總價逼近2.3億元，成交均價突破了23萬元／平方米，總價和單價雙雙刷新上海新房住宅成交紀錄
胡晨、秦玥
4月24日，“中國第一豪宅”湯臣一品成交一套總價2.285億元的頂層復式房源，刷新了上海樓市豪宅的單價及總價成交紀錄。
在當前上海樓市乃至全國樓市都處于低迷的狀態下，湯臣一品以如此高的價格成交，令業界生疑，更是有不少業內人士表示看不懂，“因為在整體低迷的上海豪宅市場，出現一個單價及總價‘雙樓王’，讓人有些詫異，有些豪宅樓盤已經幾年沒有漲價了。”
對此，中國指數研究院[微博]上海公司研究總監陳延彬認為，湯臣一品刷新上海豪宅的單價及總價紀錄是個別現象。
與此同時，克而瑞上海機構研究總監薛建雄告訴《中國經營報》記者，近期上海的高端項目在密集推盤。對于湯臣集團來說，湯臣一品是主要的可銷售物業，今年的銷售情況承擔著2014年集團的業績表現。
去化率不到一半
據記者了解，湯臣一品標注該套房源的參考價是23.8萬元/平方米，實際成交價為23.16萬元/平方米。而買主是以底層換頂層。
據悉，買家2013年11月購入一套湯臣一品的底層復式單元，總價為1.5億元，今年更換為40層的頂層復式，面積986.45平方米，成交總價2.285億元。值得注意的是，另據記者了解，買家為購房與湯臣一品有多年的交流。
一位接近湯臣集團的人士告訴記者，湯臣一品不希望這次引起太多的關注度，“害怕引起誤解”。該人士解釋，4月22日湯臣一品發布六套頂層復式房源，被上海當地電視臺質疑資金鏈有問題，第二天被另一家媒體援引為“被迫出售”。合作銀行為此質問湯臣為何不首先與銀行溝通。湯臣方面向銀行提供財務數據，才消除了誤會。
4月28日，湯臣集團有限公司董事局副主席湯子嘉就此事發布微博，不愿就細節予以回應。
對此，薛建雄說，如今三四年時間過去，又是頂層的位置，單價過23萬元/平方米有其合理性。
但值得注意的是，自湯臣一品2005年第一次開盤之后的將近兩年內，湯臣一品只售出三套房源。
根據湯臣集團2013年年報，截止到2013年底，A棟及C棟已出售約61%的總住宅樓面面積，B棟及D棟已租出約63%的總住宅樓面面積。截止到4月29日，上海官方網站“網上房地產”顯示，湯臣一品住宅套數181套，已售74套，可售107套，八年多的時間，去化率不到一半。
這或與湯臣集團當家人的想法有關。“徐楓是個藝術家，藝術家管理企業有點偏理想化，覺得自己的房子是藝術品，看得懂的人才買。”在薛建雄看來，湯臣一品去化速率偏慢，并非延長周期，還是賣不動。
而中原集團研究中心總監劉淵認為，湯臣一品賣得慢或是想樹立企業的品牌標桿，開發商想要跑量，肯定會想辦法，“湯臣集團從來沒有想過促銷降價”。而同策房產咨詢股份有限公司研究部總監張宏偉亦認為，豪宅一年賣幾套是正常狀態。
據悉，上海的豪宅市場受限購限貸、房產稅等政策調控影響大，而在上海郊區的剛需盤成交量、價格上揚，整體的需求也比前兩年少。
根據張宏偉提供的數據，截止到4月25日，今年成交價10萬元/平方米以上的房源總計27套，“但過去四年每年的成交量平均115套”。
對此，劉淵解釋，江浙一帶很多民營企業主手頭有錢，買豪宅較多，但最近兩年他們也出現了資金的流動性壓力。
“無論是湯臣一品還是佘山的幾個別墅項目，每平方米10萬元左右或10萬元以上的，去化都很慢，一年賣幾套。”陳延彬說，賣得好的還是總價七八百萬到一兩千萬的高檔住宅。
與此同時，劉淵也表示，短期不看好豪宅市場。
但不可否認，湯臣一品的地段是絕對優勢，企業也敢于做最頂級的產品，比之于星河灣等，戶型面積、單價、總價均存在很大距離。頂級豪宅一般不追求去化率，但比之于規模，不注重周轉的湯臣集團，體量無法放大，2013年湯臣集團收入9.2億港元。
承壓業績需要？
對于此次“天價”豪宅事件，薛建雄猜測，或為前不久的推房源造勢。
“湯臣一品的成交每次都比較敏感，公司不希望有太多的關注。”一位不愿具名的公關人士表示，媒體亦是在4月22日2014媒體品鑒會上才獲得了成交消息。
據記者了解，品鑒會當天湯臣一品推出6套大戶型頂樓復式大宅，位于C棟40層至46層之間，每套單元面積為767.01平方米。這些復式房源以“海歸銀行家”作為主人身份設定。
但由于湯臣集團的新項目上海市湯臣金橋花園，及天津市津灣廣場第二期最早也只能于2015年或2016年落成及交付，所以，湯臣一品仍是湯臣集團2014年的主要盈利來源。
據相關資料顯示，2013年湯臣集團的毛利大幅提升，也得益于上海的物業銷售利潤，共計2.26億港元，2012年則虧損0.2億港元。其中，湯臣一品作為集團的首要收入及盈利來源，當年確認銷售收益、租金收入及管理費近5.72億港元，占集團經營收入約55.61%。當年集團權益盈利由2012年1705萬增長到2.98億元。
4月29日，記者向湯臣集團發出詢問，在沒有別的物業可作為主力銷售的情況下，是否有銷售目標，以兼顧集團的業績表現。截止到發稿前，并未得到回復。
對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴記者，湯臣一品的市場去化水平一直不高，對此開發商也會有所預計。不過今年上海市場出現了一些看跌的情緒，而且很多地方價格下調都是首先對中高端物業進行“開刀”，所以此類項目的市場去化會面臨一個阻力。加上目前反腐力度加大，很多客戶的豪宅需求被壓抑。另外，從目前上海黃浦江沿岸情況看，隨著后攤建設和開發，此類地塊的豪宅市場可能吸引力更大。從這個角度看，作為位于小陸家嘴(16.69, 0.10, 0.60%)的湯臣一品，市場吸引力在弱化。
“因此從整個湯臣集團的業績考慮，會很迫切要求此類項目的去化。如今銷售一套，對于緩解湯臣集團的流動資金是大有裨益的。”
然而，一位多年接近湯臣集團的人士告訴記者，“我感覺湯臣一品并沒有去化的要求，年內還有別的住宅項目推出。”
目前，上海頂級豪宅已在密集推盤。4月中旬，黃浦江另一邊的綠城·黃浦灣推出總價2.3億元的頂層復式房源，同期推出的還有一套面積近680平方米的頂層豪宅。項目“樓王”面市后，綠城還會推出二期全新房源，價格尚未確定。
“據我所知，有好幾個項目都在推它們的‘樓王’。”陳延彬告訴記者。
張宏偉粗算，有成交記錄的每平方米10萬元以上的豪宅項目在上海有30個左右，分布在浦東陸家嘴板塊、環海路新天地中心板塊、佘山板塊等區域。
值得注意的是，豪宅內部也出現分化。劉淵告訴記者，豪宅市場的漲價項目少，有些豪宅樓盤已經幾年沒有漲價，也有些豪宅在降價。“有些樓盤有獨到的景觀和位置優勢，豪宅相對更加保值。有些項目本身位置沒有特別之處，只是堆砌高檔的建筑材料，價格水分比較大。”
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