在房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的同時(shí)，房價(jià)也表現(xiàn)出了一些積極的信號。
10月19日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了9月70個(gè)大中城市的房價(jià)指數(shù)，與過去幾個(gè)月的情況類似，房價(jià)下跌為主的情況并未改變。這也反映出房地產(chǎn)市場仍然處在深度調(diào)整中。
但一線城市的房價(jià)表現(xiàn)較為積極，成為70城中不多的亮點(diǎn)。今年9月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.2%。
2023年8月末，央行、金融監(jiān)管總局分別推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首套房存量貸款利率下調(diào)、差別化住房信貸等政策。9月20日，廣州解除多個(gè)區(qū)域的限購政策，成為首個(gè)松綁“限購令”的一線城市。
分析人士認(rèn)為，與二三線城市相比，一線城市的樓市政策門檻相對較高，此次政策調(diào)整帶來的刺激力度也更大。但一線城市的房價(jià)升溫，能否對二三線城市帶來同樣的“示范效應(yīng)”？仍需進(jìn)一步觀察。
京滬上漲，廣深下跌
自今年3月出現(xiàn)短暫的“小陽春”后，房地產(chǎn)市場就再度進(jìn)入深度調(diào)整中。到9月，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策開始起效，房企也借助“金九銀十”進(jìn)行大力促銷，市場終于有所好轉(zhuǎn)。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、施工面積、商品房銷售面積、商品房銷售額等指標(biāo)都出現(xiàn)環(huán)比增長。其中，銷售面積和銷售額的增幅分別達(dá)到47.0%和41.6%。
但這些樂觀的信號尚未傳遞到當(dāng)月的房價(jià)上。9月，70個(gè)大中城市中，仍有54個(gè)城市的新房價(jià)格環(huán)比下跌，數(shù)量為年內(nèi)最高；二手房價(jià)格環(huán)比下跌的城市則達(dá)到65個(gè)。總體來看，房價(jià)下降仍是當(dāng)下的主流。
某大型上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，為利用政策窗口，抓緊出貨，開發(fā)商普遍推出了價(jià)格優(yōu)惠措施，從而使新房成交均價(jià)有所下降。
二手房方面，根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，業(yè)主的掛牌價(jià)普遍有所松動(dòng)，議價(jià)空間也在加大。在很多賣一買一的“連環(huán)單”中，業(yè)主為縮短交易周期往往會(huì)低價(jià)出售現(xiàn)有的房屋。
一線城市是為數(shù)不多的亮點(diǎn)。9月，四個(gè)一線城市新房價(jià)格環(huán)比止跌、二手房價(jià)格由跌轉(zhuǎn)漲。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師沈赟在解讀中也表示，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比“穩(wěn)中微漲”。
具體而言，京滬兩地反彈明顯，無論是新房還是二手房價(jià)格漲幅，均占據(jù)70大中城市的前兩位。廣深二城的新房價(jià)格繼續(xù)環(huán)比下跌，廣州的二手房價(jià)格環(huán)比下跌，深圳二手房則環(huán)比持平。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，京滬此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”實(shí)施嚴(yán)格，8月底9月初實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”以后，釋放的需求潛力比較大，特別是京滬老舊二手住房多，改善型需求潛力大，京滬機(jī)關(guān)國企高校事業(yè)單位比較多，有效的剛需基礎(chǔ)也比廣深大。
值得注意的是，在當(dāng)前一線城市的成交結(jié)構(gòu)中，二手房已經(jīng)占據(jù)主流。分析人士認(rèn)為，一線城市二手房價(jià)格漲幅相對較大，更能反映出一線城市的市場表現(xiàn)相對較好。
市場預(yù)期改善
過去，房地產(chǎn)市場經(jīng)常表現(xiàn)出板塊輪動(dòng)效應(yīng)，即在上漲周期中，一線城市往往率先升溫，二三線城市依次跟進(jìn)。在下跌周期中，這種輪動(dòng)同樣存在。
那么，在經(jīng)過長期的深度調(diào)整后，此輪一線城市的升溫，能否產(chǎn)生同樣的帶動(dòng)作用？
前述房企人士表示，近些年來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場的分化局面越來越明顯。熱點(diǎn)一二線城市、區(qū)域中心城市有著更強(qiáng)的人口、產(chǎn)業(yè)支撐，房地產(chǎn)市場也更具潛力；非核心城市的支撐點(diǎn)則相對較弱，若無棚戶區(qū)改造等政策支持，其房地產(chǎn)市場的后續(xù)動(dòng)力相對不足。
他表示，近年來，大中型房企傾向于從三四線城市撤離，轉(zhuǎn)而向“高能級”城市布局，正是基于這一考量。
他認(rèn)為，在這種情況下，一線城市樓市的升溫，很難像過去一樣通過溢出效應(yīng)對周邊區(qū)域產(chǎn)生帶動(dòng)。但就整體市場而言，對預(yù)期的改善仍然有所幫助。
目前來看，市場預(yù)期的確有所好轉(zhuǎn)。易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房價(jià)指數(shù)呈現(xiàn)了“跌幅態(tài)勢已經(jīng)遏制、一線城市率先復(fù)蘇、其他城市仍需努力”的特征，這也意味著房價(jià)指數(shù)最悲觀的時(shí)刻開始過去。
李宇嘉也指出，一線城市止跌企穩(wěn)對于穩(wěn)定后續(xù)的房價(jià)有積極效果，杭州、寧波、成都、西安、長沙等基本面比較健康的熱點(diǎn)二線城市也有了企穩(wěn)的跡象。
對于今年第四季度的政策方向，國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人在10月18日的新聞發(fā)布會(huì)上指出，房地產(chǎn)優(yōu)化政策的作用正在持續(xù)釋放，有積極的效應(yīng)。但政策的發(fā)揮需要一個(gè)過程，“畢竟房地產(chǎn)總體上處在一個(gè)調(diào)整階段，所以后期還是要抓好政策的落實(shí)。”
分析人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前的市場復(fù)蘇勢頭仍然較弱，加碼調(diào)控政策將是四季度的常態(tài)，這也有助于維護(hù)來之不易的信心。加之房地產(chǎn)企業(yè)沖擊年度業(yè)績，預(yù)計(jì)第四季度，市場的供需兩端均將出現(xiàn)回暖，房地產(chǎn)市場也有望短暫升溫。
但在市場整體預(yù)期反轉(zhuǎn)之前，房價(jià)的回升仍然需要過程。李宇嘉還表示，城市分化是大趨勢，隨著政策寬松，未來少數(shù)熱點(diǎn)城市或核心區(qū)域穩(wěn)定，而其他城市下跌，這可能是常態(tài)。
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 張敏 北京報(bào)道
責(zé)任編輯：李賽男
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