青島商場(chǎng)客流量率先恢復(fù)躍升曲線

“伴隨多個(gè)新興產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目的簽約落地，青島正在布局新賽道的進(jìn)程上積極推進(jìn)。辦公樓市場(chǎng)方面，年后租賃市場(chǎng)活躍度明顯提升，但市場(chǎng)壓力猶存，租金尚處下行通道。”4月11日，仲量聯(lián)行發(fā)布2023年第一季度青島房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧，仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)首席戰(zhàn)略官?gòu)埇摫硎尽Ａ闶鄣禺a(chǎn)方面，消費(fèi)市場(chǎng)正理性復(fù)蘇，全年供應(yīng)增量回落有利于供需關(guān)系改善。

租賃市場(chǎng)活躍度有所提升

隨著防疫政策全面放開，2023年第一季度青島辦公樓租賃市場(chǎng)的問詢、帶看等活躍度明顯提升，主要來自金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)的大面積整合搬遷或升級(jí)需求，以及TMT、貿(mào)易零售等行業(yè)的小面積換租或新設(shè)需求。但多數(shù)一季度新增的問詢需求并未即刻落定，談判進(jìn)度仍顯緩慢。一季度，青島辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量?jī)H為3.5萬平方米，與過去五年第一季度的平均值相當(dāng)。其中甲級(jí)市場(chǎng)約占三分之一，主要來自去年延續(xù)下來的成交簽約及銷售型項(xiàng)目的需求釋放。

統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度無新增供應(yīng)，全年供應(yīng)量仍將高于往年均值。在穩(wěn)定的供需關(guān)系下，市場(chǎng)整體空置率小幅下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至29.8%。全市整體辦公樓市場(chǎng)存量為572萬平方米，預(yù)計(jì)2023年全年的供應(yīng)總量約為45.8萬平方米，明顯高于過去五年的供應(yīng)均值，其中多數(shù)項(xiàng)目由去年延期交付至今年。

租戶方抄底心態(tài)延續(xù)，業(yè)主方租賃策略分化。受到市場(chǎng)慣性疊加經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，新增需求中企業(yè)的租賃預(yù)算未見提升，抄底心態(tài)延續(xù)。而業(yè)主方基于自身入駐率及租戶品質(zhì)的考量，租賃策略略有分化。因此，一季度整體市場(chǎng)平均有效租金維持在79元/平方米/月，環(huán)比下降0.8%，同比下降4.9%。甲級(jí)市場(chǎng)平均有效租金為113元/平方米/月，環(huán)比下降1.1%，同比下降5.5%。

市場(chǎng)壓力猶存，上半年市場(chǎng)租金的觸底預(yù)期或?qū)⒀舆t。雖然市場(chǎng)活躍度在短期內(nèi)有所回暖，但從業(yè)者對(duì)于近期需求面積縮減和租金預(yù)算有限的市場(chǎng)情況達(dá)成普遍共識(shí)，市場(chǎng)信心的全面恢復(fù)有待進(jìn)一步觀察。仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示：“降本增效仍為企業(yè)選址時(shí)的主要考量，積極調(diào)整租賃策略并提供專業(yè)的增值服務(wù)有利于項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中贏得先機(jī)。”

商場(chǎng)客流量率先恢復(fù)躍升曲線

客流脈沖式反彈伴隨消費(fèi)市場(chǎng)理性復(fù)蘇。自接觸性消費(fèi)限制解除以來，商場(chǎng)客流量率先恢復(fù)躍升曲線。春節(jié)假期期間，青島主要的優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)項(xiàng)目客流量較年前增長(zhǎng)超一倍。相較于客流量的顯著反彈，銷售額的回暖趨勢(shì)略顯理性。據(jù)青島商務(wù)局統(tǒng)計(jì)，春節(jié)七天假期全市10大重點(diǎn)商貿(mào)監(jiān)測(cè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額6.8億元，日均銷售額較年前增長(zhǎng)39%，部分原因是年前基數(shù)較低，而該數(shù)據(jù)在2022年和2021年同期分別為7.56億元和8.58億元。

從新開店鋪的業(yè)態(tài)分布來看，餐飲業(yè)態(tài)復(fù)蘇趨勢(shì)最為明顯，占一季度新開店鋪總量近一半，帶動(dòng)市場(chǎng)整體凈吸納量近6千平方米。高端消費(fèi)需求熱度持續(xù)，F(xiàn)ENDI、Van Cleef & Arpels、Ralph Lauren相繼在海信廣場(chǎng)開出山東首店。

據(jù)了解，今年一季度無新項(xiàng)目交付，全年供應(yīng)增量回落。截至2023年一季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)存量為562萬平方米。新增供應(yīng)在經(jīng)歷了去年的波峰之后迅速滑落，2023年全年預(yù)計(jì)僅有不到20萬的新項(xiàng)目入市，有利于市場(chǎng)恢復(fù)期的供需關(guān)系改善。一季度，整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)至9.1%。

市場(chǎng)信心仍未有效恢復(fù)，租金下行壓力延續(xù)。一季度青島優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金為205元/平方米/月，排除新項(xiàng)目的影響后，環(huán)比下降0.4%，同比下降4.5%。雖然環(huán)比降幅有所收窄，由消費(fèi)客流復(fù)蘇傳導(dǎo)至零售地產(chǎn)市場(chǎng)信心的全面修復(fù)尚需時(shí)日。

存量物業(yè)“煥新”加速，優(yōu)質(zhì)物業(yè)更受矚目。2023年以來，位于核心商圈的數(shù)個(gè)存量物業(yè)相繼公布了閑置盤活或調(diào)改升級(jí)計(jì)劃，在未來供應(yīng)趨緊的情況下，存量物業(yè)的煥新升級(jí)有望引領(lǐng)零售地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值重塑。在租金表現(xiàn)方面，預(yù)計(jì)消費(fèi)市場(chǎng)的持續(xù)復(fù)蘇將率先打通優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目的上升通道。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁新聞?dòng)浾?李雯