新一輪樓市調控推出近一個月,效果很顯著。據統計,10月28個樣本城市新房成交面積環比下降15%,發布樓市新政的城市環比下降21%,投資需求占比高的城市(如鄭州、蘇州、廈門和無錫等)下降40%-60%。再看房價,近期國家統計局首次發布半月房價變動情況,15個熱點城市10月上半月新房價格指數漲幅環比9月明顯降低,深圳和成都環比下降0.3%和0.1%,其他13個城市漲幅回落幅度在1.0-3.8個百分點之間。
從以往經驗看,調控后樓市往往會經歷“量跌價(慣性)漲-量跌價滯-量價齊跌”的過程,調控效果在5-6個月后才會顯現。照理說,“寬貨幣、低利率”的環境沒有變化,按揭利率仍在歷史低位,樓市不太可能迅速冷卻下來,特別是房價不會迅速逆轉。此次國家統計局罕見地發布半月數據,突出熱點城市量價迅速降溫,彰顯調控效果的指向很明顯。結合近期樓市政策密集發布,央媒多次警示資金“脫實向虛”及管理層多次強調,監管部門抑制資產泡沫意圖可見一斑。
國家統計局數據顯示調控“良效”,意在引導市場預期。筆者認為,短期看,熱點城市成交量迅速下滑是大概率事件。與前幾輪樓市火爆最大不同在于,本輪房價上漲,加杠桿購房和“資產荒”預期下的投資需求是兩個推手。各地調控政策密集發布,加上近期嚴禁資金違規進入樓市,收緊杠桿和開發商發債,對市場和政策非常敏感的加杠桿和投資需求,其市場預期會變化。而且,此輪調控重點在于限購消滅一部分購買力,限貸收緊杠桿,直指投資炒作需求,可謂政策有效著力。
而且,近年前三季度樓市火熱,多數開發商已完成全年銷售目標的90%。1-9月,開發商到位資金同比增長15%,發債、貸款、信托等多渠道融資開閘,如發債規模比去年同期增長近3倍。錢多了但并沒有花出去,2014年3月以來的土地購置面積一直負增長,1-9月的新開工僅增長6.8%。因此,完成目標且“不差錢”的開發商,至少在明年“兩會”政策明朗前,將處于減少新推盤的觀望狀態。10月,統計的樣本城市新房推盤量下降24%,京穗深蘇下降50%,最近三周滬深兩地更是出現新盤“零批售”。筆者預計,未來半年銷售面積將至少出現20%-40%的同環比下滑。
10月以來,供應和銷售持續下滑,熱點城市庫存消化周期上升至8-10個月,供應緊張有所緩解,但今年以來新開工并未明顯好轉。2013年-2015年,房地產用地占供地面積比例分別為27.4%、24.8%和22.5%,收縮趨勢明顯。截至今年9月,開發商土地購置面積連續30個月負增長,中期內供求緊張局面難改,特別是壓縮新增供地的熱點城市。再加上2015年以來開發商回歸重點城市,土地溢價率攀升。筆者認為,從“量跌價滯”到“量價齊跌”的轉換將會比較艱難。“量跌價滯”的局面至少會延續至2017年一季度。當然,融資條件收緊,或許會倒逼開發商“以價換量”。
10月以來,人民銀行、銀監會召開關于打擊資金違規進入樓市、控制杠桿的相關會議和進行了窗口指導。近期,有兩個特別重要的信號:一是滬深兩大證券交易所雙雙發文,收緊開發商發行公司債、募資不得用來拿地,這意味著低成本外源資金關閘;二是10月28日的政治局會議,近年來首次在未來貨幣政策基調中,提出抑制資產泡沫和防范經濟金融風險。
這或意味著,今年GDP增長目標無虞,資產泡沫拖累人民幣信用,引發資本外流,造成預期和貶值負循環的情況下,無論是整體貨幣環境,還是樓市結構性資金環境,都將出現“拐點”。當前,開發商資產負債率在80%左右,施工面積(71億平方米)相當于6-7年的銷售規模。如果以降房價來擠出樓市泡沫,未來主要城市樓市庫存消化周期超過12個月。
金融環境緊縮后,樓市調控效果會更顯著,但調控仍側重于需求端,熱點城市供求矛盾、未來房價上漲預期并未根治。正如人民日報所言,新舊動力轉換和供給側改革的環境下,不能放水,但也不能緊縮,穩健仍是主基調。因此,相機抉擇下的貨幣寬松,難以避免資金接濟樓市。截至9月,京滬蘇粵浙等東部五省市房地產貸款余額占全國42.5%的份額。樓市分化背景下,資金更易于流向少數熱點城市。
此輪22個城市出臺調控政策,都有供給側著力的意味,但政策規定相對籠統,后續操作細則和“落地”的配套措施沒有跟上。筆者認為,需求管理在短期內控制住狂熱的需求、投機炒作后,土地出讓為主的供給側要跟進,并成為中期內樓市的政策主旨。今年以來,16個熱點城市中,8個城市住宅用地供應少于去年同期,平均下降幅度達到29.3%,6個城市批準預售面積下降,平均降幅達到22.4%。建議在“控地價、降房價”的保駕下,大規模增加供地。
一方面,基于熱點城市劃定城市邊界,新增供地效率低、配套跟上的周期長等問題,要加快存量土地盤活。由此,要適應大城市服務業興起的產業結構更替現狀,除了向集約式的服務業增加供地外,要加快推進工業用地向居住用地轉變,增加土地出讓金,涵養未來政府稅源。目前,北京、廣州和深圳等早已是現代服務業發達的超大城市,服務業對GDP的貢獻率在70%-90%。但是,2015年京穗深三個城市工業用地占比分別達到22%、32%和36%,遠高于紐約(3.9%)和東京(5.1%)。與此同時,京穗深住宅用地占比分別僅為28%、29%和26%,遠低于紐約(44%)和東京(73%)。因此,要加快配套成熟、供應效率高的存量用地盤活力度。
另一方面,城市外圍及都市圈范圍內的土地出讓,應加快軌道交通建設為導向的區域內公共服務均等化布局力度,包括教育醫療、市政管網等配套服務,也包括產業鏈上下游(例如研發-制造-物流)在區域內的重新布局。例如,旨在提高通勤效率的多種交通工具無縫對接的規劃,軌道站點大規模上蓋住房和大型停車場建設;旨在提高公共服務供應效率的教育集團化(強校幫弱校)、強化劃片入學和學區政策;旨在夯實有效需求的非戶籍人口本地化,如非超大城市放寬入戶門檻,用地審批“雙掛鉤”(財政轉移支付和新增供地規模、新增戶籍人口規模掛鉤)等政策的實施細則都需要加快落地。
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