11月14日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行聯合發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），指導商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則，向優(yōu)質房企出具保函置換預售監(jiān)管資金。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，“此次政策出發(fā)點是明確的，即通過銀行保函的制度，確保預售監(jiān)管資金合理使用、同時防范化解房企流動性風險。”
房企將置換出更多可用額度
據《通知》顯示，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30％，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70％。
房天下青島公司總經理紀禮剛提到，“將置換預售監(jiān)管資金額度控制在項目交付所需額度總額的30%以下，一方面保證項目后期能夠交付，另一方面又兼顧到預售監(jiān)管資金的有效利用，增強房地產企業(yè)開發(fā)建設或者還債可用資金，緩解當前房地產企業(yè)的融資壓力，助力優(yōu)質房地產企業(yè)渡過因短期債務積聚面臨的各種問題，從而深層次化解房地產行業(yè)風險，避免地產行業(yè)風險規(guī)模化造成對經濟平穩(wěn)運行的沖擊。”
值得注意的是，監(jiān)管評級4級及以下或資產規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。此外，商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房企出具保函置換預售監(jiān)管資金。
“《通知》對商業(yè)銀行開具保函提出明確條件限制，評級低或資產規(guī)模小的銀行不得開展業(yè)務，不得給有關聯的房地產企業(yè)出具保函等，同時明確商業(yè)銀行要通過保證金、房地產企業(yè)反擔保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務風險。保函置換的預售監(jiān)管資金額度也納入銀行對房地產企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度，這就在銀行監(jiān)管范圍內為房企通過預售監(jiān)管資金置換出更多可用額度。”紀禮剛說。
預售監(jiān)管資金新用途
房企要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。此外，房企要按約定承擔監(jiān)管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。
對此，紀禮剛認為，“《通知》提出置換出的預售監(jiān)管資金優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等，這就避免部分房地產企業(yè)繼續(xù)走之前的高周轉之路，降低房地產泡沫風險，堅定貫徹房子是用來住的，不是用來炒的方針政策。”
“在資金使用方面，房地產企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等。這一點具有突破性和創(chuàng)新性。過去對于銀行保函置換預售資金的操作，更多是明確要用于工程建設，而此次增加了新用途即償還債務。”嚴躍進也提到。
市場信心逐漸恢復
2022年10月全國房地產開發(fā)投資額為1.0萬億元，同比下降16.0%，單月降幅較9月擴大3.9個百分點。10月全國房屋新開工面積約為0.9億平方米，同比下降35.1%，單月降幅較9月收窄9.3個百分點。
紀禮剛提到，“房地產開發(fā)投資降幅還在擴大，表明目前市場尚處于探底階段。而新開工面積同比降幅收窄，又說明市場信心也在逐漸恢復中。下一步更重要的是要促進市場銷售企穩(wěn)，只有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復平穩(wěn)發(fā)展。”
青島財經日報/首頁新聞記者 周潤
責任編輯：崔現香
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