山東眾成清泰（青島）律師事務(wù)所商事團隊，堅持以每一起案件的公平正義真正實現(xiàn)為執(zhí)業(yè)信條，立足于法律專業(yè)本身，以青年職業(yè)能力提升為依歸，以一體化團隊建設(shè)為抓手，一個“年輕”律師團隊日漸成熟。該團隊成立4年來，為各類商事主體提供企業(yè)并購、解散清算、破產(chǎn)重整等法律事務(wù)，代理房地產(chǎn)、建設(shè)工程、股權(quán)爭議等各類商事糾紛案件300余件，涉案財產(chǎn)總金額逾50億元，其中財產(chǎn)爭議億元以上案件20余件，代理青島某房地產(chǎn)公司股東糾紛系列案件的刑事部分，作為重點案件寫入2020年青島市人民檢察院工作報告。
案例一：
暴雨“漏電”致人身亡
責(zé)任由誰承擔(dān)？
【案情簡介】
2016年夏季的一天，某市突降暴雨導(dǎo)致市內(nèi)道路大范圍積水。賈某在下班途中遇到積水阻攔，決定徒步涉水回家。在經(jīng)過一條積水路段時，賈某突然倒地不起，雖經(jīng)施救但最終溺水身亡?，F(xiàn)場監(jiān)控顯示，賈某涉水路段積水深度約到小腿位置，他涉水過程中突然倒地趴在水中，約20秒后多人趕來施救，但施救人員在接近賈某時同樣突然倒地，施救人員自救后只得放棄救援。
施救人員稱，當(dāng)時賈某所處水域有電，到達賈某附近時身體突然不受控制摔倒，初步判斷賈某可能是遭遇電擊后溺水身亡。尸檢證實賈某確系“溺亡”，但其身體表面沒有明顯的電流斑，病理檢查也未見明顯電擊痕跡。
后賈某的家屬將該市建設(shè)主管單位、所在區(qū)城市建設(shè)單位、事發(fā)路段市政管理企業(yè)和排水企業(yè)一同告上法庭，要求賠償損失。賈某的家屬認(rèn)為，事發(fā)路段的城市建設(shè)排水設(shè)計存在重大問題，排水企業(yè)未及時處理積水，加之周邊市政設(shè)施“漏電”，這些原因造成賈某因電擊摔倒并無法獲得救助最終溺水身亡，各被告應(yīng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。
【律師解讀三大焦點】
律師接受排水企業(yè)的委托代理本案，通過分析監(jiān)控視頻和公安機關(guān)的調(diào)查資料、尸檢報告等，判斷本案中的責(zé)任承擔(dān)和賠償義務(wù)情況，確定了代理思路，并總結(jié)出三個焦點問題，即如何確定本案的責(zé)任構(gòu)成及侵權(quán)行為人、損害結(jié)果與排水企業(yè)之間是否存在必然因果關(guān)系、排水企業(yè)是否具備免責(zé)事由。
對于第一個焦點問題，依據(jù)相關(guān)法律對責(zé)任構(gòu)成和責(zé)任方式的規(guī)定，本案不適用無過錯責(zé)任，應(yīng)適用過錯責(zé)任，即“行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”
在對本案進行法律論證和事實分析時，律師主張對于“溺亡”的損害結(jié)果應(yīng)確定具體的侵權(quán)行為及相應(yīng)的過錯程度，以明確侵權(quán)行為人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。本案中，有監(jiān)控視頻、公安機關(guān)的詢問筆錄、尸檢報告等證據(jù)能夠充分還原當(dāng)時的情況，對賈某遭遇“電擊”最終“溺亡”的損害結(jié)果沒有疑問。因此，法院調(diào)查的焦點集中在排水企業(yè)“不能及時排出積水”和市政設(shè)備管理企業(yè)“市政設(shè)備存在‘漏電’”兩個方面。
對于第二個焦點問題，律師通過分析判斷證據(jù)指出：尸檢結(jié)果的“溺亡”只是損害結(jié)果，并不是對路面有積水則賈某涉水就會身亡這一因果關(guān)系的認(rèn)定。積水的深度不會直接造成賈某身亡，即使其在水中摔倒也能很快起身，況且還有施救人員，更不可能出現(xiàn)身亡的損害結(jié)果，“漏電”才是導(dǎo)致賈某突然倒在水中和阻礙施救的直接原因。“溺亡”與“漏電”存在必然的因果關(guān)系，與“積水”之間并無因果關(guān)系。
賈某的死亡不屬于純粹極端天氣造成的意外事故，雖然排水企業(yè)和市政設(shè)備管理企業(yè)都極力證明對方的過錯更大、自己不是責(zé)任主體，但效果并不理想。這就要求律師及時轉(zhuǎn)變思路，將論證重點從責(zé)任劃分調(diào)整為如何減輕和免除賠償責(zé)任。
對于第三個焦點問題，律師協(xié)助排水企業(yè)收集了各類書證、視聽資料、企業(yè)員工的陳述等大量證據(jù)，證明事發(fā)當(dāng)日天氣的極端程度、排水企業(yè)的履責(zé)情況、未能及時排出積水的客觀原因等，爭取法定免責(zé)。
庭審中，律師提交了包括市政府辦公廳發(fā)布的《城市排水突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案的通知》、市防汛辦公室當(dāng)日發(fā)布的《降雨應(yīng)對通知》《城市防汛藍色預(yù)警、啟動城市防汛Ⅳ級應(yīng)急響應(yīng)通知》和《關(guān)于降雨防汛工作的報告》及市城市管理委員會辦公室、市城管局、市氣象中心當(dāng)日發(fā)布的通知和出具的證明，以證明當(dāng)日極端天氣的突然性和嚴(yán)重程度，屬于“不可抗力”中的自然災(zāi)害。
律師還提交了排水企業(yè)制作的《防汛專項應(yīng)急預(yù)案》《管線管理規(guī)定》和積水路段事發(fā)前半年的全部巡視底單、排水設(shè)施運行圖及排水設(shè)備現(xiàn)場圖片、一線員工微信群中關(guān)于當(dāng)天連夜排水作業(yè)的聊天記錄、媒體對企業(yè)當(dāng)日工作的跟蹤報道等資料，以證明事發(fā)前排水企業(yè)積極履行巡查和檢修義務(wù)，當(dāng)天及時啟動一級響應(yīng)，所有員工在一線不間斷地進行排水作業(yè)。事發(fā)路段不是重點積水路段，排水企業(yè)已竭盡全力履責(zé)，未及時排出積水是不可抗力造成的，應(yīng)當(dāng)依法免責(zé)。
【裁判結(jié)果】
法院采納了律師的意見，認(rèn)定積水和“漏電”是導(dǎo)致賈某身亡的共同原因，比例各占40%。其中，因市政設(shè)備管理企業(yè)未提交證據(jù)證明其已充分履行管理、維護職責(zé)，對事故的發(fā)生具有過錯，過錯比例為40%，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任；因排水企業(yè)在此次暴雨災(zāi)害中，提交證據(jù)證明其已盡到養(yǎng)護和防汛職責(zé)，實因暴雨太大，不可能在短時間內(nèi)排水成功，因此對賈某身亡沒有過錯，不承擔(dān)賠償責(zé)任。
【律師釋法】
法院雖未直接認(rèn)定屬于不可抗力，但充分論述和認(rèn)定了突發(fā)暴雨導(dǎo)致的“漏電”和積水是造成賈某死亡的直接原因。在辦理案件時，須重視對證據(jù)的邏輯判斷，運用證據(jù)充分、客觀地還原案件本質(zhì)，其說服力不遜于法律的論證說理。
【律師簡介】
畢強，山東眾成清泰（青島）律師事務(wù)所律師，曾就讀于中國人民大學(xué)、英國利物浦大學(xué)，獲得理學(xué)碩士學(xué)位，曾就職中糧集團有限公司，負(fù)責(zé)國際貿(mào)易工作。執(zhí)業(yè)以來，辦理了數(shù)十起重大民商事訴訟案件和多個國有企業(yè)融資項目及青島海大科技公司破產(chǎn)清算案、青島鋼鐵氣體有限公司破產(chǎn)清算案、青島鈺尊線材有限公司破產(chǎn)清算案等非訴訟案件，擅長企業(yè)治理、破產(chǎn)清算、投融資、合同糾紛、法律顧問等專業(yè)領(lǐng)域。
案例二：
房產(chǎn)遭查封
案外人能否阻卻執(zhí)行？
【案情簡介】
2012年3月10日，某置業(yè)公司與匡某簽訂《房屋預(yù)定協(xié)議》《員工購房補充協(xié)議》，約定匡某購買該置業(yè)公司開發(fā)的某小區(qū)12號樓1單元1201戶的房屋，建筑面積為107.75平方米，單價為6790元/平方米，總購房款為731623元。
2018年3月22日，該房屋被法院查封，已進入強制執(zhí)行程序，隨時可能被拍賣?？锬沉⒓聪蚍ㄔ禾岢鰣?zhí)行異議，提起執(zhí)行異議之訴。
【裁判結(jié)果】
庭審中，匡某提交了該置業(yè)公司出具的三份收據(jù)，稱已支付購房款543828元。法院經(jīng)審理認(rèn)為，匡某提交的《房屋預(yù)定協(xié)議》并非本約合同，其與該置業(yè)公司未在法院查封前簽訂合法有效的《房屋買賣合同》?？锬趁掠衅渌糜诰幼〉姆课荩錈o法證明已支付購房款543828元。匡某的主張不符合法律和司法解釋的規(guī)定，其要求排除執(zhí)行的請求，法院不予支持。
【律師釋法】
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予以支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！痹摰诙藯l規(guī)定適用于買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議的情形。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！睆漠愖h對象來看，該第二十八條和該第二十九條是一般規(guī)定與特別規(guī)定的關(guān)系。
對消費者而言，可以視具體情況，選擇適用該第二十八條或該第二十九條，但不論選擇適用哪條規(guī)定，均須滿足每條規(guī)定所包含的全部情形才能阻卻執(zhí)行。
本案中，匡某選擇適用該第二十九條規(guī)定。
首先，匡某與該置業(yè)公司簽訂的《房屋預(yù)定協(xié)議》《員工購房補充協(xié)議》僅對房屋和價款作了約定，對付款方式和房屋交付條件、日期和方式及權(quán)屬證書辦理等涉及商品房買賣的重要內(nèi)容均未約定或約定不明確。協(xié)議中明確載明簽訂協(xié)議時正在辦理房屋預(yù)售手續(xù)、雙方應(yīng)另行簽訂《商品房預(yù)售合同》，因此上述協(xié)議存在事實和法律上的履行障礙，不具備商品房買賣合同的必備條款，不是本約合同，不能認(rèn)定為合法有效的商品房買賣合同，不符合該第二十九條第一款的規(guī)定。
其次，匡某名下有其他用于居住的房屋，不符合該第二十九條第二款的規(guī)定。
再次，匡某稱，根據(jù)《員工購房補充協(xié)議》，該置業(yè)公司直接扣除其房屋補貼款87795元作為購房款的一部分，這與正常交易方式不符，該付款方式違反交易慣例，其無法證明已支付購房款543828元，不符合該第二十九條第三款的規(guī)定。
【律師簡介】
劉璇，山東眾成清泰（青島）律師事務(wù)所律師，擅長房地產(chǎn)及建筑工程、公司治理、法律顧問、企業(yè)破產(chǎn)等訴訟和非訴訟法律服務(wù)。執(zhí)業(yè)以來，辦理了青島某建設(shè)集團有限公司訴李滄區(qū)某社區(qū)居委會和李滄區(qū)某公共事業(yè)服務(wù)協(xié)會建設(shè)工程施工合同糾紛案、青島某土石方工程有限公司訴山東某市政公路工程有限公司及其青島分公司建設(shè)工程施工合同糾紛案等多起標(biāo)的額上億元的重大訴訟案件。
案例三：
房屋租賃合同系無效合同
責(zé)任如何承擔(dān)？
【案情簡介】
2016年，甲公司承租了一處8000余平方米的商場，裝修后開了一家家具賣場。2018年，乙公司從甲公司租下該商場后進行了大面積改建，拆除了部分主體結(jié)構(gòu)，還在樓頂搭建了宴會廳。2019年，李滄區(qū)行政執(zhí)法部門認(rèn)定，該宴會廳屬于違章建筑，后進行了拆除。乙公司遂通知甲公司要求解除租賃合同，其理由是無法實現(xiàn)承租目的。對此，甲公司表示不同意。于是，甲公司、乙公司分別以對方為被告，向法院提起訴訟。甲公司要求乙公司支付房屋修復(fù)費、占有使用費、物業(yè)費、水電費等費用，乙公司則要求甲公司返還租金并賠償其裝修改造費、設(shè)計費和營業(yè)損失。
據(jù)了解，該房屋系某社區(qū)于2013年按照市政府要求和市商務(wù)局通知，對轄區(qū)原農(nóng)貿(mào)市場進行改建而成，但一直未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
【裁判結(jié)果】
法院經(jīng)審理認(rèn)為，該房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，兩公司簽訂的房屋租賃合同系無效合同。雙方應(yīng)知曉該房屋證照不齊的情況，因此應(yīng)各承擔(dān)50%的過錯責(zé)任。法院對此案作出一審判決：乙公司賠償甲公司50%的房屋修復(fù)費，支付房屋占有使用期間的費用及甲公司墊付的物業(yè)費、水電費等費用，甲公司賠償乙公司50%的裝修改造費。
一審宣判后，甲公司、乙公司均不服，并提起上訴。最終，二審法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
【律師釋法】
本案是典型的房屋租賃合同無效的情形，在這類案件中，雙方爭議的焦點往往是合同是否有效及合同無效后的法律后果和責(zé)任分擔(dān)。
關(guān)于雙方對房屋租賃合同無效應(yīng)承擔(dān)的過錯比例，屬于法官自由裁量權(quán)的范疇。本案中，乙公司因私自搭建宴會廳受阻，無法實現(xiàn)預(yù)先設(shè)想，遂意圖通過終止合同的方式彌補損失，其毀約行為是導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的重要原因，因此應(yīng)承擔(dān)部分過錯責(zé)任。而甲公司作為房屋出租方，明知未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證仍對外出租房屋，亦應(yīng)承擔(dān)部分過錯責(zé)任。法院綜合判斷，認(rèn)定兩公司各承擔(dān)50%的過錯責(zé)任。
關(guān)于合同無效的法律后果，首先，乙公司拆除了該房屋的原裝修及部分主體結(jié)構(gòu)，甲公司修復(fù)必然會發(fā)生費用，這些費用和乙公司拆除改建的費用，都是合同無效造成的損失，應(yīng)由雙方按照50%的過錯比例承擔(dān)。其次，兩審法院均依照相關(guān)司法解釋規(guī)定，判決承租方乙公司在實際占有使用期間應(yīng)按照租金標(biāo)準(zhǔn)向出租方甲公司支付使用費。
實踐中，如果待租房屋存在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情形，即使雙方達成租賃房屋的合意，租賃合同也并非必然有效。如果因合同無效導(dǎo)致無法繼續(xù)履行，雙方都將遭受損失。因此，出租方和承租方在簽訂房屋租賃合同前，都應(yīng)審慎確認(rèn)待租房屋的建設(shè)工程規(guī)劃情況，然后再決定是否簽訂合同。
【律師簡介】
劉小川，山東眾成清泰（青島）律師事務(wù)所律師，擅長建設(shè)工程合同糾紛、采礦權(quán)合同糾紛及企業(yè)商事法律事務(wù)。執(zhí)業(yè)以來，辦理了陳某與日照某公司及沙某等采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛、青島某公司與東營某公司建設(shè)工程施工合同糾紛和李滄某社區(qū)與王某股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛等較有影響的重大、疑難復(fù)雜案件。
【律師聲音】
“三句話”做優(yōu)商事法律服務(wù)
如何做優(yōu)商事法律服務(wù)工作？山東眾成清泰（青島）律師事務(wù)所副主任、高級合伙人、商事團隊負(fù)責(zé)人王蘭旭通過多年的法律實踐，用“三句大白話”總結(jié)做優(yōu)商事法律服務(wù)的體會。
律師法律業(yè)務(wù)能力是服務(wù)項目成敗得失的核心關(guān)鍵。眾成清泰（青島）律師事務(wù)所商事團隊堅持“技術(shù)流”定位，不對當(dāng)事人做出不當(dāng)承諾，在每一起案件中，憑借對事實證據(jù)的把握及法律的深入論證分析，保障案件結(jié)論公正合理，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益。這也是團隊在最高法院、各地高院和中基層法院所代理的案件，能夠取得符合案件本身的結(jié)果，實現(xiàn)合理預(yù)期目標(biāo)的要領(lǐng)。
團隊的有機融合是法律服務(wù)攻堅克難的有力武器。律師各自為戰(zhàn)的生態(tài)，極大限制了律師隊伍的健康發(fā)展。重大、疑難案件若孤軍奮戰(zhàn)，個人能力再強，也難免掛一漏萬。在具體業(yè)務(wù)中，必須分工協(xié)作，揚長避短，堅持做真正的團隊，才能通過案件真正鍛煉律師，借助實踐提升團隊整體戰(zhàn)力。
勤勉嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳡顟B(tài)是法律服務(wù)品質(zhì)的根本保證。法律業(yè)務(wù)紛繁復(fù)雜，一個案件往往有幾十甚至上百個環(huán)節(jié)，需要溝通交流的也有幾十甚至上百名人員，一旦工作態(tài)度松懈，就會出現(xiàn)紕漏，乃至出現(xiàn)千里之堤毀于蟻穴的局面。事無巨細(xì)、案無大小，責(zé)任至上的工作理念、嚴(yán)謹(jǐn)扎實的工作狀態(tài)，可以使團隊法律服務(wù)品質(zhì)得到有效保障。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 劉瑞東
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