城市更新 低效片區（園區）“破題”

借新舊動能轉換之勢，讓每一寸土地都用在高質量項目上，為低效片區開發項目引入新興產業，以激活片區動力，構建長效化發展模式，是當下低效片區（園區）破題的關鍵。

承接區位發展優勢          

所謂低效片區，指的是存在布局散亂、利用粗放、用途不合理等問題的區域，面臨著產業空心化、發展動能弱、增長后勁不足等問題。

在城市更新建設中，低效片區（園區）的開發建設是繞不開的“必修課”。有人說，低效片區 （園區）是城市更新中最難啃的“硬骨頭”。目前來說，城市中的新增土地稀缺，城市發展的空間結構必然需要從增量擴張轉向存量提質。低效片區（園區）攻堅則承擔著充分挖掘城市發展中的存量資源、解決老城區產業空心化問題的重任。

2022年4月，青島舉辦了《青島市重點低效片區（園區）開發建設三年攻堅行動方案（2022-2024年）》新聞發布會。據了解，未來三年青島全市10個重點低效片區（園區）計劃建設項目314個，其中2022年計劃建設項目228個。

隨著城市更新和城市建設三年攻堅工作的持續開展，截至目前，青島市部分低效片區（園區）已找到“破題”的重要抓手。如西海岸新區王臺老工業區從“紡織機械名鎮”升級為“芯屏產業新城”；老四方工業區將在老廠房上落成產業孵化和智能制造中心，打造一個百億級軌道交通產業集聚區……

而今，青島市10個低效片區承接區位發展優勢，融合生態優先、TOD綜合開發、15分鐘社區生活圈等理念，統籌考慮城市品質提升、基礎設施完善、產業合理布局、板塊開發時序等因素，規劃了特色發展路線，明確了攻堅項目清單，清晰了時間表、路線圖、任務書。

引資向“高效”轉化                

低效片區（園區）通常有著極佳的區位優勢，對這些區域進行開發建設，可以有效提升土地資源利用效率、完善城市功能、升級城市品質。因此，城市低效片區（園區）需要規劃重構業態，更需要“以點帶面”激活區域活力。

青島北站周邊區域城市設計意向效果圖                

軌道交通及周邊區域城市設計意向效果圖                

張村河和株洲路片區城市設計意向效果圖                

因此，如何將“低效”轉化為“高效”是每個發展著的城市需要回答的關鍵命題。

8月22日上午，青島市城市更新和城市建設總指揮部辦公室組織召開全市城市低效片區開發建設央企對接會，搭建了城市更新重點項目招商引資的有效平臺，是青島探索低效片區改造的有益嘗試。

與此同時，土地收儲工作是低效片區（園區）開發建設的重要基礎。青島市以重點低效片區（園區）項目為重點，截至目前，青島市土地儲備整理中心已經市政府批準收回土地面積2273畝，有效保障儲備庫存。例如，首次運用“片區綜合地價”完成山東糧油地塊345畝土地收儲，實現土地補償轉型突破，推動樓山區域開發，簽訂堿廠片區海灣集團1063畝土地收儲協議，并完成首期85畝土地收儲移交工作。

差異化規劃片區定位        

以產興城、以城聚人、以人興業，在現代化發展階段，產業創新已成為引領城市發展的重要動力。隨著城市更新工作的進一步開展，目前青島市先行啟動的十大低效片區已騰讓土地2.1萬畝，開發利用1.5萬畝，開工在建項目161個，而產業導入將是下一步的發展方向。

“片區（園區）與企業的鏈接，能夠獲得資金方面的支持，加快城市更新的產業發展，同時導入新產業帶來新的增長點。要實現城市低效片區（園區）轉型發展，首先必須要本著‘循序漸進、滾動式開發’的原則，另外，在引進新項目階段，可以以地級GDP作為片區開發的指標，從源頭上實現土地利用高效轉型。要在開發中注意特色片區、園區以及‘園中園’模式的培育，即按“聚焦1個主導產業，帶動上下游產業鏈企業輻射發展”實現片區（園區）的差異化定位，從而提升產業片區（園區）的綜合競爭力和規模。”青島市政協委員、青島市委黨校經濟學教研部副主任李光全說，“從‘低效’到‘高效’，要想實現‘破題’，其關鍵在于新產業的植入，來替代傳統舊有的產業，這個過程實際也是新舊動能轉換的過程。更要立足全市規劃的基礎上，統籌研究細化定位，實現各板塊的差異化發展，以提高片區（園區）效率。”

青島財經日報/首頁新聞 記者于爽