山東樓市投機性需求被擠壓 本次下探不同三年前

    中國樓市到拐點了嗎?整個市場將要向上還是向下發展?政府會不會、應不應該出手救市……最近，針對中國樓市現狀各種言論、觀點、表態層出不窮，有的甚至是截然相反針鋒相對。回歸山東，今年以來整個樓市觀望情緒也濃厚起來，零首付、特價房、送面積、送裝修……開發商使出渾身解數聚攏人氣。不過一手房的成交量依然處于下滑態勢。有媒體舉行圓桌論壇特邀多位駐濟房企的老總和部分知名專家學者，就樓市走向、房價拐點、是否會取消限購、政府該如何救市等話題展開討論。

    在此次采訪中，雖然部分受訪者承認從成交量數據看確有偏冷趨勢，但幾乎所有受訪者都表示山東樓市總體平穩，理由是剛需依舊旺盛，而樓市庫存量仍處于合理區間，區劃周期較短。但是也有受訪者認為三四線城市已出現供大于求，地產商資金鏈出現壓力。

    方文青：可以說目前商品房市場中基本以剛性需求為主，改善性需求和投資性需求為輔，投機性需求基本已經被擠壓完畢。濟南、青島等二線城市由于經濟的發達度和資源的集中性較好，房市依然平穩;三四線城市由于各自的房地產發展軌跡相差較大，部分出現供過于求的情況。

    郭松海：山東樓市確實存在地域差異，濟南、青島市場需求非常旺盛，供應量也很大，只是房價過高無法讓低收入者滿足購房需求。我前陣子去一個三線城市調研，就覺得那邊樓市情況不太好，雖然房價不算高，但由于產業調整比較慢，城市對人口的吸引力不強，市場仍舊供大于求，一些小房地產商面臨資金壓力。

    張岷：山東樓市除了前幾年青島波動比較大外，其他地區都不溫不火，目前的狀況也算正常。青島市是旅游城市，投資性需求占比要高于濟南，相比煙臺、威海、日照來講，青島的投資前景更好，而濟南的剛需比例更大，這與城市每年的畢業生數量和適婚人群數量成正比，所以相對平穩。

    鄭洪山：個人感覺是偏冷的。從數據上看，今年4月，濟南市商品住宅共成交3733套，環比下降32.87%，成交面積為44.64萬㎡，環比下降27.37%，這個比例是不小的。雖然還沒有看到5月份的統計數據，但我預計相比4月份更不樂觀。但是，這并不意味著市場供求關系發生了變化，我們粗略估算了一下，目前濟南市的商品住宅存量大概有200萬平方左右，去化時間在4個月以內，這和國內其他城市相比是非常健康的。

    楊斌：今年不光山東市場，就全國市場來看都整體偏冷，但這種偏冷是周期性的、暫時型的，市場正處在正常的下降周期。隨著價格的進一步下探到位，市場成交量又會上升，畢竟剛需非常多，價格下探對剛需而言，刺激可能要大于觀望，畢竟如果是一套房用來自住的話，只要能在承受的范圍內購買，都是合適的。

    此次采訪，部分受訪者認為，本次樓市下探與2008年和2011年原因不同，主要是受媒體報道和前期的宏觀政策影響，房地產企業并未面臨太大的資金壓力。