīng)理李東海介紹稱，現(xiàn)存深圳的集中式商業(yè)面積是577萬平方米，未來5年將會(huì)達(dá)到1081萬平方米，這就意味著，未來5年的增量幾乎等于深圳過去30年的總和。
而來福士此次落子的深圳南山區(qū)，幾公里外已有海岸城、保利文化廣場、天虹等，華潤大沖村整體改造耗資200億元復(fù)制的萬象城也在著手準(zhǔn)備，未來商業(yè)規(guī)模也將接近100萬平方米。
“面對殘酷競爭，未來三年將有相當(dāng)一批購物中心因?yàn)檫\(yùn)營不善，面臨倒閉或被兼并的命運(yùn)。” 在一次演講中，寶龍集團(tuán)副總裁潘韜如此感慨。而郝炬也表示，隨著競爭愈發(fā)殘酷，未來兩到三年，國內(nèi)定會(huì)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)資產(chǎn)的重組。
“凱德這些在中國能做大做強(qiáng)的主要原因，就在于私募基金與REITs雙配對的運(yùn)作模式。”上海一位不愿具名的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人士就對記者表示，獨(dú)有的“地產(chǎn)+PE+REITs”的配對方程式對于其商業(yè)地產(chǎn)的孵化和退出非常有利，幾乎成為中國本土開發(fā)商難以企及的門檻。
全國工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長朱凌波也認(rèn)為，“凱德前幾年的發(fā)展，一定程度上存在重資本、輕經(jīng)營；重虛擬，輕實(shí)體的不足。”
凱德置地總裁廖茸桐對此的解釋是：“從長期來說，隨著環(huán)境和招商情況的好轉(zhuǎn)，凱德商業(yè)的回報(bào)率是不亞于住宅的。”
住宅半年銷售名落50強(qiáng)之外
作為萬科、萬通等國內(nèi)龍頭房企爭相學(xué)習(xí)的榜樣，凱德置地這些年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的確做得風(fēng)生水起。
然而在住宅開發(fā)領(lǐng)域，如今的凱德置地似乎失去了當(dāng)初的銳氣，不僅各地在建的項(xiàng)目并不多，開盤項(xiàng)目銷售亦非常慘淡，一直未進(jìn)入住宅開發(fā)第一集團(tuán)軍的行列。
今年8月1日，凱德置地發(fā)布了今年二季度公司內(nèi)地住宅的成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，公司第二季度在中國住宅成交量由第一季度的255套升至812套，銷售額也增加3倍多，達(dá)到17.8億元人民幣。按此計(jì)算，公司上半年在住宅領(lǐng)域吸金約22.25億元。
時(shí)代周報(bào)記者對比CRIC研究中心發(fā)布的上半年房企50強(qiáng)名單，第50強(qiáng)蘇寧環(huán)球上半年35.8億元的銷售額亦遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過凱德置地。
究其原因，在深度僵持的限購市場狀態(tài)下，凱德旗下的項(xiàng)目，尤其是高端樓盤不得不面臨著最難突破的銷售瓶頸。
去年4月份，杭州凱德龍灣首次開盤面市，共推出84套房源，均價(jià)定在3萬元/平方米左右，而相鄰樓盤售價(jià)僅17000-19000元/平方米，龍灣項(xiàng)目一度遭遇銷售停滯。隨后去年12月推出的第二批106套房源，價(jià)格略降到27000元/平方米，亦一度遭遇銷售停滯。根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，凱德龍灣兩批項(xiàng)目共計(jì)190套房源，目前尚剩余124套房源待售。
而在廣東佛山，凱德置地重倉落子的4個(gè)住宅項(xiàng)目，銷售成績均非常不理想。時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)佛山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2010年9月份就已開盤的凱德天倫世嘉項(xiàng)目，推出的180套房源在兩年的時(shí)間里，還剩下146套未售出，去化率僅18.9%；而去年9月份前后拿到預(yù)售許可證的凱德城脈項(xiàng)目，118套房源中至今只售出一套，面積約125平方米。
“凱德住宅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，一般都沒有深入的本地化。港式化的洋房裝修，在佛山就很少有人能接受。”佛山中原研究中心主任任泳妍對時(shí)代周報(bào)記者介紹，此外，這些項(xiàng)目遭遇了2010年、2011年調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)間段，且因?yàn)槎嗍堑赝蹴?xiàng)目，推盤價(jià)格一般比周邊要高兩成左右，消化節(jié)奏因此十分緩慢。
“目前，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)受宏觀調(diào)控政策的考驗(yàn)，已有影響到凱德置地在中國的整體布局。公司本來就謹(jǐn)慎，現(xiàn)在更謹(jǐn)慎。”凱德置地（中國）投資有限公司華北區(qū)域總經(jīng)理韓維在此前接受媒體采訪時(shí)透露，我們的主要策略是控制價(jià)格上漲，縮小戶型設(shè)計(jì)。
以佛山凱德城脈為例，據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，在去年開盤銷售不暢之后，凱德方面已對樓盤進(jìn)行全面整改，樓盤現(xiàn)在開發(fā)了不少契合市場需求的中小戶型。此外，凱德還有將精裝改為毛坯的計(jì)劃，這樣做很明顯的一個(gè)目的，就是為了“降低總價(jià)”。還有打算降低精裝的標(biāo)準(zhǔn)，以“減配”的方式來降總價(jià)，撬動(dòng)改善型客戶需求。
在北京，凱德旗下樓盤凱德錦繡項(xiàng)目在兩三個(gè)月前，還通過“10%首付”的銷售策略，來搶奪客戶資源。而凱德在天津的凱德國貿(mào)項(xiàng)目精裝公寓，打出了7.4折優(yōu)惠價(jià)格，折后均價(jià)17000元/平方米左右。
在包括郝炬在內(nèi)的很多業(yè)內(nèi)人士看來，凱德并不是以住宅開發(fā)和銷售見長的企業(yè)。
事實(shí)上，盡管廖茸桐在多個(gè)場合強(qiáng)調(diào)，凱德在住宅與商業(yè)投入的資本金比例是50∶50，目前處于平衡的狀態(tài)。但在住宅方面，嘉德置地在中國的優(yōu)勢并不算十分明顯。對于住宅市場的未來，多年來帶領(lǐng)嘉德置地開拓中國市場的首席執(zhí)行官廖文良也說，他認(rèn)為下半年中國住宅市場會(huì)比第一季度好很多。
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