8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。
通知明確指出：
一、統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。
二、首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。
三、存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款，借款人也可向金融機構提出申請協商變更合同約定的利率水平。
至此，呼聲高漲的存量房貸利率下調，終于落地。
新政為需求端減負
按照政策“時間表”：自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人就可向金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平，或者新發放貸款置換存量房貸。
適用人群為2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。
具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。
“此次降存量房貸利率的政策意義重大，是歷史上非常罕見的極具創新的政策工具。”易居研究院研究總監嚴躍進指出：“1994年中國建立了房貸制度，‘按揭貸款’一詞誕生。但這么多年購房按揭貸款市場中，從沒有‘中途調整存量房貸利率’一說。所以此次房貸政策具有歷史的突破性，其和最近兩年提前還貸數量增加、居民家庭月供壓力較大等有關。”
嚴躍進特別提到：“這是政府和金融部門給予月供族的一個大禮包。政策鼓勵銀行給各客戶降房貸利率，從實際操作看，一些利率明顯偏高、房貸有違約風險的客戶，或更可能爭取到此類優惠政策。總之，近期銀行在積極制定規則和推進服務，相關購房者要關注這項政策，因為其確實關系到千家萬戶居民家庭的錢袋子。”
北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池教授表示：“首套住房是剛性需求，是民生需求，其價格彈性、收入彈性都很低，首套住房需求買了房子就是用來自己住的，是真正體現房住不炒定位的，而首套住房剛需購房負擔往往負擔較重，因此從政策上多給予支持，有很大的積極意義。既有利于降低剛需購房者的負擔，實現剛需者的住房夢，也有利于落實房住不炒定位，實現房地產平穩健康發展。”
“政策到位，會刺激潛在剛需者入市，促進住房需求釋放，既落實了房住不炒的地位，又滿足了剛需購房的民生需求，提高了住房水平，也使開發商能夠及時收回房地產開發項目墊付資金和貸款，實現房地產業良性循環，促進房地產業平穩健康發展。”趙秀池特別提到：“房貸是長期貸款，長期來看宏觀經濟是有經濟周期的，貸款利率也會隨宏觀經濟調控政策而波動，從理論上講房貸利率一般是浮動利率，會隨貸款利率調整而調整。這次存量房貸利率調整也是基于這樣的變化。如果是基于LPR的浮動利率，會自然根據LPR波動而波動，1-2年內存量房貸利率重新定價而下調的空間不大。”
存貸雙降劍指消費
值得注意的是，近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。
其中，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。
在采訪中，記者發現：國有大行在內的多家銀行于9月1日起再度下調存款掛牌利率，這也是繼今年6月初全國性商業銀行下調存款掛牌利率后再度下調。
同時，中國人民銀行9月1日宣布，決定自2023年9月15日起下調金融機構外匯存款準備金率2個百分點，即外匯存款準備金率由現行的6%下調至4%。
結合8月17日，中國人民銀行在二季度《中國貨幣政策執行報告》中提出的《合理看待我國商業銀行利潤水平》內容中指出“商業銀行維持穩健經營、防范金融風險，需保持合理利潤和凈息差水平”來看：降低存款利率是商業銀行降低成本、提供更多優惠貸款利率的前奏。
本次下調存量房貸的背景中，8月LPR保持了穩定。存款利率的下降，能夠保證銀行有一定的凈息差。在銀行發揮金融支持實體經濟的作用同時為LPR有進一步下調留下空間。
此外，目前國內經濟回穩向好，在這種情況下，降低房貸的利率，降低首付的比例，均有助于需求端的債務減負。尤其，對于高位站崗的剛需來說，是打破了高利率的“嘆息之墻”。同時，政策還在一定程度上降低樓市的入市和改善的門檻，有利于市場的快速修復。下調存款利率則釋放鼓勵公眾消費的政策信號。只有消費市場恢復才能真正帶動經濟增長。
青島財經日報/首頁新聞 記者 趙彭
責任編輯：李賽男
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