新華房產9月3日廣州訊 （記者 趙毅）剛過去的8月，由于限購持續、信貸政策依舊偏緊，廣州的房地產市場并不像往年一樣“火熱”，取而代之的是成交淡庫存高。在這樣的背景之下，樓市傳統推貨、銷售旺季“金九銀十”自然成了市場關注的焦點。
近日，合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌在做客《新華有約》節目時表示，“金九銀十”歷來是開發商沖擊全年銷售業績的重要節點，在全市供應增加，銷售壓力倍增的前提下，開發商受制于銷售業績及資金壓力，為拉動項目銷量，會主動尋求應對市場的策略，積極定價，優惠促銷也將加大。
金九銀十將掀“價格戰”
據房王網統計數據顯示，2014年8月廣州十一區網簽一手住宅4182套，環比7月3893套上漲7.4%，同比下跌30.6%；成交面積486276平方米，環比上漲10.1%，同比跌23.7%。
“廣州上半年直到7、8月份成交清淡，相當于2008年最差的時候。上半年，成交淡庫存高的背景下，房價已有明顯松動，開發商以價換量、優惠促銷的措施較往年有所增加。”
從市場的供求關系來看，龍斌分析指出，8—9月市場的供應量增加，據陽光家緣顯示，目前廣州11區可售貨量有880萬方左右，按照1—7月份的消化規模，預計需要13—14個月，特別是外圍區域的供應壓力加大，開發商面臨激烈的競爭。
據合富輝煌研究報告顯示，上半年上市房企中僅有6家完成了制定的銷售目標，在這樣的背景下，金九銀十也悄然到來。根據合富輝煌（中國）市場研究部監測，預計2014年十一黃金月廣州十區可以推出的新貨約11000多套，另外新塘也有超過2000套新貨可以推出市場，再加上市場上的存量，整體上貨量充裕。
此外，今年“金九銀十”廣州預計將有129盤推出新貨，同比2013年金九銀十期間推新總數（104盤）漲幅達19%。相較于今年七八月推盤總數（共64盤）漲幅達50%。其中老盤加推71個，全新盤58個，全新盤占比44%。
“今年的金九銀十開發商會主動尋求應對市場的策略，采取一些積極的定價措施，盡可能的滿足市場能接受的價格。也可能會針對一些特殊的情況，例如首付分期，給首次置業或者換房者降低門檻。”龍斌表示。
剛需購房者不妨多看樓
一到市場調整期，購房者觀望情緒蔓延，因為很多買家都有“買漲不買跌”的心態，對于購房后房價是否還會下跌表示擔憂。
對此，龍斌認為，從這些年來看，房價有漲有跌，總體在波動中前行。對于購房者來說，很難從波動的市場中判斷最底部的價格。
正如他所說，2008年金融海嘯，導致大部分的樓盤跌價20%，但到了2009年又來了個逆轉，整個市場上升20%—30%，2011年底至2012年初，由于國家收緊貨幣政策再次導致房價下跌。但是到了2012年下半年至2013年，市場又上升20%-30%。
盡管市場的波動影響著房價的漲跌，也帶來了許多不確定因素，但在龍斌看來，今年下半年可能會成為房價回升的一個重要階段。他建議自住型買家不妨多去看樓，現在入市應該是好的選擇。
“我們看到影響市場的兩個大的因素，政策因素、信貸房貸因素，都發生了變化，政策變化一定會帶來市場的變化，今年最緊張的信貸環境經過上半年兩輪定向寬松已經是有所改變，而且有的城市已經開始調整了房貸政策，如果就此延續下去可能會帶來整個信貸環境的變化，而這兩大因素目前來看已經朝好的方向變化，這種變化相信會對市場的預期產生潛移默化的作用。”
房貸政策成去庫存關鍵
龍斌認為信貸和房貸這兩個因素將影響市場走向。“全國大部分限購的城市都已經開始松動，廣州現在仍然沒有松動跡象，此外，信貸雖略有放松，但并未對市場產生根本性的變化。”
龍斌指出，今年去庫存已成為重要課題。從7月底8月初的數據統計，庫存量達到近年來最高位。通過合富輝煌監測的全國20多個重點城市的去化周期來看，這些城市的存量基本上要消化18個月以上，整個庫存消化的速度已到歷年來次高的位置。
“近期，很多城市取消或者調整限購政策，間接來看就是去庫存的過程，這當中很關鍵一點就是貸款的政策。”龍斌表示，“目前來看，廣州貸款政策仍十分嚴格，‘認房又認貸’抑制了大部分改善型需求和自主型需求的購房者。貸款政策目前是解決去庫存的關鍵，所以房貸政策應該根據經濟形勢的變化而進行調整。”
整個市場供大于求，同時，金融政策、限購政策又制約了正常需求的釋放，導致市場低迷，成交量急劇下降，在這樣的市場環境下，房企也在積極的尋求辦法，最近一些大型房企推出了諸如“全民營銷”的營銷方式并大力推廣。
對此，龍斌認為，現在的開發商更關心產品如何更快的銷售出去，如何更精準的找到客戶，例如全民營銷，將所有的資源加以利用，實現銷售對接。
“當然，對于一些大型開發商來說，舊業主多、客戶多都能夠獲得更多成交的機會，但是如果將所有市場上的營銷人員都放入樓盤進行銷售，也會引發一系列問題。”
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