“前三季度，青島全市生產(chǎn)總值增速達(dá)6%，預(yù)計全年經(jīng)濟增速將高于5%。”1月9日，在仲量聯(lián)行2023年青島房地產(chǎn)市場回顧新聞發(fā)布會上，仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部業(yè)主代表業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人白路表示，2023年，辦公樓市場全年甲級市場凈吸納量反超乙級，核心商務(wù)區(qū)供應(yīng)加速。零售地產(chǎn)方面，餐飲、黃金、戶外成為市場需求復(fù)蘇的三大主題，全年新增供應(yīng)量大幅回落。
寫字樓市場需求結(jié)構(gòu)穩(wěn)定且均衡
甲級市場凈吸納量反超乙級，市場需求結(jié)構(gòu)穩(wěn)定且均衡。2023年，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為15.8萬平方米，其中超過5.0萬平方米的面積來自國企自用需求。排除自用型需求影響外，市場化租賃吸納的面積中約59%來自甲級辦公樓項目，甲級市場凈吸納量自2012年以來首次超過乙級市場，以價換量效果顯現(xiàn)。
2023年青島辦公樓租賃市場的需求構(gòu)成中排名前五的行業(yè)分別為專業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)、地產(chǎn)建筑、物流運輸，其占比在10%-16%之間不等，與2022年的需求構(gòu)成相比幾乎完全一致，表明由市場需求結(jié)構(gòu)反映出來的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)在近兩年未見明顯起色。
全年核心商務(wù)區(qū)供應(yīng)加速，空置率接近歷史高位。2023年全年共有5個項目入市，為青島辦公樓市場帶來約31萬平方米的新增供應(yīng)，供應(yīng)規(guī)模及節(jié)奏與去年相當(dāng)。但2023年核心商務(wù)區(qū)的供應(yīng)比重提升，占全部新增供應(yīng)的61%，主要集中于金家?guī)X商務(wù)區(qū)。受到部分企業(yè)退租及新項目的影響，截至2023年第四季度，全市整體辦公樓市場空置率同比上升0.9個百分點至31.4%，接近歷史高位。
租金同比降幅持續(xù)擴大。截至2023年末，整體市場平均有效租金為75元/平方米/月，同比下降6.7%，為近十年的最大降幅。甲級市場平均有效租金為107元/平方米/月，同比下降6.0%。相比于先前通過提供附加服務(wù)來推進租賃交易，直接降價更能有效促使成交落地。
未來市場供需環(huán)境趨穩(wěn)，低租金有望促進市場活躍。2024年，積極財政政策的回歸將進一步促進經(jīng)濟企穩(wěn)，青島辦公樓市場需求預(yù)計不會有較大波動，供應(yīng)增速將保持在年均30萬平方米的規(guī)模。仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示：“我們預(yù)計全市辦公樓市場租金在2024年仍有下探空間，低租金環(huán)境將促使更多租戶做出搬遷選擇。”
零售地產(chǎn)復(fù)蘇基礎(chǔ)尚未穩(wěn)固
零售地產(chǎn)市場需求三大主題：餐飲、黃金、戶外。從全年表現(xiàn)來看，青島零售地產(chǎn)市場的復(fù)蘇趨勢在年末轉(zhuǎn)弱，復(fù)蘇基礎(chǔ)尚未穩(wěn)固。全年凈吸納量達(dá)13.8萬平方米，排除新項目釋放的預(yù)租需求外，全年凈吸納量約為2.0萬平方米，雖好于2022年但低于2021年數(shù)據(jù)。
新開店鋪中餐飲業(yè)態(tài)的比重由2022年的31%上升至2023年的54%，成為零售地產(chǎn)復(fù)蘇的主要驅(qū)動。從細(xì)分品類來看，連鎖的正餐品牌數(shù)量明顯提升，但客單價正逐漸降低。咖啡茶飲品牌強勢復(fù)蘇，新增需求占比較2022年提升近24個百分點。不僅有首進青島的Manner、M Stand等，更有連開數(shù)家店的茉酸奶、奈雪的茶、霸王茶姬等。
新開店鋪中服飾業(yè)態(tài)的比重雖然較2022年有所下降，但珠寶和戶外兩大細(xì)分品類逆勢增長。2023年上半年珠寶配飾類品牌擴張明顯，主要以黃金類品牌為主。下半年戶外運動品牌表現(xiàn)搶眼，共有包括SAUCONY、DUVETICA、K·SWISS、HONMA、KAILAS等在內(nèi)的近10個戶外運動品牌首進青島，新店主要集中于海信廣場和華潤萬象城。
全年新增供應(yīng)量明顯回落。2023年僅有2個碧樂匯項目入市，共計新增供應(yīng)12.5萬平方米，較2022年大幅回落。青島核心城區(qū)的供應(yīng)高峰基本結(jié)束，未來年均供應(yīng)規(guī)模約為20萬平方米，主要為城市更新項目及郊區(qū)項目。截至2023年末，整體市場空置率同比下降0.4個百分點至8.8%。
全年租金降幅較2022年收窄。截至2023年末，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金為195元/平方米/月，排除新項目的影響后，同比下降2.3%，較2022年同期降幅有所收窄。項目間分化表現(xiàn)加劇，除優(yōu)質(zhì)核心零售物業(yè)能夠完成全年的租金提升預(yù)期外，多數(shù)項目仍面臨一定下行壓力。
筑底修復(fù)不穩(wěn)，馬太效應(yīng)加劇。受到經(jīng)濟形勢不確定性及消費者信心下降的影響，市場各方對零售地產(chǎn)的復(fù)蘇進程短期內(nèi)持觀望態(tài)度。消費分化帶來的馬太效應(yīng)將明顯作用于零售地產(chǎn)市場，預(yù)計優(yōu)質(zhì)的核心物業(yè)將保持營收及客流的穩(wěn)定增長，進而帶動整體市場租金止跌企穩(wěn)。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 李雯
責(zé)任編輯：李賽男
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