三大動向勾勒深化REITs試點路線圖

新華社北京12月12日電 《中國證券報》12日刊發文章《三大動向勾勒深化REITs試點路線圖》。文章稱，“繼續推進基礎設施REITs常態化發行十條措施落實落地”“進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域”“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域”……監管部門釋放的最新信號表明，基礎設施REITs試點有望進一步提速擴圍。

接受中國證券報記者采訪的專家認為，在促進盤活存量、帶動增量的同時，基礎設施REITs的深入推進將促進資本市場更高效服務實體經濟。結合監管部門最新表態分析，進一步擴大試點范圍、建立多層次REITs市場、推動“長錢”入市將成為接下來REITs市場建設的三大看點。

資料圖，新華社發

穩步拓寬市場廣度

“2020年4月基礎設施REITs試點啟動以來，各項工作平穩有序推進，市場認可度較高，運行總體平穩，達到預期目標。”證監會副主席李超日前在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上表示，證監會將以推進常態化發行為抓手，加快推動市場高質量發展，進一步擴大REITs試點范圍。

在專家看來，盡快覆蓋新能源、水利、新基建等基礎設施領域，將是下一階段擴大REITs試點范圍的重要發力點。招商證券研究發展中心房地產行業首席分析師趙可認為，更多優質REITs項目會發行上市，而新能源、水利、新基建等領域項目有望加快落地。

REITs在國際資本市場已有60多年發展歷史，是一種發展迅速、相對成熟的金融產品。境外成熟市場REITs基本從商業地產領域起步。在不少業內人士看來，監管部門明確提出研究推動REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域的意義重大。中金公司研究部不動產與空間服務行業首席分析師張宇稱，短期看，商業地產REITs的推出，有助于房地產風險處置；長期看，商業地產REITs市場建設或引導開發商拓展價值邊界、提升綜合能力，同時從供給側為資本市場提供更為多元的長久期資產。“未來商業不動產REITs的推出，將有利于引導房地產市場由高周轉、快開發向存量運營升維轉型。”光大證券分析師何緬南補充道。

有機構測算，進一步擴大REITs試點范圍，可望盤活萬億元級存量資產。據東北證券分析師吳胤翔分析，僅在商業不動產REITs領域，潛在盤活空間可達7000億元至10500億元；在住房租賃市場REITs領域，有440億元至660億元的潛在盤活空間。

探索建立多層次市場

在穩步擴大試點范圍的同時，探索建立多層次REITs市場將是今后一個時期加快推動REITs市場高質量發展的重要方面之一。

今年5月，國務院辦公廳發布的《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》提出，建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場。李超介紹，證監會將進一步推進REITs各項基礎制度改革創新。盡快推動首批擴募項目落地。完善暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質到公募REITs上市的渠道機制，積極探索建立多層次REITs市場。

國家發改委原副主任張勇透露，一些原始權益人在成功發行基礎設施REITs后，投資信心顯著增強，投資動力大大提升。“許多保險機構和基礎設施建設企業看到了通過REITs實現資金退出的希望，正在積極研究設立Pre-REITs。一些已搭建REITs平臺的企業也在推進擴募工作，整合行業資產。”張勇說。

值得一提的是，中金普洛斯REIT等首批5只基礎設施公募REITs擴募項目狀態于12月7日更新，意味著首批公募REITs擴募又有新進展。

“多層次REITs市場有望逐步建立。”張宇認為，在未來我國REITs市場上，發行主體、底層資產類型和投資主體均會更加多元化。同時，將通過新項目發行與存量項目擴募推動市場擴容，進一步推進REITs鏈條建設，前端促進Pre-REITs培育孵化，后端推動REITs指數等發展。

培育專業化投資群體

市場持續健康發展，需要投融資總體平衡、相互協同。業內人士表示，同步推進投資端改革，鼓勵長期機構投資者參與，積極培育專業化REITs投資者群體，完善REITs定價功能，將有助于夯實市場長遠發展基礎。對此，監管部門給出明確回應。

證監會指出，將推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業化REITs投資者群體。上交所透露，將持續擴充配置型投資機構，研究完善相關發行和交易機制，激發市場活力，維護市場平穩運行。

各方預計，有關部門將著力促進投資者結構優化，鼓勵保險機構、銀行理財、公募基金等機構加大配置力度，繼續支持QFII、RQFII投資REITs產品，推動社保基金、養老金、企業年金等機構投資者參與REITs投資，培育專業投資者群體，助力我國基礎設施REITs市場發展行穩致遠。

機構認為，推動“長錢”入市，將提高REITs市場流動性，促進投融資平衡和協同發展。趙可表示，REITs具有一定的抗通脹能力，并能提供穩定的現金流，對于社保基金、養老金、企業年金等機構投資者而言具有比較重要的配置價值。此外，隨著REITs市場發展，投資者的專業能力將不斷提升，有助于完善REITs定價功能。

眾人拾柴火焰高。REITs市場建設涉及方方面面，是一項系統工程，離不開市場各方的支持參與。當前，相關部門、地方政府、參與機構對REITs市場建設逐步形成了廣泛共識和工作合力。未來，有關方面將進一步健全REITs綜合推動機制，統籌解決REITs發展涉及的共性問題，保障常態化項目供給，促進市場規范發展。

責任編輯：林紅