市民吐槽中介費動輒數(shù)萬，增加了購房成本，讓人吃不消。記者了解到，去年二手房成交火爆之時，青島大小中介將中介費收費標準提高到了3% ，在今年成交不旺的局面下，中介費是不是該降一降？對此 ，科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說，中介運營成本很高，十年才漲了一次價。購房者關(guān)注中介費是可以理解的，但更應(yīng)該關(guān)注背后的服務(wù)。
案例 中介費漲到3% ，成買房絆腳石
市民陸先生今年在市北萍鄉(xiāng)路買了一套二手房，成交總價約為100萬元。“中介費花了3萬元，托朋友關(guān)系打了折扣，總算便宜了幾千元。”陸先生說 ，“前段時間房屋中介稱二手房市場不景氣，要求搜房網(wǎng)降端口收費，那么房屋中介是不是也應(yīng)該向購房者讓利？”陸先生透露，他朋友中也有想買二手房的，但普遍嫌中介費太高，希望中介能降一降費用。
陸先生給正在看房的朋友算了一筆賬，總價100萬元的房子，房產(chǎn)證不滿5年要交5.5%的營業(yè)稅，2%的契稅加上個人所得稅和房屋維修金，還有3%的中介費，這些費用加起來就10多萬元了。“年輕人東借西湊買套房，這可真不是一筆小錢。”陸先生吐槽道。
今年28歲的王瑋4月份來到市南一家公司上班，年初已經(jīng)結(jié)婚的他眼下最需要的是一套房子。“打算買一套80多平方米的二手房，只需要中等裝修，盡快把在外地的老婆接過來。”王瑋說，辦商業(yè)貸款還25年，每個月得還4400元左右。“真是雪上加霜，90多萬元的房款，中介費按3%算，兩萬七就沒了。”王瑋的買房大計拖了兩個多月，中介費儼然成了買房路上的絆腳石。
“我最近看的李滄百通花園二手房，均價一萬一，附近的保利茉莉公館同樣是地鐵樓盤，新盤一期均價每平方米不到一萬。雖然茉莉公館離市南更遠一些，但靠近萬達配套更好。”王瑋說 ，如果不是希望早點兒接老婆住進現(xiàn)房，可能就考慮不要中介費、升值潛力更大的新樓盤了。
購房者 房東都降價了，中介費能不能優(yōu)惠些？
根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2013年上半年青島二手房共簽約21064套 ，與2012年同期的14914套相比，足足多出了6150套 ，同比增幅達四成以上；這個數(shù)字，甚至大大超過了2012年全年19609套的成交量。
據(jù)了解，在去年6月份之前，青島中介的收費標準為總房款的2%，小中介執(zhí)行下來大多會有折扣，甚至有1%便能成交的案例。由于去年上半年成交火爆，甚至一度出現(xiàn)搶房的現(xiàn)象。 “我們是去年7月份正式上調(diào)中介費的。成交旺只是我們漲價的外部因素，實際上，中介運營成本大才是漲價的主要原因。員工工資、門店投入以及推廣費用都在漲，我們只是順勢調(diào)整收費標準。”青島一家房產(chǎn)中介的總經(jīng)理表示，青島之前2%的收費標準相比一線城市是偏低的，才做出漲價的決定。
“剛開始我們執(zhí)行3%中介費時，是打算讓賣家分擔(dān)1%，買家是2%。但后來房東不同意，而買房的人那么多，最后3%的中介費都由購房者來出了。”科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說，“中介費由買賣雙方共同負擔(dān)沒有執(zhí)行下去，是因為在去年成交火爆的情況下，二手房交易市場成了一個賣方市場，羊毛出在羊身上，1%的中介費也轉(zhuǎn)嫁到購房者身上了。”
在今年二手房成交不旺、市場陷入觀望之中的局面下，賣方市場已悄然發(fā)生改變，中介費中1%的部分是不是應(yīng)該由房東來承擔(dān)呢？“購房者在觀望，房東也在觀望，一些房東看賣不上價錢，便轉(zhuǎn)售為租了。”孫杰說 ，“不排除一些急于賣房的人愿意出這個錢，作為給購房者優(yōu)惠的一部分。”
調(diào)查顯示 ，許多房東下調(diào)了掛牌價，表明在市場陷入觀望情緒之時 ，房東在和購房者過招之前，便降低了心理價位。“房東都打算降價了，中介費是不是該打個折？”有市民問道。
中介 運營成本大，十年才漲一次中介費
針對能否降低中介費的問題，科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰解釋說，青島中介費一直維持在低位，憋了十年才于去年調(diào)整收費標準。“現(xiàn)在我們的運營成本依然很大。”孫杰說 ，“建議消費者不要只看表面的中介費，而應(yīng)該兼顧中介機構(gòu)提供的服務(wù)。”
在一線大城市，比如說在北京，房屋買賣按照總房款的2.2%收取中介服務(wù)費，同時部分中介以代書費等名義加收0.5%的費用，合計2.7% 。“看上去青島3%的中介費比北京還高，但具體到實際操作中，我們3%就‘包圓’了，不會再收其他費用。而在一線城市，辦理貸款會再收1%到1.5%的服務(wù)費。”
“一套120萬元的房子，購房者相對來說缺乏談判經(jīng)驗，自己談到118萬元都會有難度，而交給中介，由于我們掌握更多房源，清楚這個區(qū)域的成交價位，談到95萬元都有可能。”孫杰說。
房款總價降了15萬元，中介費豈不是收得少了？針對這種疑問，孫杰說 ，“中介的最大價值就是通過磋商促使成交。如果砍不下價，購房者不買，中介更沒法賺了。相對中介砍掉的價，說不定比交的服務(wù)費還多。當然，我們也會考慮到房東的心理價位，砍得太多同樣沒法成交。在買賣雙方的心理價位中尋找最佳平衡點，這考驗中介的能力。”
◎提醒
購買二手房避開交易雷區(qū)
“我看好一套2000年的二手房，不通過中介直接跟房東交易。請問需要準備什么手續(xù)？”在青島政務(wù)網(wǎng)上，一名網(wǎng)友問道。
對此，市房地產(chǎn)登記(交易)中心副主任王建紅說：“二手房過戶，購房人在購房前應(yīng)先持身份證明、戶口簿、婚姻關(guān)系證明等證件原件及復(fù)印件，到購買房屋所在區(qū)房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)申請辦理《住房情況證明》(外地人提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明)。二手房交易流程如下：第一天掛牌，需產(chǎn)權(quán)人本人帶房地產(chǎn)權(quán)證(或房產(chǎn)證)，去交易中心掛牌處辦理掛牌手續(xù)。第二天網(wǎng)簽合同，需買賣雙方帶房地產(chǎn)權(quán)證(或房產(chǎn)證)，去交易中心簽約處辦理簽約手續(xù)。第三天辦理登記手續(xù)，需買賣雙方帶齊相關(guān)材料在登記窗口辦理登記手續(xù)。”
業(yè)內(nèi)人士指出，實際上二手房交易“水很深”、“雷區(qū)很多”。“得先審查房東的貸款有沒有還清，是不是交了房屋維修金，然后才能掛牌。”一名資深二手房經(jīng)紀人告訴記者，“對買房者來說，得注意房東是不是已經(jīng)轉(zhuǎn)出戶口，如果房東沒有遷出戶口交易后又找不著人，購房者落戶就麻煩了。”
“現(xiàn)在這種情況下，個人辦理房貸是非常困難的。如果不是首套房，辦理周期會很長。”孫杰說，“大型中介有合作銀行，辦理貸款這項服務(wù)就顯得很重要了。”記者咨詢了五四廣場附近一家銀行的經(jīng)理，這名經(jīng)理表示，在以前房價上漲、成交旺盛時，房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但現(xiàn)在樓市不景氣，銀行擔(dān)心出現(xiàn)壞賬，房貸的盈利也不被看好，銀行在發(fā)放個人房貸時比較謹慎。
“這兩個月我也找過不少中介，中介費清一色都收3%，大小中介都是這么報價。”在市南區(qū)上班的王瑋說 ，“有家來自煙臺的中介公司說中介費可以談，不過打了兩次交道之后我就猶豫了。沒想到同一家中介兩個二手房經(jīng)紀人的報價不一樣，竟差了兩萬多。”
去年買房時，孫女士通過一家小中介買房，中介費打完折1%，以為“賺到了”的孫女士沒想到，這只是麻煩的開始。“幫我辦貸款時要了一次錢，交上錢之后又說缺材料，拖拖拉拉。去年房貸還可以拿到八五折，中介又說我不符合條件辦不了，擺明了又要錢。”孫女士說。
“購房者關(guān)注中介費是可以理解的，但更應(yīng)該關(guān)注中介背后的服務(wù)。”孫杰表示，“品牌中介可以通過改善服務(wù)促進行業(yè)發(fā)展，如果中介費太低，我們的運營成本過高，行業(yè)可能出現(xiàn)亂象 ，購房者的權(quán)益也會受損。”
記者 劉樂芳
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