青島財經日報/青島財經網 記者 葛均艷
繼春節前藍光CoCO蜜城業主反映小區車位只售不租，本報推出《藍光Coco蜜城停車位“只售不租”惹爭議》之后，近日，和達城上城業主也反映自己小區車位存在此類問題，為此，記者走訪了島城多家新盤了解目前新建小區停車位的情況。
停車位只售不租業主不滿
“停車位明明只是出售了一部分，大部分還空著，但是我們大部分業主的車依舊只能停車馬路上。"和達城上城業主李先生向記者反映，對于開發企業停車位只售不租的現象，非常的不理解。他表示，明明是小區的配套建設，應該優先給業主受益才是。如今一個車位那么貴，買一個實在是沒有這個支付能力。
針對和達城上城業主李先生反映的問題，記者撥打了和達城上城項目電話，工作人員告訴記者，車位的確是只出售不租賃，購房者購買之后只有使用權沒有所用權，使用年限為70年。價格一層為16萬，另一層為17萬。目前暫時還沒有開售。當問及停車位的所有者時，該工作人員告訴記者，停車位的產權歸開發商所有。
對于停車位的問題，近期本報熱線頻繁收到此次投訴。日前，本報報道的藍光Coco蜜城同樣存在停車場只售不租的問題，而其中人防部分開發企業明顯的不具備出售資格，只能出租不得出售。
現象普遍合法性不能“一概而論”
記者走訪獲悉，目前島城很多新建小區內停車位都普遍存在只售不租的問題，而這種現象導致，一方面小區內配置的停車位沒有充分利用，另一方面也讓小區內亂停車的現象更為嚴重，甚至無形中為小區內業主出行帶來很多的安全隱患。
而實際上，小區內停車位“只售不租”的合法性也不能一概而論。記者從市國土開發與房地產管理局、市物業辦等職能部門采訪獲悉，按所有權類型劃分，青島小區車位主要分為：地下產權車位、地下人防車位、地面規劃車位、地上臨時車位。
根據《青島市國土資源和房屋管理局房地產登記規則》有關規定，建筑區劃內具有明確固定界線和編號、能夠獨立使用的車位，權利人可以申請登記。該部分車位符合物權法要求的專有部分規定，歸屬于車位的建造單位或車位的購買人。小區的購房業主通過與開發商簽訂合同購買車位，并辦理完畢權屬轉移登記手續后，即可成為車位的專有產權人。
實際上，記者從青島網上房地產網登記在冊的可售有備案的車位并不多，沒有產權或者無法辦理獨立產權的車位數量占比很大。記者從中介機構獲悉，大多數出售的車位都沒有單獨的車位證，需要與房屋產權配套辦理
維權前需先把握具體權屬
對于地下人防車位來說，任何人沒有所有權，建設方只能出租不能出售。對于地面規劃車位及地上臨時車位，具體權屬需要看合同規定。占用建筑區劃內共有道路、綠地增設的地上車位，歸全體業主共有。開發商需要優先考慮業主需求。
山東易衡律師事務所從律師表示：“停車位的問題涉及的部門較多，業主需要首先搞清楚停車位的產權歸屬，如果歸開發企業所有，那么開發商就有出售的權利，如果屬于業主共同所有，那么業主就可以根據法律規定維護自己的合法權益。”
根據國家《物權法》第十八條規定，權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。業主持小區業主委員會介紹信或委托律師事務所律師、業主本人持房產證和本人身份證，到當地國土房管部門、規劃部門規劃檔案查詢點，查詢小區檔案。
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核實停車位歸屬三步走
查閱《土地使用權出讓合同書》，在小區項目《合同書》上是否有地產商單獨出資購地建設停車場的明確約定。如果地產商在《合同書》中沒有單獨出資購地建設屬自已“專有部分”的停車場的明確約定，也就不可能擁有停車場的“專有”產權，停車場屬小區全體業主共有。
查閱《建筑規劃許可證》，查閱地產商在小區規劃報建中，是否明確單獨規劃報建屬地產商“專有部分”的停車場。如果地產商在規劃報建中沒有單獨立項出資規劃報建屬地產商“專有部分”的停車場，該小區停車場便是屬于公共配套建設項目，停車場屬小區全體業主共有。
查閱《建設工程竣工驗收報告》和《建設工程規劃驗收表》，查閱上面是否明確的標明停車位是否“計入容積率面積” ，即車位是否是小區公共使用的建筑面積。如果占用小區公共使用部分則屬小區全體業主共有。
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