近期，六大國有銀行陸續召開房企座談會，積極表態支持房企融資。據21世紀經濟報道記者梳理，今年幾場與房地產融資相關的重要會議，以及六場銀企座談會內容，關鍵都在于“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”“對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸”。
業內人士稱，銀行的表態對市場預期與信心回暖有一定幫助，但化解房地產風險的根本在于恢復房企自身造血能力——銷售回款。相關專家提示，雖然政策提出要一視同仁滿足各類房企融資，但對于“三條紅線”（剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1）之內的房企，銀行仍要以風控為最低標準，慎重考慮其融資后的償還能力。
六大國有銀行積極表態
近期，各家銀行積極響應中央金融工作會議精神，落實國家相關部門政策要求，召開房企座談會。截至發稿，六大國有銀行均召開了相關座談會，聽取房企融資訴求，改善房企融資環境。
11月21日、22日，農業銀行分別與萬科集團、龍湖集團、朱孟依家族集團等企業高管進行業務座談；11月24日，建設銀行與龍湖集團、萬科集團、新城控股等6家房企召開座談會；11月27日，交通銀行與萬科集團、綠城中國、龍湖集團等15家房企召開座談會。
11月30日晚，據21世紀經濟報道記者了解，工商銀行積極對接多家重點房地產企業，以一對一等形式進行交流；12月4日，中國銀行發布消息稱，近期集團高管積極走訪綠城集團、龍湖集團、萬科集團等多家混合所有制及民營房企進行一對一交流。同日，郵儲銀行表示，近期通過一對一座談形式與八家房企深入交流。
梳理六大國有銀行座談會的交流內容可見，房企對融資需求表達出一定的期待，各家銀行也表達了對房企合理融資需求的支持。
其中，中國銀行走訪交流顯示，目前房企普遍表達了對新增投資項目貸款額度保障的關注，同時各家房企表示持有各類商業物業，迫切希望能快速、足額地利用此類資產獲取資金用于企業日常經營。對此，中國銀行表示對不同所有制房地產企業一視同仁，并在業內首推經營性物業貸款產品，有效支持房地產企業利用自持物業資產獲取資金，截至目前余額達1500余億元。
建設銀行銀企座談會上，有房企代表認為，目前面臨階段性困難、流動性緊張，市場預期有待進一步穩定，下一步關鍵在于提升精細化管理水平和產品力。建設銀行表示，對正常經營的房地產企業，將加大境內外聯動服務和母子協同力度，通過授信支持、投行服務、債券投資、展期和調整還款安排等全方位金融服務幫助企業改善流動性，助力房企穿越周期，做好“保交樓、保民生、保穩定”，促進房地產市場平穩健康發展。
交通銀行銀企座談會上，參會房企就授信額度、債券發行與投資、“三大工程”等具體需求與合作點進行溝通交流。交通銀行方面承諾，一視同仁支持不同所有制房地產企業融資，以三專和兩重的“3+2”機制，做好對公領域房企金融支持服務。其中，“三專”包括建立工作專班、創設專屬審批通道、實施資產負債表改善專項計劃；“兩重”指一視同仁支持不同所有制房地產企業融資和推進保障性住房建設、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。
工商銀行和房企重點深入探討了“保交樓”、化風險等問題，表示將在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、銀團貸款及債券承銷與投資等方面加大資源投入，支持房企各周期多維度合理融資需求。同時，對非國有房企，從優化信貸政策、加快審批放款、明確盡職免責等方面入手，建立完善“敢貸、愿貸、能貸、會貸”的長效機制，持續提升對非國有房企的服務質效及支持力度。
助力化解房地產風險
今年以來，房企融資需求更加迫切。10月底召開的中央金融工作會議強調，要健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。
11月17日，央行、金融監管總局、證監會聯合召開金融機構座談會，明確提出要堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，對正常經營的房企不惜貸、抽貸、斷貸；同時支持民營房企發債融資，支持房企通過資本市場合理股權融資；堅持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業并購重組；要積極服務保障性住房等“三大工程”建設，加快房地產金融供給側改革，推動構建房地產發展新模式。
11月27日，央行、金融監管總局等八部門聯合發布《關于強化金融支持舉措 助力民營經濟發展壯大的通知》，提出支持民營經濟的25條具體舉措。該文件明確提出，抓好金融支持房地產市場平穩健康發展等政策落實落地，保持信貸、債券等重點融資渠道穩定，合理滿足民營房地產企業金融需求。鼓勵主辦銀行和銀團貸款牽頭銀行積極發揮牽頭協調作用，對暫時遇到困難但產品有市場、項目有發展前景、技術有市場競爭力的民營企業，按市場化原則提前對接接續融資需求，不盲目停貸、壓貸、抽貸、斷貸。
12月4日，中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝在《人民日報》發表署名文章指出，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，維護房地產市場穩健運行。為保障性住房等“三大工程”建設提供中長期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，加快構建房地產發展新模式。
從上述內容可知，“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”成為關鍵所在。
一位資深房企融資人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，從實際操作來看，“一視同仁”地滿足不同房企融資需求有些困難，國有和民營房企在信用背書環節存在差異，因此二者擔保增信措施等也有所區別。目前處于“三條紅線”之外的房企，無論是國有還是民營，只要其基本面尚可，就能夠給予合理融資支持。但對于“三條紅線”之內的房企，銀行仍要以風控為最低標準，慎重考慮其融資后的償還能力。
國海證券首席經濟學家夏磊對21世紀經濟報道記者表示，銀行的這類表態對市場預期與信心回暖有一定幫助，恢復融資是第一步，真正脫困還需要房地產市場回暖，“只有房企‘銷售回款’的自主造血能力恢復，其才能真正脫困。”
對于當前房地產風險的核心，前述資深房企融資人士告訴21世紀經濟報道記者，主要還在于房地產下游市場需求疲軟，銷售資金回籠困難。資金回籠困難使得房企在融資拿地、設計開發與市場銷售等周轉環節無法形成有效閉環，從而出現巨量現金流風險缺口，這讓金融機構擔心后期房企無法按時償還借款，因此金融機構不斷提高增信措施、借款利率、還款措施等借款限制條件，最終令整個房地產市場融資形成了不可避免的困局。該人士認為，當前解決房企困局的本質在于減少房地產市場供給，市場上加快存量去化節奏，同時在政策上引導大眾購房預期。
“化解房地產風險關鍵在金融，徹底化解房地產風險還要靠銷售。”夏磊亦表示，健康的銷售回款和融資是房地產行業必不可少的兩翼。目前房地產銷售還比較疲軟，主要是購房者信心不足，項目去化存在一定困難。房企回款較難即會影響其后續償債能力，因此房地產行業亟待形成從銷售到債務化解的良性循環。
（記者 張欣）
來源：21世紀經濟報道
責任編輯：林紅
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