春節(jié)假期推盤減少、市場觀望情緒轉(zhuǎn)濃、政策信號(hào)持續(xù)釋放，多種因素合力致雞年樓市清淡起步。業(yè)界普遍認(rèn)為，在經(jīng)歷2016年房地產(chǎn)大周期過度透支市場購買力后，今年房地產(chǎn)市場成交量將告別高增長，回歸平穩(wěn)水平。考慮到房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)扮演的“穩(wěn)增長”重要作用，房價(jià)或?qū)⒏呶槐P整趨穩(wěn)，而不是大跌，而如何防住風(fēng)險(xiǎn)、抑住泡沫也考驗(yàn)地方政府的調(diào)控能力。
投資投機(jī)受抑樓市開局遇冷
公開信息顯示，今年春節(jié)期間，南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮，大多下跌至個(gè)位數(shù)，為近三年同期的最低值。其中，南京市住宅認(rèn)購量共31套，成交量為1套。認(rèn)購量與去年春節(jié)假期的52套相比，下跌近四成。上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節(jié)期間減少71.1%，是2011年以來成交量最低的。
春節(jié)假期成交萎縮是今年房地產(chǎn)市場開局“遇冷”的典型寫照。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，1月，深圳市一手住宅成交量下滑明顯，共成交1652套，環(huán)比下降23.6%。作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市和熱點(diǎn)二線城市成交量呈現(xiàn)普降態(tài)勢。北京樓市新建純商品住宅僅簽約2477套，二手住宅的簽約量也下滑到了12860套，環(huán)比分別下降23.8%和28.9%；廣州住宅網(wǎng)簽6823套，同比下降12.63%，環(huán)比下降42.32%；廈門一手住宅成交413套，環(huán)比下降45.23%；合肥九區(qū)一手住宅成交1384套，環(huán)比下降近五成，同比下降超過80%；杭州成交新房8502套，環(huán)比下降約33%。
伴隨成交量的萎縮，一些熱點(diǎn)城市的房價(jià)有所松動(dòng)。1月份，深圳房價(jià)繼續(xù)回落，成交均價(jià)54931元/平方米，環(huán)比下降0.03%；廣州成交均價(jià)16970元/平方米，環(huán)比微跌0.61%。
值得一提的是，剛需入市是1月樓市成交量的主力。深圳1月90平方米以下中小戶型成交量為1172套，占總成交量的71%。上海1月均為外環(huán)以外剛需或者首次改善置業(yè)產(chǎn)品，成交區(qū)域?yàn)榻鹕健⑶嗥值韧猸h(huán)以外遠(yuǎn)郊，成交均價(jià)都在4萬元/平方米以內(nèi)，而去年同期有24個(gè)項(xiàng)目有交易，并且結(jié)構(gòu)也較為齊全，除了剛需改善外，還有一些單價(jià)超過10萬元/平方米的高價(jià)房。
多家市場研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這表明剛需和首套置業(yè)比例大幅提高，投資投機(jī)行為得到進(jìn)一步抑制。
政策調(diào)控“初戰(zhàn)告捷”市場觀望情緒轉(zhuǎn)濃
業(yè)內(nèi)人士表示，主要有三大原因造成雞年樓市慘淡經(jīng)營：一是春節(jié)假期為傳統(tǒng)的樓市銷售淡季，市民更多地忙于走親訪友或者出游；二是2016年樓市過于火爆，透支了部分市場購買力，雞年春節(jié)前后推盤量明顯減少；三是今年以來樓市熱度驟降，不少準(zhǔn)購房者因熱點(diǎn)城市未來房價(jià)走勢不明朗而處于觀望中。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，整體來看，相比2016年春節(jié)的政策刺激，2017年春節(jié)前后，市場處于政策重壓下的平穩(wěn)期。1月公布的2016年數(shù)據(jù)也顯示，從去年10月開始，市場的亢奮已在各地的調(diào)控之下逐漸退燒，多項(xiàng)指標(biāo)同比漲幅已有收窄。
實(shí)際上，在中央“防風(fēng)險(xiǎn)、擠泡沫”的主基調(diào)下，去年9月份以來，全國20余個(gè)熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)調(diào)控措施，去年第四季度市場熱度驟降，部分三線四線城市也相繼加入調(diào)控行列。樓市開局遇冷也是政策調(diào)控“初戰(zhàn)告捷”的結(jié)果。此外，今年1月各地陸續(xù)召開的地方兩會(huì)也透露出“房子是用來住而不是用來炒”的信號(hào)。確保今年房價(jià)環(huán)比不增長更成為多個(gè)城市主政官員當(dāng)眾許下的“承諾”。
和去年下半年相比，一些買房人的心態(tài)相當(dāng)平穩(wěn)，并不著急出手，觀望成了市場主流。打算在廣州越秀區(qū)楊箕村購買學(xué)區(qū)房的楊小姐表示糾結(jié)，她看中的幾套學(xué)區(qū)房樓齡超過30年，單價(jià)卻高達(dá)每平方米6萬元人民幣。“我不知道該不該出手。調(diào)控當(dāng)前，買了擔(dān)心跌，不買又害怕漲。”她說，打算等今年全國兩會(huì)后再看看風(fēng)向。
未來成交量或繼續(xù)萎縮房價(jià)高位趨穩(wěn)而非“降”
市場人士預(yù)計(jì)，展望2017年，熱點(diǎn)城市樓市冷清趨勢可能會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。
張大偉認(rèn)為，樓市持續(xù)調(diào)控是2017年的主要方向，大部分城市的新房市場和二手房市場成交將低位徘徊。中原報(bào)價(jià)指數(shù)顯示，前期房價(jià)漲幅較高的城市回調(diào)壓力倍增，中原經(jīng)理指數(shù)也顯示專業(yè)經(jīng)紀(jì)人對后市態(tài)度較為冷靜審慎。整體來看，全國住宅成交量將告別高增長，回到相對平穩(wěn)水平。
眼下，中國的貨幣政策正從穩(wěn)健略偏寬松向“穩(wěn)健中性”轉(zhuǎn)變。春節(jié)假期結(jié)束后第一個(gè)工作日，央行上調(diào)了逆回購利率和SLF（常備借貸便利）利率，而在春節(jié)放假前，MLF（中期借貸便利）利率也已上調(diào)。業(yè)界普遍認(rèn)為，此舉提高了銀行放貸的資金成本，進(jìn)而會(huì)影響按揭貸款利率，這是對房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步“加碼”。
第一太平戴維斯、偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院等市場機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在信貸成本提高、限價(jià)政策趨嚴(yán)、監(jiān)管執(zhí)行力度嚴(yán)格、自住型商品房未來供應(yīng)有望增加等因素作用下，房地產(chǎn)市場降溫預(yù)期進(jìn)一步明確，交易量將繼續(xù)萎縮。
“隨著前期調(diào)控政策的持續(xù)消化，一些熱點(diǎn)城市房價(jià)已趨穩(wěn)定。”廈門大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一表示，今年房地產(chǎn)市場調(diào)控風(fēng)向仍將以打擊投機(jī)、引導(dǎo)合理住房需求為調(diào)控的重中之重。受開發(fā)周期的影響，廈門目前土地供應(yīng)仍有局限性，供需矛盾下，未來房價(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)高位趨穩(wěn)的態(tài)勢。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2017年去庫存戰(zhàn)略將繼續(xù)，尤其是三四線城市仍會(huì)強(qiáng)化政策導(dǎo)向。對于一二線城市尤其是一些熱點(diǎn)城市來說，庫存規(guī)模不足。因此，從抑制房價(jià)、滿足基本住房需求等角度看，仍需積極通過加大供地、疏解城市人口、加大保障房供應(yīng)等方式來解決。
在交行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平等專家看來，樓市調(diào)控目的為“穩(wěn)”而非“降”，不會(huì)達(dá)到讓房價(jià)下降的程度。倘若房地產(chǎn)投資下降將進(jìn)一步拖累制造業(yè)投資下降，從這個(gè)角度講，2017年房價(jià)一定要非常穩(wěn)定，政府需要精準(zhǔn)控制房價(jià)上漲。
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