樓市迎來史詩級利好，專家、大V們輪番出場解讀，很多觀點其實是屁股決定腦袋，背后都有著自己的利益訴求，而真正有價值的信息只有兩個——“量”和“價”。
由于利好出臺至今時間較短，還沒有出現具有參考意義的成交量和價格數據，但對經濟周期和行業景氣度變化最敏感的債市和股市，已經從量和價兩方面做出了前瞻性解讀。
超長期國債不相信通脹
萬科債兌現樂觀情緒
先談債市。
5月22日，債市出現了很無厘頭的一幕：首期30年超長期特別國債（滬市019742、深市102267）上市交易，高開后一路上漲，019742最大漲幅達到25%觸發臨停。25%是個什么概念呢？這只國債票面利率是2.57%，25%的漲幅相當于一次性計提了10年的利息收入總和。
019742恢復交易后，在尾盤回吐了全部25%的漲幅，102267也出現了快速回落。
超長期國債自帶利率風險，理論上通脹水平超過2.57%，30年超長期特別國債的票面利息收益就會縮水。即使是這樣，開盤仍然被爆炒，潛臺詞就是預期長期通縮。因為房地產在經濟回升中扮演重要角色，這就等于在說看淡地產回暖。
當然，超長期特別國債上市首日爆炒不排除有投機資金翻云覆雨，市場交投充分的萬科企業債更能說明問題。5月22日，萬科多只境內債午后加速下跌，“21萬科04”跌幅一度超過13%，“21萬科06”“22萬科02”等跌幅都超過了5%。
企業債持有人主要擔心企業信用風險，也就是沒錢還賬的風險。在今年4月的投資者關系交流會上，萬科承認當前的確遇到了階段性經營困難，流動性短期承壓。截至2023年年末，萬科集團負債總額高達1.1萬億元；總資產約為1.5萬億元，存貨總量為0.7萬億元，占資產總額的47%。
在地產史詩級利好政策出臺后，萬科債與萬科股票同步反彈，在5月22日領先調整，這表明債券投資者仍然擔心萬科資金回籠壓力，也就是萬科去庫存可能慢于預期。
整個地產鏈的債券表現，可以進一步說明，市場在交易地產利好帶來的樂觀情緒，而不是行業景氣度明顯好轉。
4月23日—5月17日，地產鏈上的建筑材料和建筑裝飾類公司的可轉債整體上漲7.21%和4.78%，超越中證轉債指數的3.36%。地產鏈上的民企公司可轉債上漲5.38%、AA級企業可轉債上漲10.03%（同期AAA級只漲了2.15%）。
從上述數據可以看出，評級相對低的、信用風險相對大的、在地產下行中受損嚴重的企業，其可轉債漲幅更大，這表明上漲更多的是超跌反彈性質，是做多情緒的宣泄，而不是行業反轉邏輯的推演（如果是演繹行業景氣度反轉，應該首先由大型龍頭企業的上漲帶動）。
股市預期交易量回升
房產存量仍然巨大
相比債券投資者的謹慎，股票投資者更為樂觀。統計通達信地產板塊數據，截至5月23日的近20個交易日中，三只個股漲幅翻倍，分別是德必集團、我愛我家、特發服務，均為地產經紀和物業管理概念，股市開始憧憬地產交易量大幅回升、改善型需求集中下場。
此外，家居用品板塊走出了一只四連板牛股亞振家居，演繹的也是地產交易放量帶來的需求拉動。
不過需要注意的是，萬科、保利、金地三巨頭股價已經高位放量滯漲，機構兌現意愿強烈，行業反轉的故事動聽，但不好講。
資本市場總是習慣提前反應，而現實問題的解決需要一步一步走，地產去庫存注定是一個長期過程。
根據國家統計局、中指研究院數據，截至4月，全國商品住宅待售面積3.9億平方米，有12個城市存量商品住宅待售面積超1000萬平方米。市場期待政府出手消化巨大的地產存量，以緩解市場供給過剩壓力。
那么，政府收儲可以消化多少庫存呢？
國家統計局數據顯示，2024年1—4月，商品房銷售額28067億元，同比-28.3%；商品房銷售面積29252萬㎡，同比-20.2%；簡單平均計算房價9500元/㎡。央行安排了3000億元專項再貸款，按照60%的比例，可以拉動5000億元商業銀行貸款。假設地方政府以市場價的五折收購房產，花掉全部貸款可以吸納1.05億平方米，占全部存量的27%。
這只是一個簡單假設，實際操作起來流程復雜，具體進度難以推測，在區域分布上也不平均。在充分消化史詩級利好政策帶來的做多情緒后，債市和股市將面臨樓市交易數據的現實考驗。
青島財經日報/首頁新聞記者 李冬明
責任編輯：林紅
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