在各方的助力下，房企融資在2023年迎來(lái)了破局。
這其中最為重磅的是，2022年年底，中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，其中包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，及進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用等。
這是證監(jiān)會(huì)時(shí)隔多年后，再次打開(kāi)房企股權(quán)融資的大門(mén)。幾條實(shí)質(zhì)性政策加持，房企融資在2023年年初行動(dòng)密集。其時(shí)，共有超20家A股房企發(fā)布定增預(yù)案，不過(guò)到了年終，房企定增闖關(guān)成功者并不多，僅有招商蛇口、華發(fā)股份和福星股份等。
REITs則是在去年年底迎來(lái)改變。
2023年10月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。此后，消費(fèi)類公募REITs火速放行，這為房企的不動(dòng)產(chǎn)投資增加了變現(xiàn)的渠道。
針對(duì)房地產(chǎn)融資的利好政策不斷，但卻沒(méi)有讓房企融資恢復(fù)到一定水平。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，去年全年，80家典型房企的累計(jì)融資總量為5752.28億元，同比減少30.38%。融資補(bǔ)血效果有限，房企生存處境仍然艱難。
融資總額續(xù)跌
去年全年，房企融資是以“支持合理需求”，保障行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展為主基調(diào)。監(jiān)管層多次發(fā)聲給予支持，多次明確要“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。
政策暖流涌動(dòng)，民營(yíng)房企在此期間受到了一定的扶持，例如新城控股、卓越集團(tuán)等都陸續(xù)在2023年發(fā)行了中期票據(jù)。
不過(guò)，受制于客觀因素，實(shí)際房企融資還是出現(xiàn)了下滑。這主要源于兩個(gè)方面的影響，一是房企發(fā)展規(guī)模在持續(xù)下降，二是金融機(jī)構(gòu)對(duì)安全閾值的把控。中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額為6.28萬(wàn)億元，同比下降17.3%。
而能夠發(fā)行公開(kāi)債的房企，也多數(shù)集中于還在擴(kuò)張階段的國(guó)央企。例如，去年12月，中海地產(chǎn)發(fā)行了1筆30億元的公司債；還有越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地也均有公司債發(fā)行，上述房企均為國(guó)央企。
一位華南民營(yíng)房企財(cái)務(wù)部的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“因?yàn)槲覀兪巧贁?shù)還沒(méi)有出險(xiǎn)的房企，金融機(jī)構(gòu)對(duì)我們是比較‘偏愛(ài)’的，會(huì)經(jīng)常和我們討論對(duì)接業(yè)務(wù)需求。不過(guò)因?yàn)槲覀円不静煌顿Y，我們也只想要借一些便宜的錢(qián)來(lái)做長(zhǎng)短債的置換，所以實(shí)際完成的融資不會(huì)太多?！?/p>
在這種背景下，房企去年全年融資規(guī)模下滑也就在情理之中?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，80家典型房企的累計(jì)融資總量為5752.28億元，同比減少30.38%。而由于境外融資的渠道已經(jīng)基本停滯，境內(nèi)融資規(guī)模也占最大頭。
從房企全年融資數(shù)據(jù)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資占比達(dá)到了79.53%，資產(chǎn)證券化融資占比為9.15%，境外債權(quán)融資為5.85%，股權(quán)融資為5.48%。
發(fā)行規(guī)模下滑所帶來(lái)的一個(gè)影響是，房企基本不能夠通過(guò)“借新還舊”來(lái)覆蓋債務(wù)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年房企債券到期總規(guī)模為6968億元，而發(fā)行規(guī)模僅為2927億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模138%，這意味著房企無(wú)法通過(guò)發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。
不過(guò)，由于能夠進(jìn)行公開(kāi)融資的房企資質(zhì)都比較好，因此去年房企融資的一個(gè)積極因素是融資成本出現(xiàn)了下降。2023年80家典型房企新增債券類融資成本3.6%，較2022年全年下降0.62個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.22%，較2022年全年上升1.22個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.45%，較2022年全年降低0.09個(gè)百分點(diǎn)。
股權(quán)融資開(kāi)閘
去年，房企融資迎來(lái)的利好是股權(quán)融資和消費(fèi)類REITs的開(kāi)閘。
股權(quán)融資放開(kāi)以后，眾多A股房企躍躍欲試，不過(guò)最終能夠成行的并不多。根據(jù)中原證券統(tǒng)計(jì)，2022年11月-2023年11月，房企股權(quán)融資進(jìn)度緩慢，籌集資金體量有限。其中，港股房企已落地配股和供股募集資金283億元， A 股已落地定增募集資金293億元。
而A股房企中，僅有招商蛇口、華發(fā)股份和福星股份等房企的定增成功落地。其中，招商蛇口是重啟收購(gòu)了南油集團(tuán)的股份，公開(kāi)發(fā)行的部分并不多；而華發(fā)股份和福星股份的兩單定增完成過(guò)程也略有曲折，募資額都要稍遜于預(yù)期。
以福星股份為例，其預(yù)期最高募集資金總額為13.41億元，但最終完成的凈募資額則只有8億元左右。
此外，直至現(xiàn)在，龍頭房企中保利發(fā)展的定增案還在推進(jìn)的過(guò)程中，而萬(wàn)科則是在去年年中叫停了150億元的定增案。
一位不愿具名的房企分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“房企定增目前遇到的問(wèn)題是，股價(jià)比較低而且市場(chǎng)也對(duì)行業(yè)的前景比較謹(jǐn)慎，所以涉及資金的方面，投資機(jī)構(gòu)也會(huì)審慎決策?！?/p>
去年，消費(fèi)類REITs的火速放行也為房企持有型不動(dòng)產(chǎn)的變現(xiàn)提供了新的渠道，這被視作是行業(yè)的進(jìn)步。
2023年10月26日，證監(jiān)會(huì)和滬深交易所官網(wǎng)顯示，四只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品正式提交申報(bào)材料，包括華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、華夏金茂購(gòu)物中心REIT、中金印力消費(fèi)REIT和嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT。
一個(gè)月后的2023年11月26日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)信息顯示，首批3只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT與華夏金茂購(gòu)物中心REIT已正式獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，并在交易所審核通過(guò)。
2023年12月30日，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT和華夏金茂商業(yè)REIT先后發(fā)布戰(zhàn)略投資者配售及網(wǎng)下投資者詢價(jià)發(fā)售情況，但市場(chǎng)的審慎態(tài)度也能夠被窺見(jiàn)。以華夏金茂商業(yè)REIT為例，其詢價(jià)區(qū)間為2.666元/份—2.884元/份，最終以貼近下限的價(jià)格發(fā)行，為2.67元/份，最終公開(kāi)發(fā)售所得款項(xiàng)總額約為10.68億元。
2023年，房地產(chǎn)行業(yè)融資暖風(fēng)照拂，但房企處境卻兩極分化。中信建投認(rèn)為，去年A股3單“第三支箭”落地，3單房企消費(fèi)REITs獲批，積極因素不斷累積。信用端政策助力融資環(huán)境趨暖，行業(yè)信心修復(fù)有望帶動(dòng)需求修復(fù)，助力房企銷售企穩(wěn)。（記者 吳抒穎）
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
責(zé)任編輯：李雯
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