房地產大勢，跌久必漲，漲久必跌。自2003年開始，青島房價開啟了牛市征程，市區房價從千元起步，一路震蕩上行，個別區域房價已經暴漲幾倍，單價高達數萬元，令一般人難以企及。然而，今年房價出現了趨勢性逆轉。對于許多一路追著房價前行的買房人來說，此時此刻卻無比糾結：該抄底還是再等等？記者采訪發現，身處房價拐點時代，剛需族偏向于抄底，而投資或是換房族則觀望情緒重，甚至已經出手的表現挺后悔，總之，追著房價跑的日子充滿辛酸。
[趨勢]房價走牛11年
根據中國房地產指數研究院的數據顯示，2002年青島商品房均價為2186元/平方米；2007年瘋漲到5192元/平方米，同比上漲22.1%。2009年青島市新房均價達每平方米7000多元。2013年3月份青島市在售新房均價為9274元/㎡，市區新房均價超過了1萬元……2003年青島市商品房市場正式起步，如今已經走過了11年。
在11年的牛市征程中，房價遭遇了兩次明顯的“拐點”：一次是2008年經濟危機，青島房價下跌僅一年就恢復了報復性上漲；另一次則出現在今年。從數據來看，2014年7月，青島一手房價格指數為1071.7點，較上月上漲1.2點，環比上漲0.12%，同比漲幅為3.30%。二手房交易價格指數為1113.9點，較上月下降4.2點，環比下跌0.37%。盡管未出現大幅下跌，但滯漲信號明顯，尤其在全國房地產市場不景氣的大環境下，島城開發商開始放下身段賣力促銷。
近期，島城大量樓盤展開促銷戰，李滄越秀·星匯藍灣6988元/平方米，開盤再現“日光盤”；泰成玲瓏郡新都心8999元/平方米；魯商泰晤士小鎮推出“全民微信經紀”，讓銷售進入全民營銷時代；市北保利葉公館推出11555元/平方米的低價；中海臨安府則打出九五折促銷優惠價……房價起起伏伏，牽動了無數買房人的心。
[房價回顧]
人物一：李晨 市南區房價曾4000元起步
31歲的李晨和妻子是典型的青漂一族，在這個城市打拼近10年，有個一直未能實現的“住房夢”。談起自己的“住房夢”，李晨自嘲說，自己經歷了青島樓市的大牛市，就因為猶豫不決，追著房價跑了10年，不得已房子從市南看到了城陽。
2002年，在青讀大學的李晨第一次關注了青島房價。“那時候我們宿舍的一個舍友家里挺富裕，剛上大二父母就給他在市南區買了房子。”李晨回憶說，當時舍友買的是位于寧夏路的天虹花園，單價4700元/平方米。由于這個價格高得驚人，所以直到現在他仍記憶猶新。從那時起，在李晨心目中，能在市南區買房如同一個夢想，可望而不可及。2005年，李晨大學畢業，就職一家大型IT公司，收入挺不錯，于是買房的想法正式萌芽。那會，市南區的房價基本已經接近萬八千元，李晨徹底放棄了市南區，轉向市北區。“關鍵是當時市北區也不便宜，就說海泊人家，2003年開盤就已經4000元了，2005年都五六千了。”李晨告訴記者，他當時一個月的收入才兩三千元，在他看來，如此高的房價根本不正常，“我們老家的房價才千八百塊一平方米。”因此，李晨決定再等等。
此后的兩年，李晨目送著青島的房價一再刷新高點。2007年，李晨交了女友，又一次踏上了看房之路。在遼寧路與華陽路交界處的一個新樓盤開盤價8000多元/平方米，在原四方區興隆路開盤的一樓盤是6000多元/平方米。李晨又猶豫了，這兩處樓盤的地角太一般了，價格也不低，而位置好一些地方的房價都已經過萬了。此外，李晨當時還在合肥路看了一處剛開盤的小區，售價大概6000元/平方米，因為周邊配套太差，李晨也放棄了。
“也怪我貪心，2008年時，房價曾經出現不小幅度的松動，市南、嶗山的房價甚至有2000元/平方米的跌幅，但我還是想再等等，花更少的錢買個更好的房子。”但李晨沒想到的是，短暫的下跌過后，房價出現反彈，而且漲得比之前更猛烈。2009年，原先還徘徊在8000元一線的樓盤二手房價已經過萬，李晨之前看過的房子售價基本都漲了2000元/平方米以上，2005年房價還在兩三千元一平方米的李滄區，2009年底已經飆升到7000多元/平方米。李晨此時真的有些慌了，但女友卻寬慰他，“再等等，租房結婚也可以。”
之后的幾年，李滄區的房價也過了萬元線，李晨卻始終沒能追上房價。李晨無奈地對記者說，2003年浮山后的房價才2000多元，現在那兒的二手房價格已經在1.4萬元左右，10年漲了足足6倍。“最近房價松動了，很多人勸我再等等，別著急買，可我不想等了，孩子很快就要出生了，我必須馬上出手。”李晨表示，自己已經錯過太多買房時機，所以現在決定不再等了，本月就出手買下李村一處新房。
人物二：張兵 挑來挑去買在高點
和李晨相比，市民張兵追房價則是為了投資。年近40歲的張兵自己經營一家小型廣告公司，由于眼界獨到，早在2000年的時候便以4000元/平方米的價格在新貴都買了一套房子，目前單價已經漲到了2萬開外。這十幾年來，張兵深刻體會到房地產保值增值的道理，只可惜這些年生意虧虧賺賺導致手頭資金不充裕，所以一直沒能大膽地買套房子投資。
“我是從2010年開始關注二套房，心想買套有價值的房子，將來可以養老。”張兵告訴記者，手頭有點閑錢后，他開始看房。這些年他看的樓盤非常多，最早是城陽惜福鎮，因為環境好、房子好、價格低，曾非常動心。2010年，惜福鎮的多層樓房售價才3000多元/平方米，但朋友卻說樓市要崩盤，郊區房價一定會跌，于是他放棄了，后來當地的二手房價漲到了7000元/平方米。2012年，張兵看了高新區的兩個樓盤，當時價格在6000多元/平方米，后來二手房價格到了8000元/平方米。2013年，張兵把目光移回了市區。“我想來想去，還是市區的房子保險，雖然漲幅不會很大，但目前房價已經很高，如果崩盤，市區相對穩妥些。”于是，張兵去年年底咬牙出手了合肥路一處新盤，單價1.4萬元。
讓張兵郁悶的是，剛買不過半年多時間，該樓盤三期開始降價。“不僅送車位，還打折。聽說最優惠的戶型比一期便宜了一兩千元。”張兵表示，自己投資的房產如今已經縮水了近十萬元，真是非常后悔買在高位上。
[后市]房價進入溫和發展期
未來青島市住宅銷售價格走勢如何？業內人士普遍認為，作為二線沿海城市，青島市區住宅銷售價格會延續全國的發展態勢，進入溫和發展期，在一定時期內，保持房價處于平穩小幅上漲態勢。
從市場調研的情況看，多數房地產企業依然對青島房地產市場持樂觀態度，因為房產企業普遍認為青島樓市的潛在需求強烈，作為沿海城市有很強的吸引力，外地購買力比較強勁，改善類需求也比較旺盛。此外，從長遠來看，目前我國城鎮化率在50%左右，而歐美發達國家的城鎮化率在70%左右，新型城鎮化的目標將顯著地推動房地產市場的需求。
不過，也有業內人士指出，目前來看，庫存壓力加大是制約房價過快上漲的一大因素，所以建議投資房產的市民謹慎入市。（記者 王婷）
房換房都要量力而為
2014年青島樓市的第一大事件非 “限購解除”莫屬。在濃重的觀望期蔓延之際，限購放開猶如“平地一聲驚雷”，攪動了眾多購房者的神經，讓樓市行情變得更加撲朔迷離。如此背景下，一部分家庭“喜獲”投資買房的資格，但由于樓市前景不明晰，這讓他們又糾結去哪兒買最合適。
人物故事一： 姓名：劉瓊（化名）職業：銀行職員收入：家庭年收入近30萬元
為買房曾計劃假離婚
劉瓊是我市銀行一名職員，今年32歲。“回顧前10年，投資黃金、股票等行情也行，但都不如投資房產收益大。”昨日下午，在遼陽西路查看新房裝修進度的劉瓊接受了記者采訪。這套房產是她和丈夫去年花費300多萬元購買的，當初她和丈夫曾“大手筆”貸款196萬元。
貸款196萬還款期限30年，劉瓊和丈夫需要每月還款1.1萬元，這對他倆其實不算負擔。“我在銀行工作每月加上理財收入能有七八千元，而我丈夫在外企工作平均每月進賬一萬四五。”劉瓊向記者透露，這套新房屬于期房，靠著家里資助，去年她和丈夫又在市區購買了一套套一住房用于過渡。
劉瓊和丈夫的父母退休金也相對較高，因此時不時地也資助他們。考慮到父母未來也有來青島居住的打算，同時對房產投資收益也有期待，因此劉瓊和丈夫想再入手一套房產，但在限購令下他們無法買房。“房產新聞我倆幾乎天天看，發現外地有人假離婚去買房，我倆也籌劃過一段時間，但后來還是放棄了。”劉瓊稱，她認為假離婚不是好兆頭，家里父母也一致反對，最終他們還是放棄了這一念頭。
劉瓊向記者坦言，投資買第三套房，他們更側重投資性。“這三套房產還是考慮快進快出，起碼五年內要能出手，投資太久對我們的資金壓力也是個挑戰。”
得知限購令解除的消息時，劉瓊和丈夫慶幸“幸福來得太突然”，不過抱著投資的心態去看房，他們感覺越看越糊涂。劉瓊拿出近期的一份報紙，指著報紙上披露的數據分析。
“8月5日，我市新建商品住宅成交量320套，而解除限購的黃島和城陽分別占22套和88套，大有直逼成交量半壁江山的趨勢，而其它限購區市則相對冷淡，市南區的成交量現當日滑鐵盧。”劉瓊表示，島城新建商品房呈現地域性冰火兩重天景象，這讓她對買房選哪更找不著北。“黃島、城陽大部分購買者肯定是剛需購房者，我們要在那買，未來要出手時價格肯定不會炒得太高。但是在市區買，我們就必須要買144平方米以上的房子，這對我們還是有資金壓力。”反復比較下，劉瓊和丈夫在買房區域選擇上沒了主意，“還是再等等看吧，看能不能將限購解除的套型面積降到100平方米左右，到時候再出手最合適了。”
人物故事二： 姓名：胡俊（化名）職業：外企職員收入：家庭年收入25萬元左右
二手房稅費成“絆腳石”
“買房要趁早！”這是胡俊的買房信條。2009年初，島城房價尚位于低點，工作剛兩年的胡俊靠著“東拼西湊”加貸款，在浮山后四小區花費50多萬元買下一處套一房，此后該處房價呼呼漲，朋友們都說他眼光好。
去年年初，“國五條”一出臺，胡俊認為以后房價肯定要漲，于是和家人商量，趕緊湊錢出手，花費70多萬元購置一套套二改善住房。“兩套房子都不大，雖說住著也能住得開，但畢竟感覺‘都拿不出手’，還是想換個大一點的。”胡俊為人豪爽，平時喜歡招呼朋友來家聚會，兩套房子客廳都不大，人一多顯得特別擁擠，這讓胡俊換房的心越來越迫切。不過受限購令影響，胡俊無法買第三套房，這讓他買房的念頭只能暫時封存。
8月份限購令解除的消息，將胡俊換房的心重新攪熱，這次他準備好好規劃一下。“先將第三套住房定好買下，然后慢慢將兩套小房賣掉。”胡俊稱，畢竟現在有孩子，而且老人還在這邊照顧孩子，肯定不能將兩套小房都賣了再買第三套房子，畢竟租房子還是太麻煩。
胡俊在青島一家私營企業從事市場營銷工作，而妻子在一家外資企業做職員，兩人年收入加獎金在25萬元左右，收入在青島算中等水平。“現在我又到了重新抉擇的時候了。”胡俊受訪時說，他表示這次換房對自己很重要，畢竟當前房價走勢還不明朗，有的人看漲，有的人看跌，“父母這一輩子的積蓄，我和對象所有的收入，除日常開支外，幾乎全用于還銀行房貸了。”
限購令放開，胡俊和妻子換房行動也正式開始，兩人這些天在新樓盤和二手房之間反復比較，由于好地段的新房144平方米以上的戶型還是少，而二手房144平方米以上的房子總價都比較高，這讓兩人的換房行動進入“持久戰”。
另外，胡俊和妻子將手上的兩套房子都掛到中介處，結果發現來看的人很多，但真正要成交的人不多。“第一套房子已過5年，這樣交易時稅費少了很多。不過我第二套房子還在5年內，交易時要多1%的個人所得稅和5.67%的營業稅，這樣就使得房子要不上高價。”胡俊稱，房子掛出去來過很多撥看房者，但有意成交的人卻寥寥無幾。
據悉，目前青島二手房房屋買賣過程中需要繳納的稅費主要包括三大稅種和部分小稅費，其中三大稅種分別是個人所得稅、契稅和營業稅，其他稅費包含印花稅、登記費、手續費、公證費等等。其中法定買方需要繳納的稅費是評估費、契稅、登記費、手續費、印花稅、公證費和中介費，賣方需要繳納的是營業稅、個人所得稅、手續費、印花稅、中介費。“雖然市場上交易稅費由買方承擔，由于部分稅種是按成交總價的百分比收取，我們賣家房價也被拉低了，不然買家不會多掏這么多稅費。”胡俊郁悶地說，本想在換房時“快進快出”，孰料背后麻煩事還一大堆，這讓他買房也陷入糾結的狀態中。
[專家觀點] 買房換房都應量力而為
“不管是投資還是剛需改善，買房都要量力而行。”青島科威國際不動產總經理孫杰受訪時說，對于下半年房價走勢，他堅持認為房價不會跌，他稱房價還是左右購房者“無形的手”，房價沒有下跌預期前提下，購房者可根據自己實際情況選擇改善。
北大資源青島公司副總裁周利表示：“青島的放開限購是由點及面，逐步放開政策，這可以說是政府的一個試驗。因為具體效果要看市場的反饋。分區域與戶型放開限購，可以看出主要是針對投資性需求。尤其是黃島跟城陽，除本地居民外主要還是以投資客為主。”他也提到，放開144平以上的限購也主要是針對比較有實力的中產階級，畢竟目前中國的有錢人比較缺乏投資環節的，這樣可以為他們增加一些投資的渠道。
“遇到新政策，恐慌性改善住房完全沒必要，買房換房都要量力而行。”太平洋房屋山東區域相關負責人趙玉科介紹說，著急換房者若因換房背上一屁股債，不僅影響自己和家人的生活質量，還讓自己背負巨大的還債壓力，這樣讓整個家庭都處于風險狀態中，這完全沒有必要。“市民要換房時可以降低一點生活標準，但必須要讓整個家庭有應急資金保障。” （記者 錫復春）
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