兩會后的一輪限購限貸，正在給購房者帶來新的難題。
其中最為明顯的就是首付的提高。例如廣州出臺樓市新政，規定單身限購一套，連續繳納社保從3年變5年，還清首套貸款二套房首付由30%提高至50%。
記者根據新政計算發現，一線城市北上廣深的二套房首付比例分別已提升至最低60%、70%、40%和50%。
3月18日廣州一位房產中介陳小姐在告訴以買房者身份出現的記者時如此道：“以前周末約好看房的人挺多的，今天沒什么人來。我的一個客戶原本約了今天簽約的，結果昨晚上政策出來，二套房首付提高到50%，買不起了。”
除了新政要求的首付提高，房價的上漲是首付加重的另一大重要因素。
新政第二天，周紅（化名）告訴記者，“今天去看一個新開的樓盤，房價上漲到50000元/平方米。”周紅說，前幾天房價為45000元/平米，而一個月前的元宵節后，該樓價不過39000元/平米。一套40平米的小戶型房，總價增加了44萬，首付增加了13萬。
不過，21世紀經濟報道記者實地調查采訪了樓市各方，以及銀行、互聯網金融等民間信貸機構，發現當前的個人購房融資鏈仍然以消費貸等方式潛行。
消費貸變形
對購房者來說，買房最大的攔路虎是首付款。而購房者則亦在挖掘一套套買房融資術。
近期正在買房的莊明說，購房者到銀行做按揭貸款之前，都會小心地規避貸款記錄影響到房貸額度和利率，經驗是，在按揭貸款批下來之前最好不要從銀行貸款，所以首付融資就只能考慮從民間金融或類金融機構獲取。
一年前，在“首付貸”被定性為違規之前，曾紅極一時。而如今面對首付填充需求，許多購房者在尋找新的替代模式。
互聯網金融的消費貸就是其中之一。
廣州一位P2P平臺的客戶經理向以購房者身份出現的記者介紹了可用于首付的產品，他介紹一款消費貸：“根據客戶的不同情況發放，年息至少9%以上，要一次性交手續費3%-4%，貸款額度可以做到10多萬，最長期限為3年。”
另一家廣州的小貸公司則表示其消費貸可依據公積金余額來辦理。“公積金余額可以用來申請，比如客戶的公積金余額為10萬元，貸款額可達到20萬-30萬，期限最長為3年，月息8厘，年利息在10%左右。”該公司人士表示。
上述P2P客戶經理表示，除成本較高外，消費貸優點是不會對貸款記錄帶拉留痕，以避免受到限貸政策沖擊。同時該方案周期較短，一般僅2-3個工作日。
事實上，按規定無論是消費貸、裝修貸，還是抵押貸，都不允許投資于買房首付，不過，業內人士表示，只要提供相應的裝修合同、購車合同等，無論是銀行還是民間機構，都無法弄清這筆資金的真正用途。
“高息過橋”換貸
和成本高昂的民間資金相比，但更多購房者看上的是利率較低的銀行貸款，據記者了解，目前最便宜的消費貸年利息可低至3%以下。
一家國有大行客戶經理向記者表示，“該行五星級以上的客戶，信用額度達到20萬元以上，可以貸出16萬元，年利息為2.6%，貸款期限3年。如果房貸在工行，可獲得與房貸捆綁的安居樂貸款，期限為5年，總利率為13.98%，年利率也只有2.8%。”
不過，要命的是這筆貸款要在買房之后才能發放，這也就意味著，需要有一筆民間資金先墊付首付，過后再用這筆消費貸還上，這種墊資，民間金融機構通常稱為“過橋”。
記者咨詢廣州正規的小貸公司和P2P平臺，行規是過橋費月息2分至2分半，簡單地換算成年息，即是24%-30%。月息1分是起步價，即使只用1天，也必須付1分的利息。
不過，這類墊資的利息并不是一成不變。一位購房者表示：“我上次買房，賣房的業主想換房，找墊資贖樓，本來跟P2P平臺談好的12%年化利息，結果業主沒有做，因為業主有逾期（房貸），最后再做時利率到了24%左右——客戶資質不好，風險高，利息就高。”
其實，民間過橋貸款可以扮演很多角色，比如換房時的“贖樓貸”、為遲滯住房公積金墊資首付。
不過，銀行貸款+高息墊資也存在貸款額度過低的問題。信用消費貸最高限額一般為30萬，和一線城市動近百萬的首付相比，仍是杯水車薪。
房抵貸是最終法門？
和上述多種方案相比，房抵貸也成了許多購房者最終選擇的方法。
例如購房者周紅最近從銀行做了一筆房抵貸，用于購買新房。其操作流程是，民間墊資（提前還貸）+銀行抵押貸。
周紅告訴記者，她首先找民間資金以月息2分借入了一筆墊資，把欠銀行的按揭房貸提前還了。然后通過銀行再做房抵貸。
據記者了解，目前，廣州多家銀行，如工行、建行、郵儲等多家銀行的房抵貸，普通住宅的抵押貸可做到七成，最低的貸款利率可做到基準利率上浮10%，但最長年限多為10年。其中值得注意的是，中信銀行的房抵貸年限最長可達25年，但利率上浮30%。
不過，一些私下操作可把抵押貸款的融資額放大。周紅介紹，評估公司把其房價估高，這樣融出的資金能增加不少。比如高價200萬的房子，如果評估提高至250萬，那么貸款額度就能增加35萬，達到175萬。
民間機構也有房抵貸，不過利息要高出許多，一家P2P公司的信貸經理告訴記者，“抵押貸的利息按月算，月息2分至2分5，簡單地換算成年息為24%-30%。”
周紅對比各類融資后認為，對于需要大筆首付款的購房者來說，房抵貸是最好的選擇。
不過房抵貸這種路徑也已經受到監管壓力，目前部分城市已經實施認房又認貸政策，或對該模式產生影響。
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