青島商場客流量率先恢復躍升曲線

“伴隨多個新興產業重點項目的簽約落地，青島正在布局新賽道的進程上積極推進。辦公樓市場方面，年后租賃市場活躍度明顯提升，但市場壓力猶存，租金尚處下行通道。”4月11日，仲量聯行發布2023年第一季度青島房地產市場回顧，仲量聯行中國區首席戰略官張瑩表示。零售地產方面，消費市場正理性復蘇，全年供應增量回落有利于供需關系改善。

租賃市場活躍度有所提升

隨著防疫政策全面放開，2023年第一季度青島辦公樓租賃市場的問詢、帶看等活躍度明顯提升，主要來自金融、專業服務等行業的大面積整合搬遷或升級需求，以及TMT、貿易零售等行業的小面積換租或新設需求。但多數一季度新增的問詢需求并未即刻落定，談判進度仍顯緩慢。一季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量僅為3.5萬平方米，與過去五年第一季度的平均值相當。其中甲級市場約占三分之一，主要來自去年延續下來的成交簽約及銷售型項目的需求釋放。

統計顯示，今年一季度無新增供應，全年供應量仍將高于往年均值。在穩定的供需關系下，市場整體空置率小幅下降0.7個百分點至29.8%。全市整體辦公樓市場存量為572萬平方米，預計2023年全年的供應總量約為45.8萬平方米，明顯高于過去五年的供應均值，其中多數項目由去年延期交付至今年。

租戶方抄底心態延續，業主方租賃策略分化。受到市場慣性疊加經濟環境的影響，新增需求中企業的租賃預算未見提升，抄底心態延續。而業主方基于自身入駐率及租戶品質的考量，租賃策略略有分化。因此，一季度整體市場平均有效租金維持在79元/平方米/月，環比下降0.8%，同比下降4.9%。甲級市場平均有效租金為113元/平方米/月，環比下降1.1%，同比下降5.5%。

市場壓力猶存，上半年市場租金的觸底預期或將延遲。雖然市場活躍度在短期內有所回暖，但從業者對于近期需求面積縮減和租金預算有限的市場情況達成普遍共識，市場信心的全面恢復有待進一步觀察。仲量聯行青島商業地產部總監曲巖萍表示：“降本增效仍為企業選址時的主要考量，積極調整租賃策略并提供專業的增值服務有利于項目在競爭中贏得先機。”

商場客流量率先恢復躍升曲線

客流脈沖式反彈伴隨消費市場理性復蘇。自接觸性消費限制解除以來，商場客流量率先恢復躍升曲線。春節假期期間，青島主要的優質零售地產項目客流量較年前增長超一倍。相較于客流量的顯著反彈，銷售額的回暖趨勢略顯理性。據青島商務局統計，春節七天假期全市10大重點商貿監測企業實現銷售額6.8億元，日均銷售額較年前增長39%，部分原因是年前基數較低，而該數據在2022年和2021年同期分別為7.56億元和8.58億元。

從新開店鋪的業態分布來看，餐飲業態復蘇趨勢最為明顯，占一季度新開店鋪總量近一半，帶動市場整體凈吸納量近6千平方米。高端消費需求熱度持續，FENDI、Van Cleef & Arpels、Ralph Lauren相繼在海信廣場開出山東首店。

據了解，今年一季度無新項目交付，全年供應增量回落。截至2023年一季度末，全市優質零售地產市場存量為562萬平方米。新增供應在經歷了去年的波峰之后迅速滑落，2023年全年預計僅有不到20萬的新項目入市，有利于市場恢復期的供需關系改善。一季度，整體市場空置率環比下降0.1個百分點至9.1%。

市場信心仍未有效恢復，租金下行壓力延續。一季度青島優質零售物業首層平均租金為205元/平方米/月，排除新項目的影響后，環比下降0.4%，同比下降4.5%。雖然環比降幅有所收窄，由消費客流復蘇傳導至零售地產市場信心的全面修復尚需時日。

存量物業“煥新”加速，優質物業更受矚目。2023年以來，位于核心商圈的數個存量物業相繼公布了閑置盤活或調改升級計劃，在未來供應趨緊的情況下，存量物業的煥新升級有望引領零售地產市場價值重塑。在租金表現方面，預計消費市場的持續復蘇將率先打通優質零售物業項目的上升通道。

青島財經日報/首頁新聞記者 李雯