今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)加碼。僅3月份以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)或升級(jí)不同程度的調(diào)控政策。在此背景下，一季度住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)整體回落。不過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)的購(gòu)買熱情并未減退，一季度恒大、碧桂園等十大房企拿地總價(jià)高達(dá)2246億元，同比大幅增長(zhǎng)83.3%。
房企購(gòu)地金額同比大增
盡管近期各地樓市調(diào)控新政陸續(xù)出臺(tái)，依然難以抵擋房企拿地?zé)崆椤?/p>
3月28日下午，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)新政后的首場(chǎng)拍賣。經(jīng)過(guò)激烈角逐，天恒以15.8億元競(jìng)得通州臺(tái)湖地塊，首創(chuàng)以17.6億元、配建12.8萬(wàn)平方米自住房競(jìng)得密云地塊。
對(duì)商辦調(diào)控政策出臺(tái)后，3月30日北京土地市場(chǎng)迎來(lái)商辦用地首拍。當(dāng)天有3宗商辦用地參與競(jìng)拍，分別位于朝陽(yáng)區(qū)和大興區(qū)。三宗F3類用地合計(jì)規(guī)劃建筑面積24.1萬(wàn)平方米，合計(jì)起價(jià)40.4億。最后成交價(jià)格合計(jì)為53.5億。
今年一季度，上海樓市成交量環(huán)比下跌30%左右。但房企拿地意愿并未降低，以小昆山地塊為例，土地樓板價(jià)3萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)保本價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。今年3月，上海連續(xù)中止5幅地塊出讓，單個(gè)地塊競(jìng)爭(zhēng)房企超過(guò)15家。
熱點(diǎn)二三線城市也不例外，今年一季度蘇州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地（不含吳江區(qū)）共出讓14宗，成交面積63.22萬(wàn)平方米，成交金額178.77億元。土地出讓面積同比增加182.73％，成交金額同比增長(zhǎng)1101％。
伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不斷深入，房企也在規(guī)模化和業(yè)績(jī)競(jìng)賽中加速奔跑。與此同時(shí)，房企對(duì)土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)的重視也越來(lái)越大。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，恒大、碧桂園、中海、保利、龍湖等10大房企拿地總額高達(dá)2246億元，同比大幅增加83.3%。
中指院方面認(rèn)為，2016年，在熱點(diǎn)城市樓市量?jī)r(jià)齊升趨勢(shì)的帶動(dòng)下，房企取得較好的去化效果。步入2017，企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)積極，拿地?zé)崆橐琅f高漲。前三月，土地市場(chǎng)供應(yīng)處于低位，房企的城市投資趨勢(shì)高度趨同，促使重點(diǎn)城市土地價(jià)格高漲，10家企業(yè)土地成交規(guī)劃面積同比增加39.7%。
從拿地金額來(lái)看，碧桂園、恒大位居前兩位。兩家拿地金額合計(jì)在排行榜中占比超30%，規(guī)劃建筑面積占比近45%。其中，碧桂園無(wú)論拿地?cái)?shù)量、拿地金額均排名首位，該企業(yè)前三月在三四線城市的拿地面積與金額占比分別達(dá)72%、45%；恒大、中海、保利的拿地金額也均超過(guò)平均金額225億元，緊隨其后；招商蛇口前三月在廣州、南京、合肥等城市加大投資力度，樓面均價(jià)近2萬(wàn)元/平方米，相對(duì)處于高位。
另一方面，地方城市的土地收入也相應(yīng)大漲。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度，全國(guó)50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為6370.2億元，同比增長(zhǎng)63.8%。武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市賣地超過(guò)200億。房企對(duì)熱點(diǎn)城市熱門地塊拼搶依然積極，包括南京、蘇州、廈門等2016年的二線城市地價(jià)依然處于高位，即使在地方政府設(shè)置多重調(diào)控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然被多家企業(yè)拼搶。
二線城市多為布局重點(diǎn)
從企業(yè)布局戰(zhàn)略來(lái)看，一線、熱點(diǎn)二線城市仍為重點(diǎn)。今年1-3月，全國(guó)土地成交額前10名的城市累計(jì)成交額為2961億元，同比增加59%。二線重點(diǎn)城市繼續(xù)占據(jù)榜單前列，其中武漢以513.1億元領(lǐng)銜全國(guó)，合肥超過(guò)400億，同比漲幅明顯。此外，在規(guī)劃建筑面積方面，武漢、鄭州等熱點(diǎn)二線城市土地成交面積排名靠前。
從住宅用地成交總價(jià)排行榜來(lái)看，熱點(diǎn)城市核心地塊仍被市場(chǎng)熱捧，TOP10地塊成交總價(jià)較2月環(huán)比下降超30%。受熱點(diǎn)城市政策調(diào)控影響，3月份，TOP10地塊成交總價(jià)在一季度中處于最低；排名前3的地塊成交金額在40億元-55億元之間，而2月份排名前3的地塊均在90億元以上。
從各城市群拿地情況來(lái)看，房企在長(zhǎng)三角城市群拿地金額更高。受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度影響，長(zhǎng)三角區(qū)域成為眾多房企投資的熱點(diǎn)，直接促進(jìn)土地市場(chǎng)異常火熱，TOP10企業(yè)以1052億元的拿地總價(jià)排名第一，環(huán)渤海以682億元緊隨其后，珠三角的拿地金額則為578億元。
一季度各線城市住宅用地成交量均正增長(zhǎng)，部分城市成交體量較大。全國(guó)300個(gè)城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長(zhǎng)13.0%；其中二線城市同比增長(zhǎng)19.0%，增幅最大。從一季度住宅用地成交面積TOP20來(lái)看，鄭州、徐州、武漢成交面積已超過(guò)750萬(wàn)平方米，位居前三；另有西安、重慶等城市成交超400萬(wàn)平方米。
高地價(jià)暗藏后期風(fēng)險(xiǎn)
從土地價(jià)格來(lái)看，今年一季度全國(guó)300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)2099元/平方米，較去年四季度上漲8.3%，同比上漲49.0%。其中，住宅用地成交樓面均價(jià)3412元/平方米，較上一季度微幅上漲0.7%，同比上漲44.1%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，由于現(xiàn)在土地市場(chǎng)上很明顯拿地成本增加，而一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，房企很可能面臨巨大的銷售難題。他認(rèn)為，巨大的成本壓力放大了房企風(fēng)險(xiǎn)；而對(duì)于溢價(jià)率超過(guò)100%的高價(jià)地來(lái)說(shuō)尤為明顯。
張大偉認(rèn)為，特別是在調(diào)控城市內(nèi)拿地較多的企業(yè)，很可能面臨市場(chǎng)全面限價(jià)、限購(gòu)的影響。“如果房企拿地金額中有超過(guò)70%分布在調(diào)控城市中，而這些城市調(diào)控政策繼續(xù)重壓，這將給企業(yè)銷售帶來(lái)巨大壓力。”
值得一提的是，監(jiān)管層已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的拿地資金開(kāi)始從嚴(yán)監(jiān)管，禁止企業(yè)用非自有資金拿地。同時(shí)，房企的再融資渠道也呈現(xiàn)收緊態(tài)勢(shì)，一季度房企國(guó)內(nèi)發(fā)債總規(guī)模出現(xiàn)大幅下降，發(fā)債的利率也在小幅回升。央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部委對(duì)房企融資均釋放了收緊的信號(hào)，多渠道正在收緊房企的“杠桿”。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。他分析指出，房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，這意味著2017年下半年，房企首次“加杠桿”的資金將到償還期限。如果企業(yè)無(wú)力償還，則面臨資金壓力。
張宏偉進(jìn)一步指出，如此一來(lái)，對(duì)于房企來(lái)講無(wú)非兩個(gè)解決方法：“一是借新還舊，但發(fā)債成本已推高，私募收緊，非自有資金已經(jīng)不能用于拿地環(huán)節(jié)。毫無(wú)疑問(wèn)，資本市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)收緊，到了下半年，房企通過(guò)借新還舊的能力會(huì)進(jìn)一步降低。”
“另一種渠道，就是要加快銷售回籠資金，通過(guò)銷售回款解決資金壓力。”他認(rèn)為，現(xiàn)在看來(lái)，在調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行的背景下，市場(chǎng)去化速度大幅降低，到了下半年，市場(chǎng)調(diào)整的深度也將進(jìn)一步加大。“屆時(shí)，房企只有通過(guò)‘以價(jià)換量’的方式解決銷售問(wèn)題，解決目前的資金兌付壓力。”
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