新華房產(chǎn)9月5日武漢訊(記者 蔡其勝 劉瑩)多年以來，不少外來房企均在武漢房地產(chǎn)市場中嘗到了甜頭，但外來開發(fā)商想深入武漢市場并不容易。隨著武漢中心城區(qū)開發(fā)節(jié)奏的放緩，“好地少，地難拿”成為各大外來房企必須面對(duì)的首要問題。通過收購公司股權(quán)進(jìn)入武漢房地產(chǎn)市場，近兩年來已經(jīng)成為不少國內(nèi)一線房企“曲線拿地”、推出項(xiàng)目的另一種選擇。
沿海地產(chǎn)：由控股到合作開發(fā)
沿海地產(chǎn)是一家在香港上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司，國內(nèi)業(yè)務(wù)遍已及多數(shù)一二線城市。沿海地產(chǎn)在武漢業(yè)務(wù)起步較早，早在2011年，金銀湖畔的沿海麗水佳園便已入市，現(xiàn)在已成為武漢較為成熟的大型居住社區(qū)；沿海地產(chǎn)在武漢開發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目——沿海賽洛城，總建筑面積達(dá)146萬方，也已建設(shè)至第7期，即將開發(fā)完畢。
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自兩大項(xiàng)目之后，沿海地產(chǎn)在武漢土地市場上一直保持沉默。直到今年，菱角湖公園旁，與萬達(dá)廣場隔湖相望的沿海菱角湖壹號(hào)項(xiàng)目亮相，讓業(yè)內(nèi)的目光再次聚焦到沿海地產(chǎn)身上。然而該項(xiàng)目信息卻顯示，開發(fā)商為武漢致盛集團(tuán)有限公司 ，致盛集團(tuán)也正是該宗地塊原址武漢圖書大世界的投資開發(fā)公司，沿海地產(chǎn)何時(shí)入駐該地塊開發(fā)引人注目。
根據(jù)媒體報(bào)道，早在2007年，沿海地產(chǎn)集團(tuán)就已經(jīng)跟致盛企業(yè)集團(tuán)簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議書》，把后者擁有的武漢圖書大世界、中南建材市場和武湖農(nóng)場等3個(gè)項(xiàng)目納入合作意愿之中。
沿海家園(HK01124)2010年年報(bào)顯示，沿海集團(tuán)在該年度以港幣5.5億元向第三方收購若干國內(nèi)資產(chǎn)及負(fù)債，其中就包括武漢致盛集團(tuán)有限公司的90%資本權(quán)益。至此，致盛集團(tuán)正式成為沿海集團(tuán)控股子公司，沿海地產(chǎn)也獲取了武漢圖書大世界項(xiàng)目(即沿海菱角湖壹號(hào))開發(fā)權(quán)，擬發(fā)展13.3萬方的商業(yè)項(xiàng)目。后續(xù)資料顯示，武漢圖書大世界項(xiàng)目于2011年變更規(guī)劃，開發(fā)面積增至17.2萬方。
2013年，沿海集團(tuán)與獨(dú)立第三方簽訂買賣協(xié)議，出售其附屬公司武漢致盛集團(tuán)有限公司60%股權(quán)，現(xiàn)金代價(jià)為人民幣2.8億元。從2013年沿海家園年報(bào)可得知，該宗交易已達(dá)成，沿海集團(tuán)不再擁有武漢致盛公司控股權(quán)，致盛集團(tuán)成為沿海集團(tuán)合資企業(yè)。武漢圖書大世界項(xiàng)目因此成為兩家合作開發(fā)項(xiàng)目，但仍由沿海地產(chǎn)委任項(xiàng)目經(jīng)理，提供項(xiàng)目管理及工程服務(wù)。
資料顯示，沿海菱角湖壹號(hào)總建筑面積達(dá)17.23萬方，于2013年8月動(dòng)工，預(yù)計(jì)于2016年第二季度竣工，2014年第三季度預(yù)售。
金地集團(tuán)：通過間接控股拿地
南湖西畔，金地圣愛米倫備受武漢置業(yè)者關(guān)注。該項(xiàng)目為金地集團(tuán)于2010年開發(fā)的法式文化宅邸風(fēng)格住宅，總體量達(dá)38萬方，目前已進(jìn)入銷售末期。然而，細(xì)心的購房者可以發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目開發(fā)商為武漢光谷農(nóng)業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司，為何成為金地集團(tuán)旗下開發(fā)項(xiàng)目?
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根據(jù)金地集團(tuán)2010年年報(bào)顯示，2009 年 10 月 26 日，公司與湖北萬豪置業(yè)有限公司簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，受讓萬豪置業(yè)所持有的湖北萬豪科技發(fā)展有限公司 70%的股權(quán)。湖北萬豪科技發(fā)展有限公司遂成為金地集團(tuán)下屬子公司，持股比例和表決權(quán)比例均為70%。
然而，湖北萬豪科技發(fā)展有限公司業(yè)務(wù)范圍僅為通訊電子產(chǎn)品科技研發(fā)、生產(chǎn)、技術(shù)咨詢，金地為何對(duì)其“情有獨(dú)鐘”?經(jīng)查，萬豪科技持有武漢光谷農(nóng)業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司75%的股權(quán)。2008年7月，武漢光谷農(nóng)業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司以總價(jià)54761萬元拿下EP(2008)003號(hào)地塊，該地塊位于二環(huán)線以北，丁字橋以西，西臨武紙公路，北鄰規(guī)劃路，凈占地面積202752平方米，總建筑面積382477平方米，容積率1.89，建筑密度28.7%，綠地率29%，樓面地價(jià)1429元/平方米。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，金地公司亦間接取得對(duì)武漢光谷農(nóng)業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司旗下EP(2008)003號(hào)地塊的開發(fā)控制權(quán)。
資料顯示，金地圣愛米倫所處地塊規(guī)劃為農(nóng)業(yè)園三期孵化器、配套住宅和商鋪，本屬于武漢光谷農(nóng)業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)開發(fā)。在股權(quán)收購時(shí)，金地公司與萬豪置業(yè)約定，由公司和萬豪置業(yè)派員組成管理團(tuán)隊(duì)，共同開發(fā)南湖項(xiàng)目中的住宅部分，與之相關(guān)收益和風(fēng)險(xiǎn)則由公司和萬豪置業(yè)按照 70%和 30%的股權(quán)比例來享有和承擔(dān);而對(duì)于南湖項(xiàng)目中的研發(fā)部分，則由萬豪置業(yè)與武漢光谷農(nóng)業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司的少數(shù)股東武漢高科農(nóng)業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“高農(nóng)集團(tuán)”)組成管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行共同開發(fā)，與之相關(guān)的收益與風(fēng)險(xiǎn)由萬豪置業(yè)和高農(nóng)集團(tuán)享有和承擔(dān)。
新華聯(lián)：并購實(shí)現(xiàn)市場拓展
不僅沿海、金地頻頻通過股權(quán)收購方式在武漢拿地，首次進(jìn)駐武漢市場的新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)顯得更為干脆，直接通過全盤并購來實(shí)現(xiàn)自己的業(yè)務(wù)拓展。
2012年1月，新華聯(lián)公司全資子公司新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)獲得武漢市南光谷江夏大道以南的地塊，正式進(jìn)駐武漢。2013年12月15日，新華聯(lián)在武漢開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目新華聯(lián)青年城首次開盤;今年3月，樓盤進(jìn)行二次加推。相關(guān)信息顯示，此宗地塊也并非通過一級(jí)市場獲得。
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根據(jù)2012年1月新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司第七屆董事會(huì)第九次會(huì)議決議公告，全資子公司北京新華聯(lián)置地有限公司擬與武漢百步亭聯(lián)合置業(yè)有限公司簽訂武漢大花山生態(tài)科技開發(fā)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)協(xié)議，收購武漢大花山生態(tài)科技開發(fā)有限公司(以下簡稱“武漢大花山”)100%的股權(quán)。本次交易完成后，新華聯(lián)置地持有武漢大花山100%的股權(quán)，成為其單一股東，交易金額為4.54億元。
在本次交易后，新華聯(lián)正式取得了武漢大花山名下“夏國用(2008)第370號(hào)”國有土地使用權(quán)，該地塊不涉及任何權(quán)屬糾紛和拆遷，屬于凈用地。
資料顯示，該宗江夏地塊由武漢大花山于2008年通過土地出讓方式獲得。2010年12月，由于江夏區(qū)規(guī)劃局對(duì)該土地所處區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，地塊進(jìn)行過一次變更，變更后土地凈用地面積為 299,913.78 平方米，可開發(fā)建筑面積490,629.45 平方米，容積率為 1.64。
股權(quán)收購或成更多房企選擇
其實(shí)，不僅武漢樓市呈現(xiàn)不少一線開發(fā)商“曲線拿地”，在國內(nèi)也越來越多的開發(fā)商正借助股權(quán)收購、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等二級(jí)土地市場攬地。在2013年融創(chuàng)中國中期業(yè)績新聞發(fā)布會(huì)上，孫宏斌曾高調(diào)公開表示，未來將繼續(xù)以并購形式購地，不會(huì)以高價(jià)拿“地王”。
有分析人士分析稱，土地公開交易市場中企業(yè)之間的競爭日漸殘酷，尤其在土地資源日益稀缺的一線城市和部分重點(diǎn)二線城市，僧多粥少的狀況更加突出;因此，在傳統(tǒng)招拍掛方式拿地的難度和成本越來越高的當(dāng)前，有不少開發(fā)企業(yè)開始將目光轉(zhuǎn)向二級(jí)市場，“曲線入市”這種做法或?qū)⒏喑霈F(xiàn)。
另一方面，近年來房地產(chǎn)行業(yè)大魚吃小魚的情況也是誘發(fā)因素之一。開發(fā)、營銷能力不足的房企項(xiàng)目只能被實(shí)力雄厚的大公司收購，然后那些大公司再憑借其強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，通過股權(quán)收購、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式拿地具備一定優(yōu)勢。張宏偉介紹，與招拍掛相比，二手土地買賣雙方可以就價(jià)格展開協(xié)商。對(duì)于買方來說，購地成本也相對(duì)便于控制。另一方面，在地點(diǎn)和合作方式上，也有較大的自主權(quán)。此外，一些中小企業(yè)由于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移或者資金壓力大等原因轉(zhuǎn)讓地塊，也給尋地的房企提供了機(jī)會(huì)。
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