隨著房企2022年年報(bào)披露接近尾聲，外界對(duì)各家房企基本面已有初步了解。
財(cái)聯(lián)社記者通過梳理碧桂園、保利、萬科、中海、華潤(rùn)、龍湖幾家頭部房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，雖然其2022年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流仍為正，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入的金額較上一年有所減少，經(jīng)營(yíng)壓力較往年增加。
這意味著，在銷售市場(chǎng)未得到根本好轉(zhuǎn)情況下，頭部房企仍試圖持續(xù)加大投資力度，將增大其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)不斷增加情況下，其不得不犧牲利潤(rùn)來?yè)Q取現(xiàn)金流，這意味著其利潤(rùn)將持續(xù)承壓。
現(xiàn)金流指標(biāo)里的“乾坤”
前述幾家房企中，披露2022年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流數(shù)據(jù)的房企有碧桂園、保利、萬科，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流金額分別為：356.2億元、74.22億元、27.5億元。
其中，碧桂園受減少拿地等因素影響，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流較2021年同期增加約247.65億元。
2022年大規(guī)模拿地的保利，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為74.22億元，同比減少29.65%，保利給出的原因是，銷售回籠資金減少；2022年萬科的經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為27.5億元，同比減少33.13%。
雖然中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)、龍湖并未披露經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，但通過對(duì)比其2021年與2022年在手現(xiàn)金及銀行結(jié)余金額可以發(fā)現(xiàn)，其在手現(xiàn)金及銀行結(jié)余，同比有所減少。
其中，中國(guó)海外發(fā)展2022年在手現(xiàn)金及銀行結(jié)余為1103億元，較上年同期的1309億元，減少約206億元；華潤(rùn)置地2022年在手現(xiàn)金及銀行結(jié)余為955.44億元，較上年同期的1067億元，減少約112億元；龍湖2022年在手現(xiàn)金及銀行結(jié)余為720.95億元，較上年同期881億元，減少約160億元。
一位資深財(cái)務(wù)專家指出，通常情況下，企業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流較凈利潤(rùn)高一點(diǎn)。如果公司凈利潤(rùn)很高，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流比利潤(rùn)低很多，甚至極端情況下顯示為負(fù)數(shù)，說明雖然賺到了利潤(rùn)，但這些利潤(rùn)并未到賬。
2022年，上述幾家頭部房企凈利潤(rùn)同比增加的金額并不多，碧桂園、保利、萬科、中海、華潤(rùn)、龍湖2022年凈利潤(rùn)分別為-60億、183.47億、226.18億、232.65億、280.92億元、243.62億元。其中，同比增加的僅有萬科與龍湖，同比分別增長(zhǎng)0.42%、2.13%。
以萬科、保利為例，其2022年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均較2022年凈利潤(rùn)低很多，這意味著，其部分利潤(rùn)并未在2022年到賬。
上述財(cái)務(wù)專家進(jìn)一步指出，一般情況下，當(dāng)房企銷售規(guī)模快速增長(zhǎng)需補(bǔ)充大量土地時(shí)，其凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入金額往往遠(yuǎn)小于凈利潤(rùn)，甚至為負(fù)。
“這種情況下，雖然房企應(yīng)收賬款在增加，但包括人員工資、投資拿地等活動(dòng)仍在持續(xù)產(chǎn)生支出，一旦公司現(xiàn)金流緊張，將給企業(yè)造成一定的經(jīng)營(yíng)壓力。”該財(cái)務(wù)專家補(bǔ)充道。
現(xiàn)金流成投資是否進(jìn)取關(guān)鍵
在上述背景下，多家房企今年業(yè)績(jī)會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)了保證現(xiàn)金流安全的重要性，并將視現(xiàn)金流情況決定投資規(guī)模。
華潤(rùn)置地管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上明確表示，公司2023年將有利潤(rùn)增長(zhǎng)的營(yíng)收和有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，定為公司經(jīng)營(yíng)的核心目標(biāo)。碧桂園也不止一次表態(tài)，其將以現(xiàn)金流安全作為主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
中國(guó)海外發(fā)展2022年度投資者會(huì)上，該公司行政總裁張智超稱，現(xiàn)金回款比較好的情況下，公司今年的投資仍將相對(duì)進(jìn)取，今年投資拿地金額初步規(guī)劃了雙位數(shù)的增長(zhǎng)。“我們會(huì)結(jié)合銷售、現(xiàn)金收入及公司財(cái)務(wù)狀況來實(shí)時(shí)進(jìn)行調(diào)整和安排。”
萬科聯(lián)席總裁張海于萬科2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上表示，安全和發(fā)展是在開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中一直需要把握和權(quán)衡的關(guān)鍵問題，基于行業(yè)深度的調(diào)整和變化，過去一年以來，集團(tuán)的天平傾向于守住安全底線這樣一個(gè)方向，對(duì)于投資，公司設(shè)定了比之前更加嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。
而保利發(fā)展披露，2023年計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3510億元。“拿地節(jié)奏上，公司將儲(chǔ)備好充裕資金，密切關(guān)注形勢(shì)變化，隨時(shí)調(diào)整優(yōu)化拿地策略。”保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平在投資者會(huì)上稱。
碧桂園常務(wù)副總裁程光煜在2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上也透露，公司已重啟拿地，但今年拿地預(yù)算會(huì)根據(jù)實(shí)際銷售情況、市場(chǎng)機(jī)會(huì)呈現(xiàn)做出安排。
值得一提的是，雖然各頭部房企深刻認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流的重要性，但正如萬科董事會(huì)主席郁亮所言，“對(duì)企業(yè)來說，需要認(rèn)清大勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)再也回不到對(duì)住宅開發(fā)過于依賴的時(shí)候，而開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重是必然趨勢(shì)。”
此外，多家房企管理層在此次業(yè)績(jī)會(huì)上均提及了經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，并認(rèn)為，隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的開展，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展將進(jìn)一步提速。
來源：財(cái)聯(lián)社
責(zé)任編輯：李冬明
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