本報訊（記者 陳璐）房地產大勢，跌久必漲，漲久必跌。上半年，青島房地產市場成交量出現了明顯下滑，住宅銷售價格指數同比漲幅持續回落，環比指數5月份以來開始下降。隨著市場降價預期越來越高，購房者觀望情緒濃厚，開發商營銷壓力加大，房地產市場進入回調期。
新房二手房成交同比降幅大
今年上半年，我市房地產市場運行情況不容樂觀。住宅成交量大幅下滑，市場明顯遇冷。從青島六區（市南、市北、李滄、嶗山、城陽、黃島）網簽數據來看，1~6月青島市區新建住宅成交19206套，與去年同期相比下降31.5%；二手住宅方面，1~6月青島市區共成交11388套，與去年同期相比下降37.9%。雖然去年同期受“新國五條”調控政策影響，成交量有所偏高，但與去年下半年相比，成交量下滑也十分明顯，今年上半年市區新建住宅比去年下半年下降了51.6%，二手住宅成交量比去年下半年下降了27.2%。從成交量來看市場明顯遇冷。
同比漲幅持續回落。與去年同期比，今年1~6月份新建商品住宅銷售價格分別上漲10.4%、9.2%、8.2%、7.5%、6.4%、4.8%，漲幅連續6個月回落，回落幅度分別為0.1、1.2、1、0.7、0.9、1.6個百分點。今年1~6月份二手住宅銷售價格分別上漲3.8%、3.5%、3.2%、2.6%、1.8%、1%，漲幅連續5個月回落，回落幅度分別為0.3、0.3、0.6、0.8、0.8個百分點。
環比指數由升轉降。今年1~6月份青島市區新建商品住宅銷售價格環比指數分別為100.6、100.3、100.1、100.1、99.9、99.4。1~4月份環比漲幅持續回落。其中，二手住宅4月份環比指數自2013年1月份上漲以來首次下降。
六大因素制約成交及價格
綜合各方面來看，經濟增速放緩、銀行信貸收緊、住房公積金政策調整、庫存壓力加大、置業者觀望情緒濃厚、整體需求規模降溫，這六大因素導致青島住宅銷售價格指數漲幅回落和成交量下降。
今年政府將會實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，經濟發展維持在7%左右，這意味著貨幣因素將會得到控制，經濟發展將會放緩腳步，面臨下行壓力。受大環境的影響，房地產過熱的現象將會逐步回調。多數房企反映，今年以來，銀行出于風險考慮，對房地產相關貸款審批逐漸趨嚴；銀根持續收緊，首套房貸款利率優惠的取消和上浮削弱了剛性需求的購買力。同時，青島住房公積金政策的調整對樓市影響較大。調整后青島市住房公積金貸款門檻提高，額度降低，這一政策迫使客戶轉向商業貸款或者組合貸款，這樣使購房者的購房成本進一步增加，許多剛需購房者開始觀望。
庫存壓力加大也是制約房價過快上漲的一大因素。從青島城調隊的統計數據來看，截止到2014年6月末，青島市商品房待售總量達437.2萬平方米，比去年同期增長12.9%。從青島市交易中心了解到，截止到6月底，青島市區住宅存量約為7.6萬套，按前6個月平均銷量3201套來算，大約需要兩年時間來消化。
青島房價進入溫和發展期
未來青島市住宅銷售價格走勢如何？業內人士普遍認為，作為二線沿海城市，青島市區住宅銷售價格會延續全國的發展態勢，進入溫和發展期，在一定時期內，保持房價處于平穩小幅上漲態勢。
從市場調研的情況看，多數房地產企業依然對青島房地產市場持樂觀態度，原因主要有以下三點：一是房企業普遍認為青島樓市的潛在需求強烈，作為沿海城市有很強的吸引力，外地購買力比較強勁，改善類需求也比較旺盛。二是從長遠來看，目前我國城鎮化率在50%左右，而歐美發達國家的城鎮化率在70%左右，新型城鎮化的目標將顯著地推動房地產市場的需求。三是從全國來看，青島的房地產泡沫相對較少。尤其是李滄區、城陽區和開發區的房價存在泡沫并不是很大，市南區、嶗山區和市北區房價較高，泡沫存在的比重大一些。但和南方一些城市比單價偏低，因此下降的空間不大，長期看房價依然看漲。
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