據克而瑞最新統計數據顯示，2014年上半年青島市辦公地產供應58.57萬平方米，同比增加54.6%，環比下降31.0%；成交27.90萬平方米，同比上漲94.6%，環比下降12.5%，市場成交均價為14936元/平方米，較2013年下半年下降6.0%。克而瑞相關分析人士認為，自2011年下半年以來，青島市辦公地產市場維持在供應較充足的水平，2013年下半年，辦公市場較為火熱，供求價達到歷年高峰，2014年市場有所降溫，成交回落，整體辦公市場供大于求，供求價均呈現高位回落，但仍位于歷史較高水平。
城陽嶗山兩區域進入發展期
據了解，從2011年以來，傳統寫字樓高聚地市南區新增供應量逐年遞減，市內其他區域辦公市場開始發力，尤其是處于發展期的城陽區和嶗山區最為明顯。2014年上半年，兩區供應量共39.16萬平方米，占總供應量67%，源于城陽區青島總部基地國際港和天安數碼城以及嶗山區金融改革試驗區的辦公項目。市北區和原四方區也逐步進入銷售階段，高新區科技長信商務區也開始興起。
成交方面，2014年上半年依舊延續了2011年至2013年的區域走勢，市南區、市北區、嶗山區、城陽區、黃島區依然是辦公地產成交的主戰場。嶗山區自2013年下半年創下近年來各區市成交最高峰后，于今年有所回落。市南區、市北區今年上半年有較大程度增長，源于市南區泰山基業和乾豪國際廣場以及市北區興商大廈。
辦公成交面積段、單價段較集中，中小面積、中低價位SOHO產品占比較大。
從成交面積段看，150平方米以下面積段產品占辦公成交總量的絕對比重，但是自2012年下半年以來有略微下降，150~200平方米面積段產品略微增長；60平方米以下面積段保持穩定成交；從成交單價看，15000元/平方米以下價段產品，占總成交的70%以上，5000元/平方米以下價段產品已幾乎不可見；由于輔城區辦公成交的增加，5000~10000元/平方米價段的占比有所增長。
SOHO產品成投資新增長點
從上半年全市辦公成交面積和成交金額排行榜來看，主城區高層標準辦公仍是市場主流，但園區式和SOHO辦公逐步興起。據鵬利南華項目相關負責人介紹，SOHO是英文“SmallOfficeHome Office”的頭一個字母的拼寫，就是小型辦公、家里辦公的意思。位于嶗山區遼陽東路和勁松七路的鵬利南華項目是一個大型的商業綜合體，其中2~4號樓具有SOHO功能，2號樓為精裝修項目，除基本的硬裝之外，還包括家具床墊、家電，家電全部選用海爾、海信、澳柯瑪等一線知名品牌，實現真正的拎包入住。面積從39~136平方米，空間靈動，選擇性比較大，并配有多處停車場，可提供車位1100多個，宜居宜商，非常適合正處于創業期的年輕人，同時，也是非常好的投資項目。
鵬利南華項目緊鄰規劃中的金家嶺金融新區，處于青銀高速出入口財富地帶，無縫連接規劃中M4地鐵線，項目自身配套完善，項目除包含純寫字樓、具有SOHO功能的辦公地產、連鎖酒店外，還包括7.5萬平方米的全新樂活主題商業項目，集文化教育、餐飲、500強超市和知名電影院線為一體，目前推出大型超市旁20~90平方米的黃金準現房旺鋪，無疑是當今非常值得關注的投資項目。
辦公地產“變身”理財產品
在上半年辦公地產的“成績單”上，位于市北區的青房財富地帶表現出色，躋身上半年成交面積和成交金額TOP10排行榜。據了解，該項目的熱銷很大一部分原因是營銷方式的創新，在島城首推理財型寫字樓，首付50萬元變420萬元，10年托管，年收益10%。“10年托管收益100萬元+10年托管資金收益60萬元+10年房產升值為260萬元=420萬元。”據該項目相關負責人介紹，公司推出的理財型寫字樓均價18000元/平方米（含2000元/平方米精裝），最小戶型為55平方米，總價接近100萬元，如果按100萬元計算，首付50萬元，年收益10%，即每年托管返還10萬元，返還10年，10年青房財富地帶將返還業主100萬元；而每年返還的10萬元，通常業主不可能放在手中貶值，會拿出來用于再投資，收益率按10%計算，10年托管資金收益可達60萬元；另外，按2008年~2013年青島寫字樓單價平均增幅10%計算，現在100萬元購入的寫字樓10年后將升值為260萬元。
青房財富地帶為了將業主的投資風險降到最低，為業主的投資做了雙重保險。首先，與青島市擔保信息園區有限公司簽訂了擔保協議，由青島市擔保信息園區有限公司為該項目提供擔保，保障業主每年能拿到10%的收益；其次，青房財富地帶還對此次出售的寫字樓項目推出5年回購業務，即業主購買該物業5年后，如果不想繼續持有，青房財富地帶將原價回購。
本報記者 辛小麗
請輸入驗證碼